АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6704/21

г. Уфа

16 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.04.2022

Полный текст решения изготовлен 16.05.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Воронковой Е. Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой Я.Н., рассмотрев исковое заявление 

Общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

Третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Аудитбезопасность" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

оценщик ООО «Аудит-безопасность» ФИО1 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 20214 года, нежилого помещения – подвала общей площадью 109,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35, кадастровый номер 02:55:020604:4492, в части п.3.1 и п. 3.3, изложив данные пункты договора в следующей редакции: 

п. 3.1 договора: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 2 690 000 руб. 00 коп. (два миллиона шестьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек), без учёта НДС 20%».

п. 3.3 договора: «покупатель оплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 269 000,00 руб. (двести шестьдесят девять тысяч рублей), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора» 

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 представителя по доверенности №1 от 08.02.2022г. 

от ответчика – ФИО3 представителя по доверенности № 32 от 23.03.2022г.

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Феникс" к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 20214 года, нежилого помещения – подвала общей площадью 109,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35, кадастровый номер 02:55:020604:4492, в части п.3.1 и п. 3.3, изложив данные пункты договора в следующей редакции: 

п. 3.1 договора: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 2 590 000 руб. 00 коп. (два миллиона шестьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек), без учёта НДС 20%».

п. 3.3 договора: «покупатель оплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 259 000,00 руб. (двести шестьдесят девять тысяч рублей), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

 

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены доказательства перечисления на депозит Арбитражного суда РБ денежных средств в сумме 55 000 руб. В качестве экспертного учреждения предложено  Общества с ограниченной ответственностью «СоюзОценка»  эксперт ФИО4, срок проведения экспертизы 12 дней с момента предоставления документов. 

В судебном заседании 24.05.2021 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза. 

Определением суда от 24.05.2021 производство по делу приостановлено.

23.08.2021 поступило заключение эксперта. 

Определением суда от 07.10.2021г. производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил заявленные требования,  заявлено об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021 года, нежилых помещений – подвала общей площадью 109,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35 с кадастровым номером 02:55:020604:4492, в части п. 3.1, 3.3, изложив спорные пункты договора в следующей редакции: 

- п. 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 2 690 000,00 руб. (Два миллиона шестьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20%». 

- п.3.3. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 269 000,00 руб. (двести шестьдесят девять тысяч рублей), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение судом принято. Дело рассмотрено с его учетом.

В судебном заседании 07.12.2021 от третьего лица ООО «Аудит-безопасность» поступило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица оценщика ФИО1.

  Представитель ответчика ходатайствовала о назначении повторной судебной экспертизы, представила варианты экспертных учреждений и доказательство перечисления денежных средств на депозит суда. Представитель истца не возражала. Представители сторон пришли к соглашению о назначении экспертизы "Эксперт-оценка".

Определением суда от 07.12.2021г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен оценщик ООО «Аудит-безопасность» ФИО1 и по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство по делу приостановлено. 

11.02.2022г. поступило заключение эксперта.

Определением суда от 14.02.2022г. назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу. 

Судом поставлен на разрешение вопрос о возможности возобновления производства по делу.

Возражений относительно возобновления производства по делу от сторон не поступало.

Определением суда от 20.04.2022г. производство по делу возобновлено.

Истец в судебном заседании 20.04.2022г. просил суд рассмотреть исковое заявление с учетом экспертного заключения №21-313,  выполненного ООО «СоюзОценка», считает его достоверным доказательством по делу, поскольку эксперт применил корректировку на наличие отдельного входа к объектам-аналогам №1, 2, не имеющим отдельный вход. В отношении оцениваемого объекта эксперт отразил, что имеется отдельный выход во двор, подробно описал методы подбора объектов-аналогов, экспертное заключение №22-34, выполненное ООО «Эксперт-Оценка» без учета налога на добавленную стоимость, считает недостоверным доказательством, поскольку при применении аналога №1 эксперт не учел, что здание находится на красной линии, с хорошим пешеходным и автомобильным графиком, в помещении проведен капитальный ремонт с заменый коммуникаций.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

В собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится нежилое помещение: подвал общей площадью 109,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35 с кадастровым номером 02:55:020604:4492.

На основании договора аренды объектов муниципального нежилого фонда №30539 от 31.08.2017г. ООО «Феникс» является арендатором указанного нежилого помещения.

09.09.2020г. истец обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: Республика Башкортостан, Советский район городского округа 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020604:4492 находящегося в арендном пользовании заявителя, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Управление письмом от 29.01.2021г. №УЗ-808 предложило истцу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Администрация городского округа гор. Уфа вынесла Постановление от 25.01.2021г. №40 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020604:4492) расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35» об утверждении условий приватизации объекта. 

Во исполнение указанного постановления Управление  в адрес общества направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 29.01.2021г. со стоимостью объекта 4 267 869 руб. 39 коп. без НДС в соответствии с отчетом №20-344/8/6-Н от 08.12.2020г., составленным ООО «Аудит-безопасность» (п. 3.1 договора) и первоначальным платежом в размере 426 786 руб. 94 коп. (п. 3.3 договора).

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, Истец 09.02.2021 года направил в адрес Ответчика протокол разногласий от 08.02.2021 года к проекту Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021г., с предложением установить цену в размере 2 590 000 руб., без учета НДС, установленной на основании отчета №21-02-03 от 03.02.2021г., выполненного оценщиком ФИО5, и изложить спорные пункты 3.1 и 3.3 договора в следующей редакции:

- п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 2 590 000, 00 руб., без учета НДС 20%». 

- п. 3.3. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 259 000, 00 руб., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

Ответчик отклонил предложенный Истцом Протокол разногласий, направив соответствующее уведомление от 10.03.2021г. №3982.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска ввиду следующего.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. 

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. 

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. 

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 

Истец, полагая, что стоимость выкупаемого имущества, указанная Управлением в проекте договора купли-продажи, не соответствует рыночной цене помещения, завил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного муниципального имущества. 

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных обстоятельств, суд счел необходимым назначить по делу судебную экспертизу на предмет соответствия / несоответствия отчета об оценке от 08.12.2020г. №20-344/8/6-Н, выполненного ООО «Аудит-безопасность» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение - подвала общей площадью 109,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул.Комсомольская, д.35, кадастровый номер 02:55:020604:4492 по состоянию на 09.09.2020 года без учета налога на добавленную стоимость.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «СоюзОценка» ФИО4, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

Соответствует ли Отчет №20-344/8/6-Н от 08.12.2020г., выполненный ООО «Аудит-безопасность», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?

2.Если выявится несоответствие Отчета №20-344/8/6-Н от 08.12.2020г., выполненного ООО «Аудит-безопасность», требованиям действующего законодательства, повлиявшее на определение рыночной стоимости нежилого помещения - подвала общей площадью 109,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул.Комсомольская, д.35, кадастровый номер 02:55:020604:4492, определить рыночную стоимость данного помещения по состоянию на 09.09.2020 года без учета налога на добавленную стоимость?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение №21-313 от 16.08.2021г.

Согласно экспертному заключению, по итогам проведения исследования эксперт ФИО4 пришел к выводу о том, что отчет от 08.12.2020г. №20-344/8/6-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики. 

Принимая во внимание, что экспертом по результатам проведения судебной экспертизы выявлены нарушения требований Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития, экспертом проведено исследование по второму вопросу судебной экспертизы. 

По итогам проведения исследования рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена экспертом в размере 2 690 000 руб. 00 коп., без учета НДС. 

Истец  уточнил исковые требования с учётом выводов данной экспертизы.

Ответчик, оспаривая результаты судебной экспертизы, полагает выводы эксперта несостоятельными, ссылаясь при этом на следующее: 

1. В соответствии с планом нежилого помещения (стр. 22 Заключения) у исследуемого объекта имеется отдельный вход. Однако, на стр. 17 приводится расчет с понижающей корректировкой, как для помещения без отдельного входа, что существенно повлияло на итоговый результат в сторону понижения до 14,0%. Указанное обстоятельство полагает, свидетельствует о неполном исследовании объекта оценки, что влечет несоответствие определенной заключением эксперта №21-313 рыночной стоимости действительной.

2. Эксперт при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером 02:55:020604:4492 не дал оценку неравнозначности встречного исполнения во взаимосвязи с кадастровой стоимостью объекта недвижимости. Так, согласно выводу заключения эксперта ООО «СоюзОценка», рыночная стоимость объекта составила 2 690 000,00 рублей. Однако, из сведений, представленных Единым государственным реестром недвижимости, следует, что кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 02:55:020604:4492 составляет 3 539 083, 26 рублей.

3. Кроме того, эксперт не указал, какие индивидуальные особенности зданий, неучтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой Оценки, привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к установленной экспертом рыночной цене, не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке).

4. Эксперт при определении стоимости применил аналоги, не соответствующие критериям объекта оценки. Так, объект оценки расположен в районе города Уфа с развитой инфраструктурой в густонаселённом районе, в непосредственной близости от ТЦ «Семья».

Объект-аналог №4 (ул. Российская д. 60Б) расположен в конце проспекта Октября, на значительном отдалении от делового и культурно-исторического центра города. Местоположение данного аналога характеризуется низким уровнем коммерческой привлекательности.

Объект аналог №2 (ул. Новомостовая, д. 22) расположен в центральной части города, в непосредственной близости от исторического центра. В результате анализа местоположения выявлено,что объект оценки и объекты-аналоги №2 и №4 не сопоставимы по местоположению.

Кроме того, для указанных объектов-аналогов корректировка на местоположение не произведена, описание корректировки произведено формально, без должного анализа и обоснования. Отсутствие корректировки на местоположение существенным образом повлияло на итоговую стоимость объекта оценки.

5. В нарушение статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 экспертом не обоснована методика проведения исследования. В заключении эксперта не содержится информация о примененных методах, средствах, приемах и способах проведения исследования, вследствие чего невозможно объективно оценить и проверить изложенные в заключении эксперта выводы.

Кроме того, в заключении не приведен перечень нормативных документов, использованных при производстве экспертизы. Так, в заключении имеется ссылка на Федеральный закон от 24.07.1998 года №135-Ф3, Федеральный закон от 31.05.2001 года №73-Ф3.

6. эксперт ФИО4 не является экспертом СРО, следовательно, не обладает необходимым опытом и уровнем квалификации для ответа на вопрос о соответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством. Сведения об избрании в состав Экспертного совета Ассоциации СРО «РОО» отсутствуют.

На основании вышеизложенного представитель ответчика ходатайствовала о назначении повторной судебной экспертизы, представила варианты экспертных учреждений и доказательство перечисления денежных средств на депозит суда. 

Истец возражений по доводам ответчика и по ходатайству о назначении повторной экспертизы не заявила.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

Представители сторон пришли к обоюдному соглашению о назначении повторной экспертизы, проведение которой просили поручить эксперту Акционерного общества "Эксперт-Оценка" ФИО6

По результатам проведения повторной судебной экспертизы, в суд поступило экспертное заключение №22-34 от 07.02.2022г.

 Согласно Заключению эксперта отчет от 08.12.2020г. №20-344/8/6-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения – подвала,  общей площадью 109,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул.Комсомольская, д.35, кадастровый номер 02:55:020604:4492 по состоянию на 09.09.2020г. без учета НДС округленно составляет 3 127 000 руб.

В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. 

При этом, исходя из ретроспективности оценки, экспертом применены понижающие коэффициенты и индекс инфляции. 

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО N 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому. 

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета. 

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость спорного помещения, не имеется. 

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7), за исключением главы IV Задание на оценку, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом. 

Поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением. 

Сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.

Представитель истца просил суд рассмотреть исковое заявление с учетом экспертного заключения №21-313, выполненного ООО «СоюзОценка», считает его достоверным доказательством по делу, поскольку эксперт применил корректировку на наличие отдельного входа к объектам-аналогам №1, 2, не имеющим отдельный вход. В отношении оцениваемого объекта эксперт отразил, что имеется отдельный выход во двор, подробно описал методы подбора объектов-аналогов, экспертное заключение №22-34, выполненное ООО «Эксперт-Оценка» без учета налога на добавленную стоимость, считает недостоверным доказательством, поскольку при применении аналога №1эксперт не учел, что здание находится на красной линии, с хорошим пешеходным и автомобильным графиком, в помещении проведен капитальный ремонт с заменых коммуникаций.

Доводы истца не нашли своего подтверждения в материалах дела, результаты такой экспертизы, подтверждающие данное мнение истца в материалы дела не представлены. 

При таких обстоятельствах, суд принимает заключение повторной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу. 

Таким образом, судом установлено, что отчет от 08.12.2020г. №20-344/8/6-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики.  Рыночная стоимость нежилого помещения – подвала,  общей площадью 109,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул.Комсомольская, д.35, кадастровый номер 02:55:020604:4492 по состоянию на 09.09.2020г. без учета НДС округленно составляет 3 127 000 руб.

Принимая во внимание, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения повторной экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене 3 127 000 руб. без учета НДС, определенной в названном заключении. 

С учетом указанных обстоятельств, требования истца подлежат частичному удовлетворению. 

В силу п. 2 ст. 86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы. 

Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы и расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст. 86 АПК РФ и в порядке ст. 110 АПК РФ, Истцом платежным поручением №47 от 25.05.2021г. на депозитный счет суда внесены денежные средства для выплаты экспертного вознаграждения в размере 55 000 руб., Ответчиком при назначении повторной судебной экспертизы платежным поручением №216059 от 29.11.2021г. внесены 34 000 руб.

По факту проведения судебной экспертизы, экспертным учреждением ООО «СоюзОценка» на выплату экспертного вознаграждения в суд представлен счет на оплату экспертного вознаграждения в размере 55 000 руб., экспертным учреждением АО «Эксперт-Оценка» представлен счет на оплату экспертного вознаграждения в размере 25 000 руб.

В связи с чем, с учетом ст. ст. 108, 109 АПК РФ, экспертным учреждениям подлежат выплате экспертные вознаграждения в общей сумме 80 000 руб. с возвратом ответчику оставшихся денежных средств в сумме 9000 руб., о чем судом вынесены соответствующие определения. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 20214 года, нежилого помещения – подвала общей площадью 109,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35, кадастровый номер 02:55:020604:4492, в части п.3.1 и п. 3.3, изложив данные пункты договора в следующей редакции: 

п. 3.1 договора: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 3127000 руб. 00 коп. (три миллиона сто двадцать семь тысяч рублей 00 копеек), без учёта НДС 20%». 

п. 3.3 договора: «покупатель оплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 312000,00 руб. (триста двенадцать тысяч рублей), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6000 руб. сумму расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья      Е.Г. Воронкова