АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-28541/2017

г. Краснодар

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Соната-Д» (ИНН 2309092890, ОГРН 1052304956175) – Макарова М.В. (доверенность от 14.12.2017), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования город Краснодар, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Соната-Д» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-28541/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Соната-Д» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 17.01.2011 № 4300016997, освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24 площадью 937 кв. м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Ростовское Шоссе, 25/17, подписании акта приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением от 19.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.07.2018, в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора от 17.01.2011 № 4300016997 отказано. На общество возложена обязанность по возврату администрации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24 общей площадью 937 кв. м, расположенного по ул. Ростовское Шоссе, 25/17 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, путем освобождения и подписания акта приема-передачи. В резолютивной части судебного акта указано, что решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об аренде данного земельного участка в пользу общества на основании договора от 17.01.2011 № 4300016997 (дата государственной регистрации – 19.04.2011; номер – 23-23-01/027/2011-500). Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды земельный участок в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46, пункт 2, находился полностью в зоне транспортной инфраструктуры (автомобильная дорога). Спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) гостиничного комплекса. Суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 17.01.2011 № 4300016997.

В кассационной жалобе общество просит решение от 19.04.2018 и постановление от 31.07.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав, что на момент заключения арендной сделки действовали Правила землепользования и застройки, позволяющие размещение гостиничных комплексов в соответствующей зоне. Выкопировка, на основании которой суды сделали вывод о нахождении спорного земельного участка в зоне транспортной инфраструктуры, в действительности свидетельствует о том, что земельный участок находится в зоне жилой застройки. Единственным надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории вида разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН). Согласно информации, представленной в материалы дела, а также публичным сведениям, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 имеет разрешенное использование: для объектов жилой застройки. По сведениям кадастрового учета спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: для размещения гостиничного комплекса, поставлен на государственный кадастровый учет с такими характеристиками 14.04.2010.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 07.12.2010 № 9985 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.01.2011 № 4300016997, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 общей площадью 937 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Ростовское шоссе, 25/17, зона 3-28 (т. 1, л. д. 8).

В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что участок предоставлен для строительства гостиничного комплекса (7.6 гостиницы прочие, турбазы, кемпинги, мотели, коттеджи).

Сумма ежегодной арендной платы за участок составила 49 698 рублей 48 копеек (пункт 2.2 договора). В соответствии с пунктом 1.5 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Согласно пункту 3.2.5 основаниями расторжения договора по инициативе арендодателя являются: использование участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14 договора.

Срок действия договора определен сторонами в течение 10 лет: с 07.12.2010 по 07.12.2020 (пункт 6.1). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 6.2 договора).

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору), в котором отражено, что строения на участке отсутствуют, ограничений в использовании не имеется (т. 1, л. д. 17).

Согласно актам осмотра от 30.08.2016 № 2323 и 21.11.2016 № 3044, составленным по итогам муниципального контроля, земельный участок не огражден, свободен от зданий и строений, зарос сорной растительностью (т. 1, л. д. 34 – 36; 44 – 46).

Из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.11.2017 следует, что по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар информация о подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24 и выдаче разрешения на строительство отсутствует (т. 1, л. д. 37).

В адрес общества администрация направила предписание об устранении нарушений от 21.09.2016, и уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 17.01.2011 № 4300016997 с предложением о подписании соглашения о расторжении, а также возврате земли по акту приема-передачи, которые возвращены органом связи за истечением срока хранения (т. 1, л. д. 24 – 27; 38 – 41).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления администрацией иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 11 Земельного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в частности, полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу норм статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к ведению органов местного самоуправления городского округа отнесены вопросы осуществления земельного контроля за использованием земель городского округа.

На основании пункта 1 статьи 72 Земельного кодекса муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В статье 42 Земельного кодекса закреплены обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков. К ним, в частности, относятся: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнение иных требований, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 16.10.2017 № 29/11113 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 в соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46, пункт 2, расположен в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога) (т. 1, л. д. 154 – 156).

Таким образом, как верно указали обе инстанции, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования (зона транспортной инфраструктуры), не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) гостиничного комплекса.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая приведенные обстоятельства, суды обеих инстанций правомерно заключили о недействительности (ничтожности) договора аренды от 17.01.2011 № 4300016997, который не может быть расторгнут (расторжению подлежит только действительный договор), ввиду чего отказ в удовлетворении иска в данной части правомерен.

В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений; суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Поскольку целью предъявленного иска явилось освобождение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24, требования истца об обязании ответчика возвратить спорный объект удовлетворены правомерно.

Коллегия окружного суда также считает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, действовавшей в период заключения спорной сделки (до 1 марта 2015 года), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов, предполагающим публичное информирование о возможном предоставлении земельного участка в целях строительства.

На основании пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 14.04.2010, поэтому в аренду он мог быть предоставлен исключительно на торгах (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 7638/11).

Ввиду несоблюдения процедур предварительного согласования до формирования земельного участка и осуществления его государственного кадастрового учета, отсутствия доказательств заключения арендной сделки на торгах, договор от 17.01.2011 № 4300016997 надлежит квалифицировать как ничтожный еще и по мотиву нарушения правил пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса.

Аргументы, приведенные в кассационной жалобе, проверены и отклонены коллегией суда кассационной инстанции, поскольку повторяют доводы жалобы апелляционной, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

Основания для отмены или изменения решения от 19.04.2018 и апелляционного постановления от 31.07.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу № А32-28541/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							          И.В. Сидорова

Судьи										         В.Е. Епифанов

										         А.И. Мещерин