АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-20533/2019

г. Ярославль

07 октября 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена  09 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стракановой Е.Д.,   

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ярославский государственный театральный институт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР-ЯРОСЛАВЛЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о   взыскании   259556.31  руб.,

и встречный иск о признании договора недействительным и взыскании 369 065, 93 руб.

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Костромской, Ивановской и Ярославской областях и Министерства культуры Российской Федерации

при участии:

от истца – ФИО1, юрист по доверенности от 24.07.2019,

от ответчика – ФИО2, юрист по доверенности от 09.01.2020, 

от 3-х лиц – 1.2. не явились,

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ярославский государственный театральный институт» (далее – Институт) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР-ЯРОСЛАВЛЬ" (далее – Общество) о взыскании 259 556, 31 руб., в том числе 234 416, 82 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № 22 от 29.01.2018, 25 139, 49 руб. пени.

Общество заявило встречный иск о признании договора аренды незаключенным. 

В ходе судебного разбирательства ответчик в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении встречного иска, просит признать договор аренды № 22 от 29.01.2018 недействительным и взыскать 369 065, 93 руб. 

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать 234 416, 82 руб. долга, 25 185, 80 руб. пени за период с 11.07.2018 по 09.09.2020 с дальнейшим начислением по день фактической оплаты долга. Уточнение иска принято судом.

В судебном заседании представитель Института исковые требования поддержал, требования встречного иска не признал.

Представитель Общества против иска Института возражал, заявил о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поддержал встречные исковые требования. 

Третьи лица в судебное заседание представителей не направили.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16 час. 30 мин. 09.09.2020. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил.

Истцом в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135- ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции) и Правилами проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67, проводился открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений подвала № 43, 44, 6 общей площадью 63,7 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>.

Аукцион был признан несостоявшимся, так как в аукционе участвовал только один участник - Общество. 

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды № 22 от 29.01.2018 указанных нежилых помещений. Помещения переданы ответчику по акту приема – передачи 29.01.2019.

Срок договора аренды согласно пункту 7.2 договора определен с 01.02.2018 по 31.01.2023. Государственная регистрация договора в установленном порядке не произведена.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора арендатор перечисляет арендную плату в размере 148 633, 20 руб. в квартал и возмещает расходы арендодателя по уплате НДС (18%) в квартал в размере 26 753, 98 руб. в срок до 10 числа первого месяца отчетного квартала, согласно счетов, предъявляемых арендодателем.

По инициативе арендатора договора аренды расторгнут соглашением от 10.12.2018. Помещения возвращены истцу по акту приема – передачи 10.12.2018.

В период действия договора ответчик свои обязательства по внесению арендной платы и возмещению затрат на уплату НДС исполнял ненадлежащим образом. Истец требует взыскания 234 416, 82 руб. долга по арендной плате за период третий – четвертый квартал 2018 года и расходов по уплате НДС за четвертый квартал 2018 года, 25 185, 80 руб. пени, предусмотренной пунктом 4.2 договора, за период с 11.07.2018 по 09.09.2020 с дальнейшим начислением по день фактической оплаты долга.

Общество, не согласившись с заявленными Институтом требованиями, заявило встречный иск о признании договора аренды недействительным и взыскании 369 065, 93 руб., полученных арендодателем в рамках спорного договора аренды.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на отсутствие государственной регистрации договора аренды, а также на заключение договора аренды в части определения арендной платы на условиях, отличных от тех, которые указаны в аукционной документации (цена договора выше, чем в аукционной документации).

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд считает, что исковое заявление Института подлежит удовлетворению, встречный иск Общества удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу положений статей 606, 611 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае неисполнения арендатором обязанности по своевременной и полной оплате арендной платы, арендодатель вправе требовать взыскания не только арендной платы, но и неустойки, предусмотренной договором аренды (статья 330 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309,310 ГК РФ).

Ответчик доказательства оплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды не представил, в связи с чем суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Основываясь на доказанности факта ненадлежащего исполнения обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы, суд признает законным и обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 предусмотрена возможность присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, в соответствии с которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» размер неустойки может быть снижен судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

С учетом сохранивших силу разъяснений в абзаце 2 пункта 2 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Поскольку расчет неустойки произведен истцом исходя из 1/300 ключевой ставки ЦБ, оснований для снижения размера неустойки у суда не имеется.

Встречные исковые требования Общества удовлетворению не подлежат.

Отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для признания его недействительным.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежащим образом исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) предусмотрено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, в том числе неустойка и другие расходы, предусмотренные договором аренды.

Кроме того, пунктом 2.4.16 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет в установленном законодательством порядке осуществить государственную регистрацию договора в течение двух месяцев с момента его подписания.

Изложенные обстоятельства исключают обоснованность доводов Общества в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды.

Доводы истца по встречному иску о недействительности договора аренды на том основании, что договор в части определения арендной платы отличается от аукционной документации в сторону повышения арендной платы, судом также отклоняется.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу статей 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно позиции Управления антимонопольной службы по Ярославской области заключение спорного договора аренды на условиях, отличных от изложенных в аукционной документации в части определения арендной платы в сторону ее увеличения, не нарушает требований Закона о конкуренции, поскольку это не повлекло негативных последствий для конкурентных отношений.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Из материалов дела усматривается, что стороны 29.01.2018 заключили договор аренды без возражений со стороны арендатора, подписали акт приема – передачи. Общество производило оплату по спорному договору аренды. Таким образом, общество своим поведением после заключения сделки давало институту основания полагаться на действительность договора.

Отказ от договора в порядке, предусмотренном договором, арендатором не заявлялся. 

Согласно пункту 2 статьи 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 ГК РФ.

Общество не указывает предусмотренных пунктом 2 статьи 178 ГК РФ условий, позволяющих считать, что оспариваемый договор заключен под влиянием существенного заблуждения или обмана. Довод ответчика о недобросовестных действиях истца, подлежит отклонению ввиду отсутствия в материалах дела доказательств недобросовестности истца.

Доказательств недействительности сделки по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 174 Г РФ, Обществом в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, встречные исковые требования в части взыскания денежных средств, полученных арендодателем по спорному договору аренды, удовлетворению не подлежат.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР-ЯРОСЛАВЛЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ярославский государственный театральный институт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 259 602, 62 руб., в том числе 234 416, 82 руб. долга, 25 185, 80 руб. пени за период с 11.07.2018 по 09.09.2020, а также 8 191 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины. Дальнейшее взыскание неустойки производить с суммы долга – 234 416, 82 руб., начиная с 10.09.2020 по день оплаты долга из расчета одной трехсотой ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР-ЯРОСЛАВЛЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 16 381 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.