Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-3256/2023

г. Владивосток

15 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат»,

апелляционное производство № 05АП-4395/2023

на решение от 15.06.2023 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-3256/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»

о расторжении договора от 26.12.2018 №28-Ю-23549 аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок,

при участии: представитель истца ФИО2 по доверенности от 13.12.2022 сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании №10096, свидетельство о заключении брака, паспорт 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» (далее – ООО «Жилой квартал «Бархат», общество) расторгнуть договор от 26.12.2018 №28-Ю-23549 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1302, площадью 449 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1057 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае»; 

обязать ООО «Жилой квартал «Бархат» освободить спорный земельный участок и передать УМС г.Владивостока земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Жилой квартал «Бархат» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды, однако, таковые в деле отсутствуют.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от УМС поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель УМС по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

ООО «Жилой квартал «Бархат», АО «КРДВ», извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» (далее - АО «КРДВ») и обществом с ограниченной ответственностью «Оранжевые дома» (далее – ООО «Оранжевые дома»), заключено соглашение от 22.03.2018 № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно условиям которого ответчик обязался реализовать в период с 2018 года по 2023 год инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае».

С учетом положений подпункта 33 пункта. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.12.2018 № 28-Ю-23549 (далее – договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1302, площадью 449 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1057 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», сроком по 21.03.2068. 

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11960/2021 по иску АО «КРДВ» к обществу расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 №СПВ-548/18, заключенное между АО «КРДВ» к ООО «Жилой Квартал «Бархат».

В связи с расторжением отмеченного соглашения от 22.03.2018 № СПВ-548/18 в судебном порядке, УМС направило в адрес ООО «Жилой Квартал «Бархат» претензию от 02.12.2022 с предложением расторгнуть договор от 26.12.2018 № 28- Ю-23549 аренды земельного участка по соглашению сторон, с приложением проекта соглашения о расторжении договора, а также акта приема-передачи земельного участка.

Ответчиком указанная претензия оставлена без удовлетворения.

УМС, полагая, что после расторжения указанного соглашения существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, обратилось в суд с настоящим иском.

Полагая, что после расторжения указанного соглашения существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, УМС обратилось в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в применены нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах и Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. 

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен арендатору в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае» по заключенному с АО «КРДВ» соглашению № СПВ-548/18 от 22.03.2018 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток. 

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток. 

Как было указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11960/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18, поскольку судами признан доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий соглашения.

Согласно пункту 3.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием.

В рассматриваемом случае установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению в связи с расторжением соглашения 22.03.2018 № СПВ-548/18, заключение которого послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса, в связи с чем исковые требования о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного участка, в связи с чем требования Управления передать его по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, также являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Довод апеллянта о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости опровергается данными ЕГРН, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050058:1302 объекты недвижимости отсутствуют.

При этом само по себе наличие на земельном участке ряда результатов строительной деятельности и столба ЛЭП (зафиксированных в ходе инженерно-геодезических измерений и камеральной обработки данных, проведенных по запросу правового управления от 23.03.2023, в пользу рассматриваемого довода также не свидетельствует, доказательств возведения объекта, отвечающего критериям недвижимого имущества, с возникновением соответствующих прав на такой объект, материалы дела, включая представленную актуальную выписку из ЕГРН относительно спорного земельного участка, не содержат.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2023 по делу №А51-3256/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.М. Синицына