АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, 

<

...>  

http://www.chuvashia.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-217/2025

г. Чебоксары

15 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.07.2025. 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Коркиной О.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Чапаевец", ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...> пом/ком 1/3-9,26,  

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>  

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,  

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ЦОЭ "Метод",  

при участии до перерыва: от истца – ФИО1 по доверенности от 10.01.2025 (сроком до 31.12.2025), 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 13.03.2025 (сроком до 31.12.2025), установил:  

общество с ограниченной ответственностью "Чапаевец" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Чебоксары, которым просит:  

- урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Чапаевец" и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 12/5, общей площадью 63,5 кв. м, расположенном на втором этаже, находящееся по адресу: 

<

...>; нежилом помещении № 12/6, общей площадью 151,1 кв. м, расположенное на третьем этаже, находящееся по адресу: 

<

...> обремененного залоговым обязательством,  

- изложив пункт 1.3 Договора N Н-___купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"____2024 года в следующей редакции  

пункт: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 6052467 (Шесть миллионов пятьдесят две тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей (без учета НДС)"  

- изложив пункт 2.1 Договора N Н- купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"____2024 года в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:  

- в течение 59-ти месяцев по 100891 (Сто тысяч восемьсот девяносто один) рубль ежемесячно;  

- в течение 60-го месяца 100898 (Сто тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.  

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".  

- исключив пункты - "пункт 2.12., Абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4. из текста Договора N Н-___ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"____2024 года".  

Исковые требования основаны на нормах статей 217, 446, 488, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона № 137-ФЗ и мотивированы несогласием истца с размером выкупной цены нежилых помещений и рядом других условий договора.  

Определением суда от 05.02.2025 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЦОЭ "Метод", подготовившее отчет по поручению Администрации.  

Определением суда от 09.04.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО3.  

19.05.2025 в суд поступило заключение эксперта № СЭ/25-010 от 16.05.2025. Определением суда от 20.05.2025 производство по делу возобновлено.  

В судебном заседании представитель истца уточнением от 30.06.2025 просил:  

- урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Чапаевец" и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 12/5, общей площадью 63,5 кв. м, расположенном на втором этаже, находящееся по адресу: 

<

...>; нежилом помещении № 12/6, общей площадью 151,1 кв. м, расположенное на третьем этаже, находящееся по адресу: 

<

...> обремененного залоговым обязательством,  

изложив пункт 1.3 Договора N Н- купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"____2024 года в следующей редакции пункт: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 6053467 (Шесть миллионов пятьдесят три тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей (без учета НДС)";  

изложив пункт 2.1 Договора N Н-___ купли -продажи нежилого помещения,  

обремененного залоговым обязательством от "__"____2024 года в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:  

-в течение 59-ти месяцев по 100891 (Сто тысяч восемьсот девяносто один) рубль ежемесячно;  

- в течение 60-го месяца 100898 (Сто тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.  

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".  

исключив пункты - "пункт 2.12., Абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4 из текста Договора N Н-___ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__"____2024 года".  

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение предмета иска судом принято.  

Представитель ответчика не согласился с заключением судебной экспертизы, ходатайством от 20.06.2025 просил назначить повторную экспертизу, дополнением от 25.06.2025 указал, что без соблюдении процедуры признания аварийности суждения эксперта ФИО3 преждевременны.  

Представитель истца отзывом от 10.06.2025 возразил против повторной экспертизы, указав, что существенная разница стоимости помещений не является основанием для назначения повторной экспертизы, возражений по существу экспертизы Администрация не привела, какие ошибки допустил судебный эксперт не указала.  

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечило, Администрация к ходатайству о назначении повторной экспертизы приложила замечания ООО "Центр оценки и экспертизы Метод" от 20.06.2025 на заключение судебной экспертизы.  

Эксперт Старости В.М. пояснениями от 07.07.2025 указал, что при определении стоимости объекта эксперт вводил корректировку на возраст здания и не рассматривал фактор аварийности как фактор, влияющий на стоимость, также опроверг указание оценщика о личном осмотре объекта экспертизы со ссылкой на одновременную подготовку оценщиком множества отчетов, удаленность оценщика от места нахождения объекта оценки (г. Волгоград – г. Чебоксары), составление отчета и указание на проведенный личный осмотр в один и тот же день.  

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11.07.2025 до 14.07.2025, после перерыва стороны не обеспечили явку представителей.  

Протокольным определением от 11.07.2025 ходатайство Администрации о назначении повторной экспертизы отклонено за отсутствием процессуальных оснований для её назначения, поскольку возражения Администрации связаны лишь с убежденностью в том, что эксперт не вправе называть здание аварийным без признания его таковым Администрацией, однако, данные возражения с учетом содержания заключения эксперта и письменных пояснений эксперта от 07.07.2025 о том, что эксперт не рассматривал фактор аварийности как фактор, влияющий на стоимость, а применял лишь корректировку на возраст здания, который никем не оспаривается, не могут служить поводом для сомнений в обоснованности заключения эксперта.  

Из представленных в дело фотоматериалов, в том числе выполненных экспертом, явствует факт частичного разрушения несущих, ограждающих конструкций (наружных стен) здания, цокольной части здания и карнизной части крыши здания, в котором находятся спорные помещения (т.1, л.д. 159-161, 163-165; т.2, л.д. 135-137, 144).  

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.  

Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Чапаевец" (арендатор) 11.05.2022 заключен договор № 2791 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...>, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения  

(нежилые комнаты 1-12 помещения № 1 (3 этаж), и № 11 помещения № 1 (2 этаж) общей площадью 214,6 кв.м., расположенные в нежилом трехэтажном кирпичном здании (лит.А), по адресу: 

<

...> и характеризуются данными, приведенными в приложении № 1 к Договору - "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора", являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.  

Согласно пункту 5 приложения № 1, срок действия договора устанавливается с 11.05.2022 по 10.05.2027.  

Объекты аренды переданы арендатору по акту передачи 11.05.2022.  

13.05.2024 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору о переходе к правопреемнику арендодателя - Администрации города Чебоксары Чувашской Республики всех прав и обязанностей по договору № 2791 от 11.05.2022 в связи с реорганизацией Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в форме присоединения к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в соответствии с решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 30.05.2023 № 1203 "О реорганизации администрации города Чебоксары Чувашской Республики".  

29.10.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилых помещений пом.1 (комнаты 1-12 помещения № 1 (3 этаж), и № 11 помещения № 1 (2 этаж) общей площадью 214,6 кв.м. по адресу 

<

...> рассрочкой платежей на 60 месяцев.  

Письмом от 26.11.2024 № 29/И008-11487 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 22.11.2024 № 3652, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.  

Пунктом 1.1 проекта договора установлено, что продавец обязуется передать в собственность Покупателя: нежилое помещение № 12/5, общей площадью 63,5 кв. м, расположенное на втором этаже, находящееся по адресу: 

<

...>; нежилое помещение № 12/6, общей площадью 151,1 кв. м, расположенное на третьем этаже, находящееся по адресу: 

<

...>, принадлежащее Продавцу на праве собственности, в дальнейшем именуемое "Нежилое помещение".  

Пунктом 1.3 проекта договора предусмотрена выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения в размере 10 484 000 (Десять миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей (без учета НДС).  

Пунктом 2.1 проекта договора определено, что - "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:  

в течение 59-ти месяцев по 174733 (Сто семьдесят четыре тысячи семьсот тридцать три) руб. ежемесячно;  

в течение 60-го месяца 174753 (Сто семьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят три) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.  

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".  

Пунктом 2.12 проекта договора установлено - "Оплата стоимости Объекта недвижимости по настоящему договору третьими лицами не допускается".  

Абзацем 11 пункта 3.3. проекта договора установлено, что Истец обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том  

числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца.  

Пунктом 4.3 установлено, что существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.  

Пунктом 4.4 определено, что в случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается.  

Истец подписал проект договора купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством, с протоколом разногласий, в котором указал стоимость (продажную цену) нежилых помещений в размере 5 748 000 руб. без учета НДС, определенную оценщиком ФИО4 в отчете № 2527/2024-НР от 18.12.2024.  

Протоколом урегулирования разногласий, направленным Администрацией 24.12.2024 в адрес истца, Администрация фактически отклонила протокол разногласий.  

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.  

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения № 12/5, общей площадью 63,5 кв. м, расположенного на втором этаже нежилого здания, нежилого помещения № 12/6, общей площадью 151,1 кв. м, расположенного на третьем этаже нежилого здания, находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.  

Истец возражает относительно стоимости выкупаемых помещений, и возражает относительно содержания пунктов 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора купли-продажи.  

Истец просит удовлетворить иск с учетом результатов судебной экспертизы. 

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.  

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.  

При этом положения Закона № 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона № 178-ФЗ, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Закона № 178-ФЗ).  

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.  

Закон № 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса).  

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее – постановление Пленума № 49) разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).  

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.  

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).  

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.  

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).  

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с  

согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения № 12/5, общей площадью 63,5 кв. м, расположенного на втором этаже нежилого здания, нежилого помещения № 12/6, общей площадью 151,1 кв. м, расположенного на третьем этаже нежилого здания, находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.  

Истец возражает относительно стоимости выкупаемых помещений, и возражает относительно содержания пунктов 1.3 и 2.1 договора купли-продажи и просит удовлетворить иск с учетом результатов судебной экспертизы.  

Постановлением Администрации города Чебоксары от 22.11.2024 № 3652 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 3 239 000 руб. за помещение № 12/5 и 7 245 000 руб. за помещение № 12/6 на основании отчета № 5302-24 от 15.11.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ООО "ЦОЭ Метод".  

Согласно отчету оценщика ФИО4 от 18.12.2024 № 2527/2024 ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 5 748 000 руб., в том числе в размере 1 942 000 руб. за помещение № 12/5 и 3 806 000 руб. за помещение № 12/6  

Для определения соответствия отчета № 5302-24 от 15.11.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком ООО "ЦОЭ Метод", установленным требованиям, по ходатайству истца судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО3.  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

- Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 5302-24 от 15.11.2024, составленный ООО "ЦОЭ Метод", Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки?  

- В случае несоответствия вышеуказанного отчета указанным требованиям, могли ли допущенные нарушения повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества?  

- В случае, если допущенные нарушения повлияли на рыночную стоимость спорного имущества, определить: какова величина рыночной стоимости нежилых помещений № 12/5 (кадастровый номер 21:01:010807:1529) площадью 63,5 кв.м. и № 12/6 (кадастровый номер 21:01:010807:1530) площадью 151,1 кв.м. расположенных на втором и третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...>, без учета НДС, по состоянию на 29 октября 2024?  

19.05.2025 от общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" в суд поступило экспертное заключение № СЭ/25-010 от 16.05.2025, согласно выводам которого рыночная стоимость нежилого помещения № 12/5 по состоянию на 29.10.2024 составляет 1 931 698 руб. без учета НДС, нежилого помещения № 12/6 – 4 121769 руб. без учета НДС.  

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.  

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.  

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.  

Свои выводы эксперт ФИО3 подтвердил в представленных в суд письменных пояснениях от 07.07.2025.  

ООО "ЦОЭ "Метод" представил в суд замечания на заключение № СЭ/25-010 от 16.05.2025, согласно которым эксперт определяет состояние помещения как аварийное в отсутствие таких полномочий, оценщик проводил личный осмотр объекта оценки, подтверждением чему являются фотографии объекта в отчете.  

Представитель истца суду пояснил, что оценщик нежилые помещения лично не осматривал, фотографирование помещений для отчета осуществлялось представителем Администрации города.  

Эксперт ФИО3 пояснил, что приведенные в отчете факты о личном осмотре оценщиком объекта оценки не соответствуют действительности. Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.  

Аналогичные же суждения высказал истец, согласно которым выкупаемые помещения, в отношении которых урегулируется договор, находятся во владении и пользовании у истца на основании договора аренды. К помещениям отсутствует свободный доступ. Обращений со стороны организации, производящей оценку, истцу не поступало. Фотографии на стр.70-82 отчета ООО "ЦОЭ Метод" предоставлены третьим лицом. Представитель Истца со ссылкой на Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 11) и Федеральный стандарт оценки "Отчет об оценке" (ФСО VI, приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200) указывает, что законодательство не содержат прямого требования обязательного осмотра объекта. При этом, в соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", при составлении отчета, существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. При проведении оценки объекта недвижимости осмотр и фотофиксация состояния объекта является существенной информацией, но в отчете отсутствует указание на источник их получения. Оценщик должен обладать достоверными данными в достаточном объеме для понимания логики и полноты оценки. Учитывая, что в отчете ООО "ЦОЭ Метод", выполненном по требованию Ответчика, отсутствуют сведения о том, кто привлекался для осмотра и какие вопросы перед ним ставились, Экспертом правомочно постановлен вывод о выявленном нарушении, которое может повлиять на оценку объекта.  

Также, по мнению истца, не соответствуют действительности заявления ответчика в части отсутствия нарушений в методологии оценки, которые допускает оценщик. ФИО3 указывает, что Администрацией неверно трактуются требования федеральных стандартов оценки. Вывод представителя ответчика об отсутствии у ФИО3 профильного образования по оценочной деятельности не соответствует действительности. Довод противоречит фактическим обстоятельствам  

дела. Экспертом на 2 листе заключения указаны документы, подтверждающие наличие профильного образования, на стр. 73-74 приложены копии данных документов. При этом представитель Ответчика не привел подтверждение довода, что выбранный судом эксперт не имеет достаточной квалификации для проведения порученной экспертизы. На возражения администрации в части пункта 22в ФСО № 7, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, эксперт указал, что пункт 11.3 относится к иному разделу Отчета, к Анализу рынка (раздел V ФСО № 7). Эксперт говорит об ином разделе Отчета – реализация сравнительного подхода в соответствии с п. 22 раздела VII. Подходы к оценке ФСО № 7. Представителем Администрации неверно трактуются требования стандартов оценки. Эксперт в заключении указывает (18 лист), что – "при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов должно быть обосновано в отчете оценщика. В анализируемом отчете этого нет. На 29-30 листе отчета, Оценщик в таблице 11.3.1 указывает информацию о фактических ценах предложений по 8 объектам. В разделе 15 "Определение стоимости объекта оценки" (лист 48 в таблице 15.1. - выбрано 4 аналога. Обоснования выбора в соответствии с п.22 ФСО № 7 в Отчете отсутствует. Указанный представителем Ответчика абзац на стр.30 - "Необходимо отметить, что приведенный диапазон определен по предложениям о продаже аналогичных объектов, при этом на данном этапе не учитываются параметрические различия между оцениваемым Объектом и подобранными объектами- аналогами (местоположение, различие в общей площади, условие торга и т.п.). Конечная стоимость оцениваемого Объекта может не попасть в выделенный диапазон после введения корректировок на параметрическое различие между оцениваемым Объектом и подобранными объектами аналогами", далее идут корректировки", что не может являться обоснованием исключения или выбора объектов из анализа для определения цены. В указанном абзаце говорится о ценообразовании и применении коэффициентов. Дополнительно эксперт отметил, что в Отчете № 5302-24 Оценщиком на 30 листе после таблицы 11.3.1, с восемью аналогами объекта оценки указано - "Для сегмента, к которому относится объект оценки, характерен диапазон цен от 27 406 до 108 594 руб. за 1 кв.м."., без объяснения причин, Оценщик выбирает для сравнения четыре аналога из верхнего ценового диапазона, три из которых находятся на красной линии, двум из которых на момент оценки были не старше 10 лет. Красные линии улиц утверждаются органами местного самоуправления и ознакомиться с ними можно в общем доступе на сайте Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары: красные линии: город Чебоксары (https://gcheb-arch.cap.ru/gradostroiteljnaya- deyateljnostj/krasnie-linii/krasnie-linii-utverzhdaemie). В Отчете № 5302-24 ООО "ЦОЭ Метод" на 53 листе в разделе "Корректировка на расположение относительно красной линии" указано: "Объект оценки и объекты аналоги № 1, № 2 и № 4 расположены внутриквартально, корректировка не требуется. Объект аналог № 3 расположен на красной линии, вводим корректировку 0,83". То есть Оценщик не применил соответствующие коэффициенты по объектам, расположенным на красной линии. При таких обстоятельствах, по мнению истца, подтверждаются выводы эксперта ФИО3 о существенных ошибках при определении Оценщиком красных линий, которые существенно влияют на выкупную стоимость объектов. Также экспертом указано, что на стр. 32-33 приведены ценообразующие факторы, но не применены этих факторы при расчете стоимости. Представитель администрации воспроизводит текст Отчета из раздела 11.4 "Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих  

факторов" (стр. 30-37 Отчета). Эксперт в заключении указывает на ошибки, допущенные в разделе 15. "Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом" (стр. 46-56).  

Эксперт приводит экспертное суждение, которое он сформулировал по результатам визуального осмотра. В приложении к заключению приведены фотографии здания, которые свидетельствуют о признаках его аварийности.  

Заявление об аварийности в контексте заключения эксперт формулирует с целью обратить внимание на недостоверность выводов оценщика. Рассуждения представителя администрации о документальном оформлении признаков аварийности здания, об отсутствии у эксперта юридически значимых прав на "признание объекта аварийным" в рамках рассматриваемого вопроса о стоимости объекта недвижимости с целью его выкупа ничтожны. В подтверждение правоты эксперта представлены фотографии отдельных фрагментов здания, свидетельствующие о разрушении его несущих и ограждающих конструкций.  

Согласно пояснениям эксперта ФИО3 при определении стоимости объекта оценки им вводилась корректировка на возраст здания, и не рассматривался фактор аварийности как значимый фактор, влияющий на стоимость объекта. Упоминание аварийности в заключении связано лишь с тем, что оценщик в отчете ООО "ЦОЭ Метод" об оценке игнорирует фактическое состояние здания, приравнивает состояние этого здания к состоянию других объектов, которые находятся в несравнимо лучшем состоянии. Тем самым оценщик завышает стоимость объекта оценки. Собственно, это и было задачей оценщика. Представитель администрации, защищая отчет оценщика, содержащий явные ошибки, стремится защитить не соответствующую рынку цену, тем самым нарушая права арендатора на справедливое решение экономического спора.  

Аргументы ответчика и третьего лица о недостоверности отчета эксперта и проведении повторной экспертизы судом с учетом изложенного отклонены.  

В данном случае критерием выбора судебного эксперта является наличие у него специальных познаний в области оценки недвижимости, которые у эксперта ФИО3 имеются, эксперт имеет действующий квалификационный аттестат оценщика, кроме того, имеет высшее образование по специальности "Промышленное и гражданское строительство".  

Несогласие Администрации с выводами эксперта не свидетельствует об их недостоверности и не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.  

По изложенным мотивам суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной в указанном выше заключении судебной экспертизы.  

Иные возражения Администрации судом во внимание не приняты как не влияющие на существо спора.  

Суд соглашается с доводами истца о том, что Общество вправе выбрать порядок оплаты за помещение в рассрочку.  

Рассматриваемый договор заключается в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.  

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и  

среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.  

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3 и 4.4 из договора следует исключить, поскольку Администрация не возражала против этого, их исключение из договора согласуется со сложившейся по данной категории дел судебной практикой.  

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.  

В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.  

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.  

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Чапаевец" и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 12/5, общей площадью 63,5 кв. м, расположенного на втором этаже нежилого здания, нежилого помещения № 12/6, общей площадью 151,1 кв. м, расположенного на третьем этаже нежилого здания, находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством,  

изложив пункты 1.3, 2.1 договора в следующей редакции: 

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 6 053 467 (Шесть миллионов пятьдесят три тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей (без учета НДС)"  

"2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:  

- в течение 59-ти месяцев по 100 891 (Сто тысяч восемьсот девяносто один) рубль ежемесячно;  

- в течение 60-го месяца 100 898 (Сто тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.  

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".  

Исключить пункты 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из договора. 

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чапаевец" 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей расходов по государственной пошлине, 35 000 (Тридцать пять тысяч) рублей расходов по оплате судебной экспертизы.  

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.  

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.  

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии. 

Судья О.А. Коркина