﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-57888/2020

Дело № А57-1184/2019

г. Казань

10 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Эш» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 

по делу № А57-1184/2019

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к обществу с ограниченной ответственностью «Эш» (ОГРН 1155835003774, ИНН 5835113998), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом города Саратова, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Саратовской области, о расторжении договора аренды от 23.01.2019 вх. № 1184,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражного суда Саратовской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Эш» (далее – ООО «Эш», ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2005 № 176 с кадастровым номером 64:48:000000:51, площадью 1251 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Валовая.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далееАПК РФ), привлечены Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019, исковые требования удовлетворены, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.05.2005 № 176 с кадастровым номером 64:48:000000:51, площадью 1251 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Валовая, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и ООО «Эш», расторгнут.

ООО «Эш» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 12.05.2005 № 523-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью коммерческая транспортная компания «Рейс» (арендатор), заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2005 № 176 (далее – договор от 18.05.2005 № 176), по условиям которого арендатору на срок на 25 лет  предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:51, площадью 1251 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Валовая, для строительства развлекательного комплекса.

По соглашению о перенайме от 30.09.2016 общество с ограниченной ответственностью коммерческая транспортная компания «Рейс» (далее - ООО КТФ «Рейс») передало ООО «Эш» все права и обязанности по договорам аренды от 18.05.2005 № 176, от 18.05.2005 № 177.

Пунктом 1.3 указанного соглашения права и обязанности по договорам от 18.05.2005 № 176, от 18.05.2005 № 177 переходят от арендатора к новому арендатору с момента регистрации настоящего договора в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:51 государственная регистрация соглашения о перенайме от 30.09.2016 была осуществлена регистрирующим органом 10.11.2016.

В соответствии с подпунктом 3.2 пункта 3 договора от 18.05.2005 № 176 арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями, не позднее 15-го февраля, 15-го мая, 15-го августа, 15-го ноября расчетного года.

Подпунктом 1 подпункта 4.1.1 подпункта 4.1 пункта 4 Договора аренды земельного участка от 18 мая 2005 года № 176 установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3ех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Подпунктом 4.1.2 подпункта 4.1 пункта 4 договора от 18.05.2005 № 176 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.

Подпунктом 5.2.2 подпункта 5.2 пункта 5 договора от 18.05.2005 № 176 установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

28.06.2018 истцом в адрес ответчика направлено письменное предупреждение от 28.06.2018 № 18.04/14249 о возможном досрочном расторжении договора от 18.05.2005 № 176, с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке.

Впоследствии 14.08.2018 истцом ответчику направлено письменное уведомление № 13.04/18580 о расторжении договора от 18.05.2005 № 176 с приложенным к нему соглашением о расторжении договора от 18.05.2005 № 176, актом приема-передачи с указанием на использование ответчиком спорным земельным участком с существенным нарушением условий договора, в нарушение требований федерального закона.

Утверждая, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:51, арендуемый ООО «Эш», не используется последним по целевому назначению в целях строительства более 3-х лет, на текущий период у ответчика имеется непогашенная задолженность по арендным платежам по договору от 18.05.2005 № 176, что прямо подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2019 по делу № А4912246/2018, направленное в адрес общества уведомление от 14.08.2018 № 13.04/18580 о расторжении спорного договора от 18.05.2005 № 176 оставлено без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Правилами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что ответчик не использует земельный участок в целях, согласованных в договоре (отсутствие проектной и разрешительной документации, а также доказательств начала строительных работ), не исполняет обязательство по оплате арендных платежей более 2-х раз подряд, проверив соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, суды пришли к выводу наличии правовых оснований для расторжения договора от 18.05.2005 № 176, признав допущенные нарушения договора существенными.

Судами обоснованно принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2019 № А49-12246/2018, которым в пользу муниципального образования «Город Саратов» была взыскана задолженность по рассматриваемому договору за период с 10.11.2016 по 30.06.2018 в размере 52 114,80 руб., а также неустойка (пени) за просрочку платежа в размере 14 416,04 руб., было установлено, что ответчиком должным образом неоднократно не исполнялась обязанность по оплате арендных платежей. Указанная задолженность ответчиком не погашена до настоящего времени.

Довод ответчика о невозможности строительства на спорном земельном участке был предметом исследования судов, ему дана надлежащая правовая оценка.

Действительно, в соответствии с постановлением администрации города Саратова от 18.12.2012 № 2885 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной улицами Малой Горной, им. Чернышевского Н.Г., Валовой, им. Лермонтова М.Ю., Первомайской и берегом Волгоградского водохранилища в Волжском районе г. Саратова» земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:0051 полностью расположен в красных линиях ул. Набережная Космонавтов в пределах территории общего пользования, на которой строительство указанного в договоре аренды объекта не предусмотрено.

Однако суды, оценив длительность действия договора аренды (с 2005 года), действия контрагентов за время, прошедшее с момента подписания договора до вступления в силу указанных правил, в течение которого мер по какому-либо освоению земельного участка не осуществлялось, пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор имел реальную возможность приступить к освоению предоставленного ему земельного участка, и, как следствие, закончить строительство объекта в согласованный трехлетний срок.

Следует отметить, что по смыслу части 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, без согласия арендодателя. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

Таким образом, ответчик, являясь правопреемником прежнего арендатора, которым переуступалось право аренды по рассматриваемому договору аренды, получая спорное имущество, в данном случае земельный участок, на определенных условиях и предполагая его использовать в коммерческих целях, не мог не знать об условиях договора аренды, в связи с чем риски, связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежним арендатором, несет ответчик, которому была известна степень освоения участка на дату приобретения права аренды.

Суды верно отметили, что на момент перехода прав от прежнего арендатора к новому арендатору указанный нормативный правовой акт, а также Решение Саратовской городской Думы от 27 мая 2010 года № 51-606 (в редакции Решения от 06 февраля 2014 года), которым было утверждено Положение «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», были официально опубликованы и ответчик при должной степени заботливости и осмотрительности имел реальную возможность до заключения соглашения о перенайме ознакомиться с ними и, исходя из утвержденного перечня объектов, разрешенных к размещению на территории данного земельного участка, по своему волеизъявлению принять решение о заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Суды, принимая во внимание, что ответчик является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, правомерно исходили из того, что при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды ответчик действовал по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора.

Кроме того, в рамках дела № А49-5499/2018, решением суда по которому с общества взыскано в доход муниципального бюджета города Саратова 1 398 807,29 руб., в том числе: долг за период с 10.11.2016 по 31.12.2017 в сумме 1 194 106,16 руб. и неустойка в сумме 204 701,13 руб., а также в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 26 988 руб., судами установлено, что ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства совершения арендодателем противоправных действий, направленных на лишение ответчика возможности использования земельного участка, что явилось бы основанием для освобождения ответчика от обязанности уплатить арендные платежи.

Как установлено судами, не представлено таких доказательств и в материалы настоящего дела, земельный участок находится во владении ответчика, который каких-либо действий, направленных на изменение условий договора аренды земельного участка от 18 мая 2005 года № 176 либо на его расторжение не предпринимал.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку сохранение действия такого договора влечет ущерб публичным интересам.

Причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется. Данные доводы были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Саратовской области и Двенадцатый арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Поскольку заявителю при подаче кассационной жалобы была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины, то государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу № А57-1184/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эш» в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Поручить Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья				     А.Ф. Фатхутдинова

Судьи								     В.А. Петрушкин

									     Ф.В. Хайруллина