АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-8609/17

04 декабря 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   27 ноября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            04 декабря 2017 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Андриановой Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 09.01.2017 ФИО3;

от ответчика: представитель не по доверенности от 01.03.2017 ФИО4; 

 

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды №586 от 31.12.2005 в размере 938 703,96 руб. за период с 01.01.2016 по 30.06.2017, пени в размере 85 222,63 руб. за период с 21.01.2016 по 30.06.2017 (исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, приобщил дополнительные доказательства к материалам дела.

В судебном заседании 22.11.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 27.11.2017 до 14 часов 00 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области http://rostov.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии лиц, участвующих в деле.

Представитель ответчика представил контррасчет исковых требований.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства.

Субъекту Российской Федерации - Ростовской области на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов площадью 878 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050519:7, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Халтуринский, 65а, с видом разрешенного использования "для эксплуатации магазина и административных помещений". Соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 16.12.2013.

На основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.12.2005 N 28632 и дополнительного соглашения к нему участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 (равнозначный номер 61:44:05 05 19:0007) обременен арендой на срок с 01.11.2005 по 28.08.2047 в пользу ФИО2 (арендатор).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 31.12.2005 предыдущим арендодателем - Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

На земельном участке расположено административное здание, помещения в котором принадлежат ФИО2 на праве собственности.

Пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 к нему) предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты, указанной в нормативно-правовом акте) или с момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Уведомлением от 08.10.2015 N 2/2015 министерство, ссылаясь на пункт 3.4 договора аренды от 31.12.2005, Земельный кодекс и постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которая не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление от 02.03.2015 №135), информировало предпринимателя об изменении условий договора в части ежегодного размера арендной платы с 02.03.2015

Уведомлением от 18.01.2016 №19.6.3/455 министерство, ссылаясь на пункт 3.4 договора аренды от 31.12.2005, Земельный кодекс и постановление N 135, вновь информировало предпринимателя об изменении условий договора в части ежегодного размера арендной платы с 01.01.2016.

Полагая, что предпринимателем своевременно и в полном объеме не исполнены обязательства по договору аренды земельного участка от 31.12.2005 в период с 01.01.2016 по 30.06.2017, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 является регулируемой, на что верно указали суды, стороны договора от 31.12.2005 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, разъяснения о применении которой сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73.

При заключении договора аренды от 31.12.2005 размер арендной платы за земельный участок рассчитан по формуле, установленной постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, при заключении 01.07.2014 дополнительного соглашения N 1 к данному договору - в соответствии с действующим на тот момент постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которая не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции).

В спорный период  при определении размера арендной платы необходимо применять нормы постановления N 135, вступившего в законную силу 02.03.2015, которым постановление N 120 признано утратившим силу.

Пунктом 11 приложения N 2 к постановлению N 135 установлено, что арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 содержащегося в данном приложении Порядка (далее также - Порядок N 135), определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но не может быть ниже размера земельного налога за такие участки.

Министерство в спорный период начислило арендную плату за земельный участок, предоставленный предпринимателю по договору от 31.12.2005 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы (отчет общества с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" от 24.08.2015).

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" от 24.08.2015 на дату 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы составляет 1 396452, 13 руб.

Ответчик оспаривает результаты оценки, полученные в указанном отчете. Предпринимателем заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения размера рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050519:7.

Определением суда от 03.08.2017 по делу № А53-8609/17 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО5, имеющему высшее образование по специальности «Финансы и кредит», профессиональную переподготовку по программе: «Оценка стоимости недвижимости», должность – оценщик 1 категории, стаж работы в области оценочной деятельности – 11 лет, являющейся сотрудником общество с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно представленному экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» от 04.09.2017 №22-2017 рыночная стоимость ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050519:7 на дату 01.01.2016 составляет – 1 405 674 руб.

Ответчик возражает против проведенной оценки, пояснил, что в нарушение определения суда от 03.08.2017 по делу № А53-8609/17 ответчик не был уведомлен экспертом о дате проведения осмотра, при описании транспортной доступности земельного участка эксперт указал на наличие подъезда со стороны пер. Халтуринского, в то время как подъезд к участку возможен только через соседний участок ос стороны ул. Пушкинской.

При назначении экспертизы в определении от 03.08.2017 суд обязал эксперта заблаговременно известить лиц, участвующих в деле о месте и времени проведения работ по экспертизе на местности по контактным данным, указанным в иске

Судом допрошен эксперт ФИО5, проводивший судебную экспертизу.

Эксперт пояснил, что вызов сторон не осуществлял, полагая, что это суд должен сделать самостоятельно.

Пояснил, что со стороны пер. Халтуринского имеется доступ к земельному участку, не отрицал, что подъезд осуществляется со стороны ул. Пушкинской. При оценке рыночной арендной платы земельного участка использовался сравнительный метод. В качестве объектов исследования принимались аналоги – свободные от застройки земельные участки и здания офисного назначения.

Оценивая экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» от 04.09.2017 №22-2017 суд пришел к выводу о том, что заключение не может быть положено в основу при определении стоимости арендной платы, поскольку имеется некорректное проведение оценки, не учтены все критерии, которые влияют на итоговую величину арендной платы.

Эксперт в нарушение определения Арбитражного суда Ростовской области от 03.08.2017 заблаговременно не известил лиц, участвующих в деле о месте и времени проведения работ по экспертизе на местности. Экспертом взяты аналоги земельных участков, которые являются незастроенными участками под коммерческое строительство, в то время как объект исследования является застроенным земельным участком. Определение стоимости использования с учетом удельного показателя, полученного  делением рыночной стоимости земельного участка на рыночную стоимость здания, снижает достоверность оценки. Методом сравнения продаж с учетом корректирующих поправок определялась стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050519:7. Она составляет 17 038 468 руб. Арендная плата рассчитана как произведение рыночной стоимости земельного участка (17 038 468 руб.) и действующей ставки рефинансирования (8, 25%), что составило 1 405 674 руб. Затратный и доходные подходы экспертом не применялись.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «РусКонсалт» от 21.11.2017 №11-74-2017, согласно которому рыночная стоимость ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050519:7 на дату 01.01.2016 составляет – 963 617 руб.

Из отчета общества с ограниченной ответственностью «РусКонсалт» от 21.11.2017 №11-74-2017 следует, что оценщик в рамках сравнительно метода использовал выборку аналогов земельных участков, расположенных в центре г. Ростова-на-Дону, производил расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж с применением допустимых корректировок; определял величину доли земельного участка в едином объекте недвижимости в связи с отсутствием на рынке предложений о предоставлении в аренду застроенных земельных участков; произведен расчет стоимости права пользования на условиях аренды единым объектом недвижимости; в рамках сравнительного подхода оценщик использовал один метод – метод распределения, итоговый результат составил 963 617 руб. Использование указанного метода при сравнительном подходе является более точным при определении размера арендной платы, принимая во внимание, что земельный участок не является свободным от застройки, нежели применение формулы произведения рыночной стоимости земельного участка на действующую ставку рефинансирования.

С учетом изложенного, суд полагает возможном произвести расчет задолженности на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «РусКонсалт» от 21.11.2017 №11-74-2017,

Принимая во внимание, что ответчик использует долю от земельного участка, равную 3/5, суд самостоятельно произвел расчет задолженности за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 по следующей формуле:

Арендная плата в 2016 году = 963 617 * 3/5 = 578 170,2 руб.

В 2017 году применен индекс уровня инфляции: 963 617 * 3/5 * 1,04 = 601 297,008 руб.

В связи с чем, размер арендной платы с учетом произведенных ответчиком оплат за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 составил 544 065,68 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части требование не подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 85 222,63 руб. за период с 21.01.2016 по 30.06.2017.

Исполнение обязательства по уплате арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 дополнительного соглашения от 01.07.2014 №1 к договору аренды от 31.12.2005 №28632).

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

С учетом частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд произвел перерасчет пени, за период с 21.01.2016 по 30.06.2017, размер которой составил 50 265,67 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В остальной части в иске следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иск Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области удовлетворен частично на 58%. Поскольку Министерство, в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 и статьи 333.35 Налогового кодекса РФ освобождено от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 13 479 руб. С Министерства государственная пошлина не взыскивается.

На депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области в счет оплаты услуг эксперта предпринимателем по платежному поручению №98 от 31.07.2017 перечислены денежные средства в размере 50 000 руб.

Согласно счету общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» на оплату от 04.09.2017 № 71, стоимость проведения судебной экспертизы составляет 35 000 руб. Указанная сумма подлежит перечислению обществу с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области согласно счету на оплату от 04.09.2017 № 71.

Поскольку экспертиза была проведена с целью установления размера арендной платы, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, расходы на оплату экспертизы в размере 14 700 руб. надлежит взыскать с Министерства в пользу предпринимателя.

Излишне перечисленная на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области денежная сумма подлежит возврату. Индивидуальному предпринимателю ФИО2 надлежит перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежную сумму в размере 15 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 31.07.2017 №98.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 31.12.2005  в размере 544 065,68 руб., неустойку в размере 50 265,67 руб., всего взыскать 594 331,35 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 479 руб.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы в размере 14 700 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежную сумму, уплаченную по платежному поручению от 31.07.2017 №98, причитающуюся эксперту, в размере 35 000 руб. согласно счету общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» на оплату от 04.09.2017 № 71.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) излишне уплаченную по платежному поручению от 31.07.2017 №98 денежную сумму в размере 15 000 руб.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                 Ю.Ю. Андрианова