АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-13188/2020

город Киров

24 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2021 года 

В полном объеме решение изготовлено 24 июня 2021 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Бельтюковой С.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по  исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305434521500152, адрес: 610017, Кировская область, г. Киров)

к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Данар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610047, Россия, 

<

...>)

о взыскании задолженности на основании договора аренды от 22.11.2019,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3, по доверенности от 01.03.2021,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 19.08.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Данар» (далее – ответчик, общество), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) на основании принятого судом заявления от 11.05.2021 (поступило в суд 12.05.2021) о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 22.11.2019 за период с апреля по декабрь 2020 года в общей сумме 1 910 185 рублей 66 копеек.

В удовлетворении ходатайства истца об уточнении иска от 22.01.2021 (поступило в суд 25.01.2021) в части включения в состав исковых требований ранее не заявленных в исковом заявлении требований о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 1 879 120 рублей 25 копеек и взыскании стоимости восстановительного ремонта в сумме 195 104 рублей, судом отказано ввиду одновременного изменения истцом предмета и основания иска, что противоречит статье 49 АПК РФ. 

Суд, изучив представленные документы, заслушав пояснения сторон, установил следующее.

22.11.2019 между ИП ФИО2 (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное  владение и пользование с целью оказания услуг общественного питания часть помещения площадью 350,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 43:40:000514:237, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные договором. Переданная в аренду часть помещения согласована сторонами в Приложении № 1 к договору.

Имущество находится в собственности арендодателя.

Срок действия договора аренды – с 22.11.2019 по 21.11.2024.

Договор аренды является одновременно актом приема-передачи имущества (пункт 1.6 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в установленном порядке.

В силу пункта 4.1 договора аренды арендная плата складывается из постоянной и переменной частей. Арендатор обязан вносить постоянную часть арендной платы ежемесячно в размере 241 500 рублей до 25-го числа предшествующего оплачиваемому месяца. Переменная часть включает в себя затраты арендодателя за все коммунальные платежи.  

В рамках настоящего дела заявлены требования (с учетом уточнения) о взыскании постоянной части арендной платы за период с апреля по декабрь 2020 года.

Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды (пункт 4.3 договора). 

Пунктом 2.1. договора предусмотрено право арендатора отказаться во внесудебном порядке от настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за 60 календарных дней до момента прекращения договора. Уведомление может быть направлено арендодателю на электронную почту nelli-p@yandex.ru.

Как следует из пояснений представителя истца и подтверждается представителем ответчика, сторонами договора достигнута устная договоренность об освобождении арендатора от внесения арендной платы в связи с действием государственных ограничений, вызванных пандемией коронавируса, в период с 28.03.2020 по 05.04.2020. Письмом от 06.04.2020, направленным на электронный адрес, указанный в договоре, арендатор обратился к арендодателю с просьбой продлить «арендные каникулы», однако ответа не получил.

Письмом от 01.06.2020 арендатор обратился к арендодателю с просьбой снизить размер арендной платы либо расторгнуть договор аренды с 14.06.2020, в связи с невозможностью осуществлять торговую деятельность ввиду обстоятельств, связанных с пандемией коронавируса. Указанное письмо получено 01.06.2020 представителем арендодателя по доверенности от 14.12.2016 ФИО5, как следует из рукописной отметки на письме.

25.06.2020 арендатором на адрес электронной почты арендодателя, указанный в договоре (nelli-p@yandex.ru), направлено письмо с проектом соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи и просьбой «дать обратную связь» по расторжению договора. 

29.06.2020 арендатором в адрес арендодателя почтой также была направлена претензия от 29.06.2020 о расторжении договора с проектом соглашения о расторжении и акта приема-передачи.

Письмом от 01.07.2020 арендодатель сообщил арендатору, что расценивает письмо арендатора от 01.06.2020 как односторонний отказ от прекращения договора, однако последний вправе отказаться от договора, письменно уведомив арендодателя за 60 дней до момента прекращения договора; также арендатору сообщено, что принять помещение в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, не представляется возможным, поскольку состояние помещения не соответствует тому состоянию, в котором имущество передавалось при заключении договора.

Письмом от 28.10.2020 арендодатель известил арендатора о необходимости явки для совместного осмотра спорного помещения 03.11.2020; письмо направлено по адресу регистрации ответчика. 03.11.2020 приглашенным истцом экспертом в присутствии приглашенного представителя ответчика составлен акт осмотра помещения, в котором зафиксированы недостатки имущества.

Уведомлением от 23.12.2020 арендодатель известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды с 29.12.2020 по инициативе арендодателя в связи с невнесением арендных платежей, а также пригласил на передачу имущества 29.12.2020. Односторонним актом от 29.12.2020 арендодатель принял спорное помещение; состояние имущества соответствует описанию, отраженному в акте осмотра от 03.11.2020; представитель арендатора подписать акт отказалась.

В адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием оплатить арендные платежи за период с апреля 2020 года; претензия ответчиком не исполнена, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании (с учетом уточнений) арендной платы за период с апреля по декабрь 2020 года.

Истцом по собственной инициативе снижен размер предъявленной ко взысканию за период с апреля 2020 года по 24.06.2020 арендной платы на 30 % в связи с ограничительными мерами в связи с пандемией коронавируса; истец полагает данное снижение платы достаточным с учетом того, что в указанный период предприятиям общественного питания разрешалась торговля «навынос» и посредством доставки заказов; оснований для уменьшения арендной платы в период с 25.06.2020 не усматривает.

В обоснование своей позиции также ссылается на действие договора аренды в период до 29.12.2020; считает, что письма ответчика от 01.06.2020, 25.06.2020, 29.06.2020 не являются односторонним отказом арендатора от договора аренды и не свидетельствуют о прекращении договора; фактическое освобождение арендатором помещения до расторжения договора в установленном порядке и до приведения имущества в пригодное для передачи состояние не освобождает последнего от внесения арендной платы.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, просит суд уменьшить размер подлежащей внесению арендной  платы на 90 %, ссылается на введенные на территории Кировской области ограничения, связанные с пандемией коронавируса; указывает на невозможность осуществления дистанционной торговли и торговли «навынос» со ссылкой на договор концессии. 

Также считает, что договор аренды прекратил свое действие в июне 2020 года на основании одностороннего отказа арендатора от договора; в связи с чем, учитывая фактическое освобождение арендатором помещения 30.05.2020, основания для внесения арендной платы за указанный период отсутствуют.

Подробно доводы сторон изложены в иске, отзыве и дополнениях к ним.

Суд, исследовав и оценив материалы дела и представленные доказательства, заслушав пояснения участвующих в  деле лиц, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, о чем свидетельствуют подписанные сторонами договора акты приема-передачи.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

По смыслу статей 328, 611, 614 ГК РФ исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной, признается встречным, следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной, то есть обусловленным исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества (объектов аренды) во владение и пользование в соответствии с определенным сторонами договора назначением.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (в ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что ответчик (арендатор) включен в реестр субъектов малого предпринимательства и осуществляет в арендуемом помещении деятельность по коду ОКВЭД 56.10 «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания», являющуюся подвидом группы 56 «Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков» (общественное питание). Указанный вид деятельности относится к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрено право арендатора отказаться во внесудебном порядке от настоящего договора (без каких-либо оснований), письменно уведомив арендодателя за 60 календарных дней до момента прекращения договора.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации у арендатора имелось право на одностороннее прекращение договора аренды как в отсутствие каких-либо оснований (право, предусмотренное пунктом 2.1 договора), так и в связи с ограничениями, введенными в связи с распространением коронавирусной инфекции, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (но не ранее 08.06.2020 – даты вступления в силу изменений в Закон № 98-ФЗ, предусматривающий возможность такого отказа).

Однако и в том, и в другом случае реализации арендатором права на односторонний отказ от договора, в силу прямого указания статьи 450.1 ГК РФ и абзаца 2 пункта 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ договор прекращается с момента получения соответствующего уведомления, если иное не предусмотрено договором.

В рассматриваемом случае договором аренды прямо предусмотрено, что арендатор вправе отказаться во внесудебном порядке от настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за 60 календарных дней до момента прекращения договора (пункт 2.1).

Таким образом, договор аренды подлежит прекращению (вне зависимости от обстоятельств, послуживших основанием для реализации права арендатора на односторонний отказ от договора) не ранее 60 календарных дней с момента уведомления арендодателя. 

Указанное условие договора не противоречит действующему законодательству и призвано обеспечить соблюдение баланса интересов сторон договора, заключенного на определенный срок.

Позиция же ответчика, полагающего, что в силу обстоятельств, связанных с введением «коронавирусных» ограничений, арендатор вправе прекратить договор немедленно после получения арендодателем уведомления, в данном конкретном случае противоречит вышеприведенным нормам закона и положениям договора. 

Таким образом, в период до истечения 60 календарных дней после получения арендодателем соответствующего уведомления договор аренды является действующим, и арендатор вправе использовать арендуемое имущество. 

При этом отказ от фактического использования имущества в рамках действующего (не прекращенного) договора аренды, при отсутствии препятствий к пользованию со стороны арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Вместе с тем, с учетом действующих ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, арендатор вправе требовать соразмерного конкретным обстоятельствам уменьшения арендной платы, что соответствует принципу справедливости и обеспечит соблюдение баланса интересов сторон договора.

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что общество считает надлежащим уведомлением об отказе от договора письмо от 01.06.2020, врученное представителю арендодателя ФИО5 01.06.2020 (о чем имеется рукописная отметка), также с учетом того, что арендодатель в ответном письме арендатору от 01.07.2020 указывает, что расценивает данное письмо от 01.06.2020 как односторонний отказ от договора. 

Факт получения указанного письма уполномоченным представителем истца ФИО5 01.06.2020 установлен судом, в том числе на основании оценки нотариально заверенной доверенности от 14.12.2016, предоставляющей указанному лицу получать от имени истца корреспонденцию и представлять его интересы по вопросам заключения и исполнения договоров, а также с учетом имеющейся электронной переписки сторон по исполнению спорного договора.

Вместе с тем, проанализировав содержание указанного письма от 01.06.2020, суд считает, что оно не может быть признано отказом от договора, поскольку содержит предложение арендатора арендодателю о снижении арендной платы либо о расторжении договора аренды, тем самым предполагая альтернативу и допуская в случае снижения размера арендной платы продолжение действия договора. При этом оценка арендодателя в письме от 01.07.2020 указанного письма арендатора в качестве одностороннего отказа от договора на выводы суда не влияет; кроме того, суд учитывает, что арендодатель (истец) в ходе судебного разбирательства указал на ошибочность своей оценки письма от 01.06.2020.

Между тем, с учетом имеющих место в спорный период ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, письмо арендатора от 01.06.2020 следует расценивать как предложение к арендодателю об уменьшении арендной платы. Однако, как следует из материалов дела и подтверждается представителями истца и ответчика, сторонам договора не удалось договориться об уменьшении арендной платы на основании письма от 01.06.2020, в том числе и в период после 08.06.2020 (момента введения в действие пункта 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, предусматривающего право арендатора отказаться от договора аренды в случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы). Письмом от 01.07.2020 арендодатель сообщил арендатору о действии договора аренды в течение 60 дней после уведомления арендатора об отказе от договора и необходимости устранить обнаруженные в помещении недостатки.

С учетом изложенного, следующее (после письма от 01.06.2020) письмо арендатора от 25.06.2020 о расторжении договора, направленное арендодателю по адресу электронной почты, указанному в договоре (и полученное последним 25.06.2020), суд в рассматриваемом случае расценивает как волеизъявление арендатора на односторонний отказ от договора аренды, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, в том числе: предшествующее письмо арендатора от 01.06.2020 с просьбой об уменьшении арендной платы либо о расторжении договора; наличие ограничительных мер и связанных с ними обстоятельств, влекущих негативные экономические последствия для арендатора, а также фактическое освобождение арендатором помещения к указанной дате, что не оспаривается арендодателем. 

Таким образом, договор аренды от 22.11.2019 прекратил своё действие 24.08.2020 (по истечении 60 календарных дней с 25.06.2020).

Принимая во внимание изложенное, доводы истца о прекращении договора в декабре 2020 года и о том, что указанное письмо от 25.06.2020 не является явно выраженным отказом от договора, поскольку содержит лишь предложение о расторжении договора по соглашению сторон, судом отклоняются; как указано судом выше, все действия и волеизъявление арендатора в сложившейся обстановке явно свидетельствовали о намерении прекратить договор в случае недостижения соглашения по уменьшению арендной платы; при этом и поведение арендодателя (ненаправление ответа на письмо арендатора от 01.06.2020 в течение месяца) также свидетельствовало об отсутствии намерений расторгнуть договор по соглашению сторон с учетом возникших разногласий по размеру арендной платы и выявленным недостаткам имущества. 

Требование к конкретной форме отказа от договора законом не установлено и связано только с необходимостью наличия у сторон понятной и непротиворечивой информации о намерении прекратить договорные отношения в одностороннем порядке.  Учитывая фактически сложившиеся между сторонами взаимоотношения и переписку, в том числе содержание письма арендодателя от 01.07.2020 со ссылкой на действие договора аренды в течение 60 дней после уведомления об одностороннем отказе и требование об устранении недостатков подлежащего возврату помещения, а также принимая во внимание предусмотренное договором безусловное право арендатора на односторонний отказ от договора, намерения последнего на прекращение договора аренды были известны и понятны для арендодателя.

Ссылка истца на судебную практику судом также не принимается, поскольку приводимые судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах, не являющихся аналогичными с обстоятельствами, установленными при рассмотрении настоящего дела.

При указанных обстоятельствах, судом установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в период действия договора (с учетом заявленного ко взысканию периода – с апреля 2020 года по 24.08.2020 включительно). 

Доводы ответчика об отсутствии обязанности по внесению арендной платы в связи с фактическим освобождением арендуемого помещения 30.05.2020 судом отклоняются, поскольку, как указано судом выше, отказ от фактического использования имущества в рамках действующего (не прекращенного) договора аренды, при отсутствии препятствий к пользованию со стороны арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Ссылка ответчика на судебную практику судом также не принимается, поскольку приводимые судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах, связанных с фактическим неиспользованием имущества после прекращения договора аренды, но в отсутствие надлежащим образом оформленного акта возврата; в то время как в настоящем деле установлено,  что в период с 30.05.2020 по 24.08.2020 договор аренды являлся действующим.

Как следует из материалов дела, в том числе переписки сторон, на дату прекращения договора аренды 24.08.2020 арендуемое помещение было фактически освобождено ответчиком. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается. Доказательств того, что ответчик после 24.08.2020 осуществлял фактическое использование помещения, материалы дела не содержат. 

Вместе с тем, истец настаивает на взыскании арендной платы за период до 29.12.2020, мотивируя тем, что арендуемое помещение не приведено арендатором в первоначальное состояние, а следовательно, не возвращено в установленном порядке.

Указанный довод суд признает несостоятельным ввиду следующего.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. 

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче. 

По смыслу нормы статьи 655 ГК РФ в её нормативном единстве с нормами статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ, обязанность арендатора по оплате арендной платы обусловлена фактическим использованием арендатором имуществом, в силу чего предусмотренный нормой статьи 655 ГК РФ порядок оформления передачи имущества в аренду и его возврата из аренды может иметь правовое значение исключительно во взаимосвязи с фактическим прекращением арендного пользования после прекращения в установленном порядке договора аренды.

Из материалов дела следует, что арендатор реализовал право на отказ от договора в одностороннем порядке, направив арендодателю уведомление от 25.06.2020 и проект акта приема-передачи помещения.  

Кроме того, на дату изготовления истцом письма от 01.07.2020 и в последующие периоды (в том числе и в дату прекращения договора 24.08.2020) арендодатель присутствовал в арендуемом помещении, знал о фактическом освобождении арендатором спорного помещения и о намерении ответчика возвратить имущество, и более того, зафиксировал свои претензии к техническому состоянию помещения в качестве причин, препятствовавших принятию помещений арендодателем (как следует из содержания письма от 01.07.2020).

 Вместе с тем, ненадлежащее техническое состояние помещения в силу норм статьи 622 ГК РФ не может являться основанием для отказа в принятии имущества из аренды, поскольку указанное является основанием для предъявления иных притязаний к арендатору при наличии таковых со стороны арендодателя (в том числе требований о возмещении затрат на ремонт и т.д.). 

 В данном случае, учитывая заблаговременную осведомленность арендодателя о дате прекращения договора, факт освобождения помещения арендатором на дату прекращения договора, принимая во внимание наличие доступа арендодателя в помещение, суд приходит к выводу о том, что действия истца, настаивающего в указанной ситуации на подписании акта приема-передачи, не соответствуют разумно ожидаемому поведению участника гражданского оборота. 

Исходя из положений статей 606, 614, 622 ГК РФ, арендные отношения основаны на принципе эквивалентности встречных предоставлений, поскольку арендатор возмещает арендодателю стоимость пользования имуществом, в силу чего обязанность по внесению арендной платы неразрывно связана и обусловлена фактом использованием арендатором имуществом и вне такого пользования не соответствует принципу встречных предоставлений. 

Учитывая фактические действия сторон при прекращении договора аренды,  суд приходит к выводу об утрате истцом права требовать от ответчика платы применительно к статье 622 ГК РФ после 24.08.2020. 

Таким образом, ответчик обязан оплатить арендную плату в период действия договора (в рассматриваемом случае – с апреля 2020 года по 24.08.2020).

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на необходимость уменьшения арендной платы за указанный период в связи с действием ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции, ссылаясь на отсутствие достигнутого соглашения по данному вопросу между сторонами договора.

Истец, в свою очередь, уточнил заявленные требования и уменьшил размер арендной платы на 30 % за период с апреля 2020 года по 24.06.2020, указывая, что с 25.05.2020 ограничения, связанные с деятельностью ответчика, были сняты.

Рассмотрев указанные доводы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы с учетом конкретных обстоятельств дела. 

Учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого сторонами материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в рамках настоящего спора.

Суд рассматривает данный вопрос по существу, поскольку из поведения сторон договора (в том числе имеющейся переписки, а также позиции сторон в суде), следует, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представляется возможным (так, истец предлагает возможность снижения платы на 30 %, ответчик настаивает на 90 %-м снижении); в настоящее время договор прекратил своё действие; ответчиком же в рамках заявленных возражений прямо указано на необходимость уменьшения арендной платы.

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность (ограниченность) использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ), а также характер деятельности арендатора (пункт 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Кировской области Указом Губернатора Кировской области от 17.03.2020 № 44 введен режим повышенной готовности с 18.03.2020.

Как следует из материалов дела, ответчик в спорный период являлся субъектом малого предпринимательства (выписка из реестра в материалах дела), осуществлял основной вид деятельности - «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания» (код ОКВЭД 56.10); в указанных целях использовал арендуемое помещение для размещения торговой точки, осуществляющей услуги общественного питания. Указанные обстоятельства не оспариваются истцом.

Указанный вид деятельности относится к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

В соответствии с Постановлением Правительства Кировской области от 25.03.2020 № 122-П (в редакциях, действующих в спорный период) на территории Кировской области введены ограничительные мероприятия, в том числе в период с 28.03.2020 по 05.04.2020 была приостановлена деятельность организаций (предприятий), оказывающих услуги общественного питания, за исключением дистанционной продажи (торговли); с 04.04.2020 по 24.06.2020 указанным организациям было разрешено обслуживание навынос без посещения гражданами помещений таких организаций (предприятий), а также доставка заказов; с 25.06.2020 деятельность  предприятий (объектов) общественного питания, расположенных на территории г.Кирова, была разрешена в полном объеме (запрет сохранился лишь для предприятий общественного питания, расположенных в торговых, торгово-развлекательных комплексах (центрах), моллах, на рынках, в кинотеатрах (кинозалах), на спортивных объектах, в детских игровых комнатах, развлекательных центрах для взрослых и детей, иных развлекательных и досуговых заведениях, предоставляющих услуги по организации и проведению активного отдыха и развлечений, культурно-массовых и зрелищных мероприятий – к указанной категории ответчик не относится). 

Таким образом, исходя из действующих нормативных ограничений, в период с 05.04.2020 по 24.06.2020 имелась возможность по оказанию услуг общественного питания с обслуживанием «навынос» (без посещения гражданами объекта питания) и с доставкой заказов; с 25.06.2020 по 24.08.2020 (дата прекращения договора) – услуги общественного питания могли осуществляться в полном объеме с сохранением социального дистанцирования и с соблюдением масочного режима.

При этом, согласно Постановлению № 122-П, с 12.05.2020 на территории области отменены меры, направленные на ограничение свободного перемещения граждан (карантин).

Судом установлено, что, начиная с 28.03.2020, доступ посетителей в помещение точки общественного питания был прекращен ответчиком в связи с введением на территории области ограничительных мероприятий и не был возобновлен до окончания срока действия договора; доказательств обратного суду не представлено. 

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с отсутствием на территории г.Кирова ограничений по оказанию услуг общественного питания в виде обслуживания посетителей «навынос» за период с 05.04.2020 по 24.06.2020, а с 25.06.2020 – в полном объеме, а также принимая во внимание финансовое положение сторон и осуществление ответчиком в арендуемом помещении вида деятельности, отнесенного к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за период с апреля 2020 года по 24.06.2020 на 50 %, а с 25.06.2020 по 24.08.2020 - на 5%, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов обеих сторон договора. 

Доводы истца об отсутствии оснований для снижения размера арендной платы за период с 25.06.2020 ввиду отмены с указанной даты ограничительных мер, связанных с режимом работы организаций общественного питания, судом рассмотрены и отклоняются, поскольку ответчик, как субъект малого предпринимательства, осуществляющий деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года вне зависимости от последующего снятия конкретных ограничительных мер в отношении указанной деятельности и возвращения возможности оказывать услуги общественного питания, в силу прямого указания пункта 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. 

Возможность возобновления работы сама по себе не лишает ответчика статуса арендатора, осуществляющего деятельность в наиболее пострадавшей отрасли экономики, и не свидетельствует об утрате права требования уменьшения арендной платы по данному основанию (пункт 4 статьи 19 закона № 98-ФЗ).

При этом доводы истца о снятии ограничений на работу общепита на территории г.Кирова с 25.06.2020 оценены судом и учтены при определении степени снижения размера арендной платы за указанный период (на 5 %).

Доводы ответчика о запрете оказания услуг общественного питания вне стационарной торговой сети на основании договора коммерческой концессии от 17.02.2020 судом рассмотрены и отклоняются как не влияющие на выводы суда о размере уменьшения арендной платы; представленный договор от 17.02.2020 не содержит запрета на реализацию готовых блюд «навынос».

Таким образом, исходя из произведенного судом уменьшения предусмотренной договором аренды платы (за период с апреля 2020 года по 24.06.2020 – на 50 %, с 25.06.2020 по 24.08.2020 – на 5 %) и  количества дней в каждом месяце, арендные платежи составят в общей сумме 746 155 рублей 66 копеек, в том числе: 

- апрель 2020 года (исходя из суммы платы за апрель, определенной истцом с учетом частичных оплат и освобождения от платежей до 05.04.2020) – 75 876 рублей 31 копейка;

- май 2020 года – 120 750 рублей;

- июнь 2020 года – 142 485 рублей;

- июль 2020 года – 229 425 рублей;

- с 01.08.2020 по 24.08.2020 – 177 619 рублей 35 копеек.

Доводы ответчика о частичной оплате долга за июнь и апрель 2020 года на основании платежного поручения от 25.03.2020 № 19917 и письма об уточнении назначения платежа (без даты) судом рассмотрены и отклоняются. Оплата по указанному платежному поручению была зачтена истцом в ходе судебного разбирательства на основании письма ответчика об уточнении назначения платежа  от 13.01.2021 в счет уплаты коммунальных платежей по договору аренды; при этом истец с учетом указанного платежа уточнил исковые требования, исключив данную задолженность из состава иска, и данное уточнение было принято судом на основании статьи 49 АПК РФ. Таким образом, последующее вторичное уточнение ответчиком назначения данного платежа в ходе судебного разбирательства противоречит установленным судом обстоятельствам и нарушает права истца на судебную защиту. Остальные платежи учтены истцом при формировании состава и периода задолженности.

При указанных обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по 24.08.2020 в сумме 746 155 рублей 66 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом пропорционально удовлетворенным требованиям. Судом установлено, что при подаче иска в суд истцу предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины; таким образом, госпошлина подлежит взысканию в федеральный бюджет с истца и с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Вместе с тем суд, руководствуясь статьей 333.22 НК РФ, уменьшает размер подлежащей взысканию с истца и с ответчика госпошлины до 5000 рублей (с каждой стороны) в связи с трудным финансовым положением сторон.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 197, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Данар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610047, Россия, 

<

...>) в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305434521500152, адрес: 610017, Кировская область, г. Киров) задолженность по арендной плате на основании договора аренды помещения от 22.11.2019 в общей сумме 769 994 (семьсот шестьдесят девять тысяч девятьсот девяносто четыре) рубля 05 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью фирма «Данар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610047, Россия, 

<

...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5000 (пять тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305434521500152, адрес: 610017, Кировская область, г. Киров) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5000 (пять тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительные листы подлежат выдаче в порядке и в сроки, предусмотренные разделом VII АПК РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А. Бельтюкова