АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-4013/2021

02 февраля 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2022 года, полный текст решения изготовлен 02 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батиной И.А., после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску заместителя прокурора Республики Коми в интересах муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Прокурор)

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) (далее – Администрация), 

к обществу с ограниченной ответственностью «Лузалес» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) (далее – Общество, ООО «Лузалес») 

о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной   службы   государственной  регистрации, кадастра и картографии по   Республике  Коми (далее – Управление),

при участии в судебном заседании

от Прокурора: Эдигер Е.Г. – по удостоверению,

от Администрации: ФИО2 – по доверенности от 11.01.2022,

от Общества: ФИО3 – по доверенности от 11.06.2021, 

эксперт ФИО4

установил:

Прокурор обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, которым просит:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный 06.05.2019 Администрацией и ООО «Лузалес» договор № 7087 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 11:05:0101004:172 общей площадью 22137 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – Участок 1);

- применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о государственном кадастровом учете и записи от 07.06.2019 о регистрации права собственности ООО «Лузалес» на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:298 общей площадью 150 537 кв. м, расположенный по адресу: Республика Коми, 

<

...> Промышленная (далее – Участок);

- применить последствия недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности ООО «Лузалес» на Участок 1;

- применить последствия недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности ООО «Лузалес» на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:297 общей площадью 128 401 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – Участок 2);

- применить последствия недействительности сделки в виде возложения на ООО «Лузалес» обязанности возвратить в собственность Администрации Участок 1;

- применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на Администрацию возвратить ООО «Лузалес» денежные средства в размере 1979147, 42 руб. по договору купли - продажи от 06.05.2019 № 7087 Участка 1.

Руководствуясь ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав представителей, суд установил следующее.

30.10.2018 в соответствии с постановлением Администрации от 31.08.2018 № 8/2257, протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 23.10.2018, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 01/18-176 аренды Участка 1 (т. 1 л.д. 58-59, далее – Договор аренды) с разрешенным использованием: «Склад III класса вредности по классификации СанПиН» сроком на 3 года.

21.11.2018 Управлением произведена государственная регистрация Договора аренды (т. 1 л.д. 63).

На основании разрешения на строительство от 29.12.2018 (т. 2 л.д. 86-89), выданного Администрацией, градостроительного плана Участка 1 (т. 1 л.д. 90-97), подготовленного Администрацией, Общество осуществило строительство объекта «Завод лесопильный деревообрабатывающий по адресу: 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:172. Здание участка по распиловке тонкомерной древесины» площадью 352,2 кв.м. (далее – Здание).

18.03.2019 Администрацией выдано разрешение на ввод Здания в эксплуатацию (т. 1 л.д. 108-113), 11.04.2019 Управлением зарегистрировано право собственности Общества на Здание (т. 1 л.д. 142).

16.04.2019 Обществом подано заявление в Администрацию (т. 1 л.д. 71-73) о предоставлении в собственность Участка 1, на котором расположено Здание.

06.05.2019 между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор № 7087 купли-продажи Участка 1 стоимостью 1979147 руб. 42 коп. (т. 1 л.д. 67-68, далее – Договор купли-продажи).

Участок 1 передан Обществу по акту (т. 1 л.д. 69), оплата стоимости Участка 1 произведена платежными поручениями от 15.05.2019 (т. 1 л.д. 82-83).

23.05.2019 зарегистрировано право собственности Общества на Участок  1 (т. 2 л.д. 51).

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН (т. 2 л.д. 46-78), 07.06.2019 Участок 1 снят с кадастрового учета, право собственности Общества на участок 1 прекращено в связи с образованием Участка (общей площадью 150 537 кв.м.), путем объединения Участка 1 с Участком 2.

Указывая на отсутствие документов, подтверждающих необходимость получения в собственность всего Участка 1, площадью многократно превышающей площадь Здания, Прокурор обратился с настоящим иском.

В силу ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных государственными учреждениями и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной государственными учреждениями.

В п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (п. 53 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В силу правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником Здания в обход установленной законом процедуры (ст. 217 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, собственник недвижимого имущества, при предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, обязан был предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При площади застройки здания 352,2 кв.м., Обществу в собственность передан Участок 1 общей площадью 22137 кв.м., в целях эксплуатации Здания (площадь Участка 1 более чем в 60 раз превышает площадь Здания).

При формировании и постановке на кадастровый учет в отношении Участка 1 установлен вид разрешенного использования: Склад III класса вредности по классификации СанПиН, для размещения коммунальных складских объектов.

Формирование, постановка на кадастровый учет Участка 1 площадью 22137 кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления Обществу в собственность земельного участка указанной площади как владельцу Здания площадью 352,2 кв.м.

Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 N 309-КГ16-15020 по делу N А60-41815/2015. 

Поэтому, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет Участка 1 требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования Здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

С целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации Здания, определением суда от 21.06.2021 удовлетворено ходатайство Общества о назначении по делу судебной экспертизы. 

Из заключения эксперта от 08.11.2021 (т. 4 л.д. 9-30, далее - Заключение), следует, что необходимая площадь в границах Участка 1 для эксплуатации и организации производства с целью использования лесопильного деревообрабатывающего завода в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО АМ «Модулор» определена 2000 кв.м. Местоположение границ земельного участка, требуемого для размещения Здания: Республика Коми, Сыктывкар, ул. 4-я Промышленная, 36, земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:172. Площадь земельного участка составляет 1975 кв.м.

Согласно выводу эксперта (т. 4 л.д. 29) площадь земельного участка с учетом установленных норм, требуемая для обслуживания Здания, составит не более 4877 кв.м.

В судебном заседании 19.01.2022 эксперт ответил на уточняющие вопросы сторон, касаемо результатов экспертизы.

Ответчики с Заключением не согласились, заявили о назначении по делу дополнительной и повторной судебной экспертизы.

В качестве доказательства несоответствия Заключения требованиям относимости и допустимости доказательства, составления Заключения с нарушением норм законодательства, Обществом представлено заключение экспертов (рецензия) (т. 6, л.д. 7-29. далее – Рецензия).

Однако, эксперты, выполнившие Рецензию, не обладают более высокой квалификацией, по сравнению с экспертом, выполнявшим Заключение.

Из Рецензии следует, что эксперты исходят из предположения о действительности и полноте информации, содержащейся в представленных документах, не несут ответственности в случае искажения информации кем-либо, отсутствует указание на вид проводимой экспертизы, экспертами исследовалось Заключение без проектной документации, экспертами не указано об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании заслушаны возражения эксперта ФИО4  на замечания, указанные в Рецензии. 

После перерыва в судебном заседании экспертом ФИО4 представлены дополнительные документы в подтверждение отсутствия нарушений при проведении экспертизы.  

Ознакомившись с Заключением, учитывая пояснения эксперта в судебном заседании, суд пришел к выводу, что Рецензия не может служить надлежащим доказательством по делу. Заключение оформлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ. Данный документ основан на материалах дела, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено.

Несогласие ответчиков с выводами эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств, не лишает экспертное заключение доказательственного значения, поскольку по существу ни использованные экспертом методики, руководящие документы и литература, ни выводы заключения не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, выводы судебной экспертизы надлежащими доказательствами не опровергнуты; оснований для непринятия заключения как доказательства по делу у суда не имеется.

Кроме того, Заключение согласуется с собранными в материалы дела доказательствами. 

Из проектной документации, разработанной ООО АМ «Модулор», и представленной в материалы дела, следует, что необходимая площадь в границах Участка 1 для эксплуатации и организации производства с целью использования лесопильного деревообрабатывающего завода, составляет 2000 кв.м.

Разрешение на строительство и ввод Здания в эксплуатацию выданы Администрацией на основании названной проектной документации.

Учитывая изложенное, в удовлетворении ходатайств ответчиков о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы отказано.

Таким образом, надлежащих доказательств обоснования необходимости площади Участка 1, указанного в Договоре, для использования Здания в целях эксплуатации и организации производства в материалы дела не представлено. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, установив, что площадь предоставленного Обществу в собственность Участка 1 значительно превышает площадь Здания, Участок 1 отчужден в собственность Общества без проведения конкурсных процедур, не приведено надлежащих доказательств в обоснование площади приобретенного Участка 1, принимая во внимание позицию, поддержанную в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2015 N 305-КГ15-9974, от 05.08.2019 N 301-ЭС19-12823 по делу N А29-8344/2018, от 28.03.2019 N 310-ЭС19-2427 по делу N А14-4282/2017, от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.07.2013 N 1633/13, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании Договора недействительным (ничтожным), как заключенного с нарушением требований земельного законодательства и норм ст. 168 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке,

Учитывая ничтожность Договора, Общество обязано возвратить Участок 1 в муниципальную собственность, Администрация – возвратить полученные за Участок 1 денежные средства. Записи в ЕГРН в отношении Участков 1 и 2 подлежат восстановления, в отношении Участка – погашению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на Общество. 

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор № 7087 купли-продажи земельного участка от 06.05.2019.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о государственном кадастровом учете и запись от 07.06.2019 о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Лузалес» на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:298 общей площадью 150 537 кв.м., расположенный по адресу: Республика Коми, 

<

...> Промышленная.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Лузалес» на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:172 общей площадью 22 137 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведений о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Лузалес» на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:297 общей площадью 128 401 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лузалес» возвратить в собственность муниципального образования городского округа «Сыктывкар» земельный участок с кадастровым номером 11:05:0101004:172 общей площадью 22 137 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Обязать администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лузалес» денежные средства в размере 1 979 147 руб. 42 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лузалес» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лузалес» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 130 000 руб., как невостребованные.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми выплатить обществу с ограниченной ответственностью Проектно-изыскательская фирма «ГеоСтрой» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 88500 руб. 30 коп. вознаграждения за проведение экспертизы по настоящему делу. 

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              М.В. Безносикова