ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-10371/2020

Дело № А41-31849/19

26 октября 2020 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 октября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 октября 2020 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Боровиковой С.В.,

судей   Виткаловой Е.Н., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

В судебном заседании участвуют представители:

от Администрации городского округа Химки Московской области - ФИО2 представитель по доверенности от 31.07.20 г.;

от ООО «СТРОЙ ИНВЕСТ»- ФИО3 представитель по доверенности от 10.01.20 г.;;

от Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Химки - представитель не явился, извещен;

от ФИО4 - представитель не явился, извещен;

от ФИО5 - представитель не явился, извещен.рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  «СТРОЙ ИНВЕСТ» на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу № А41-31849/19,

по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО «СТРОЙ ИНВЕСТ», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Химки, ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды от 16.02.2016г. № ЮА52, по встречному иску о расторжении договора аренды от 16.02.2016г. № ЮА52, взыскании убытков в размере 2 399 962 руб. 34 коп. 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» (далее – ООО «Строй Инвест»,) с требованиями: - взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка № ЮА-52 от 16.02.2016 за период 4 квартал 2017 года, с 1 квартала 2018 года по 3 квартал 2018 года в размере 1562901,95 руб., пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.12.2017 по 15.12.2018 в размере 410093,55 руб.; 

- расторгнуть договор аренды от 16.02.2016 № ЮА-52, заключенный в отношении земельного участка, расположенного по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28; - обязать ООО «Строй Инвест» вернуть (передать по акту приема-передачи) Администрации г. Химки земельный участок общей площадью 710 кв.м., расположенный по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28, сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 2-5). 

Определением Арбитражного суда Московской области 23 мая 2019 года принят встречный иск к Администрация городского округа Химки Московской области  о расторжении заключенного  между Администрацией го Химки и ООО «Строй Инвест» договора аренды от 16.02.2016 № ЮА-52 земельного участка площадью 710 кв.м. с  кадастровым номером 50:10:0020802:457, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации кафе», расположенного по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28; о взыскании  с Администрации го Химки в пользу ООО «Строй Инвест» убытков в сумме 2399962,34 руб.

 К участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Химки, ФИО4, ФИО5.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу № А41-31849/19,  первоначальный иск удовлетворен  .  В удовлетворении встречного иска отказано (т. 3 л.д.65-68). 

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Строй Инвест» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права. 

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей  третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле,  исследовав и  оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу  не подлежащей удовлетворению. 

Как усматривается из материалов дела, что 16.02.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЮА-52 (далее – договор, л.д. 6 т.1).

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 710 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0020802:457 категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации кафе» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение № 1 к договору), расположенный по адресу 

<

...> – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28. 

Согласно п. 1.2, участок предоставляется для осуществления арендатором деятельности в соответствии с целевым назначением участка для использования в целях строительства и эксплуатации кафе. 

Срок аренды установлен с 16.03.2016 по 15.03.2021 на пять лет (п. 2.1). Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.02.2016. 

Договор аренды зарегистрирован Управлением росреестра 23.03.2016.

 Разделом 3 договора установлен порядок расчета и внесения арендных платежей. 

Согласно п. 3.3, арендная плата вносится арендатором в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно. 

Как следует из пояснений истца, ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, возникла задолженность за периоды: 4 квартал 2017 года, с 1 по 3 квартал 2018 года. На задолженность начислена неустойка в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (договорная неустойка). В претензии к ответчику от 01.02.2019 истец потребовал погасить задолженность,

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Во встречных требованиях ответчик указал,  на  то,  что у него отсутствует доступ к арендуемому участку, что земельный участок имеет недостатки, препятствующие пользованию им, и в соответствии со ст.ст. 450, 612 ГК РФ он имеет право требовать расторжения договора аренды с возмещением убытков, о чем ответчик сообщил истцу в ответе на претензию от 10.09.2018 № 15-з, и что явилось основанием для обращения к администрации со встречным иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

 Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств в обоснование встречного иска.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «Строй Инвест»  указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с данными доводами заявителя апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку  погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено,   суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в соответствии с  п. 5.2  договора  из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Претензией Администрация области уведомила ООО "«Строй Инвест»  о наличии задолженности по договору аренды земельного участка. К указанной претензии приложено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2007 № 850.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ООО «Строй Инвест» более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

 Суд первой инстанции, признав нарушения договора аренды земельного участка существенными, обоснованно удовлетворил заявленные требования о  взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Апелляционный суд считает обоснованным отказ в удовлетворении встречного иска в связи со следующим.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В 2017-2018 годах общество обращалось в администрацию с заявлениями, в которых указывало, что с апреля 2017 года у него отсутствует доступ к арендуемому участку, просило обеспечить доступ. 

Письмами от 06.03.2018, от 28.04.2018 администрация уведомила о том, что не может предоставить доступ к участку в связи с тем, что на участке (дороге), посредством которого этот доступ осуществляется, установлен шлагбаум.

 Письмом от 07.08.2018 администрация уведомила общество, что вопрос о сносе шлагбаума (забора) будет вынесен на межведомственную комиссию в августе 2018 года, однако о принятии какого-либо решения обществу не известно. До настоящего времени доступ на земельный участок не обеспечен.

В материалы дела представлено Заключение кадастрового инженера ФИО6 № 4-С от 04.07.2019 об обследовании земельных участков, на предмет наличия либо отсутствия доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к земельному участку с КН 50:10:0020802:457, из которого следует, что согласно сведениям кадастрового плана территории квартала 50:10:0020802 доступ (проход и проезд) от земель общего пользования к участку с КН 50:10:0020802:457 обеспечивается через территорию общего пользования, проходящую между земельным участком с КН 50:10:0020802:27 и участками с КН 50:10:0020802:13 и 50:10:0020802:15. 

В ходе проведения натурного обследования участка с КН 50:10:0020802:457 выявлено, что доступ (проход и проезд) от земель общего пользования к указанному участку перекрыт ограждающей конструкцией (металлический забор) (л.д. 100 т.1). 

В ходе судебного разбирательства по делу определением суда от 26.08.2019 по ходатайству ответчика назначалась судебная экспертиза, с постановкой вопроса: - Определить возможность организации подъезда автотранспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0020802:457, по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, кв. Клязьма, указать варианты со ссылкой на кадастровые номера участков, которые при этом необходимо использовать. 

Согласно выводам, изложенным в поступившем и приобщенным к материалам дела экспертном заключении АНО «Экспертная компания «Синергия» от 18.09.2019, подъезд к земельному участку с КН 50:10:0020802:457 фактически отсутствует. Фактическая сеть развития автомобильных дорог, а также существующая застроенность прилегающей территории местности не позволяет организовать подъезд автотранспортных средств к земельному участку с КН 50:10:0020802:457 по адресу 

<

...> кв. Клязьма (л.д. 18 т.2).

Доказательств того, что земельный участок с КН 50:10:0020802:457 изначально был передан арендатору без возможности прохода/проезда к нему, в материалы дела не представлено, напротив из пояснений ответчика следует, что ограничение имеет место с 2017 года, в то время как договор аренды заключен в 2016 году. 

Согласно акта приема-передачи земельного участка с КН 50:10:0020802:457 от 16.02.2016, земельный участок передан на основании договора аренды от 16.02.2016 № ЮА-52, арендатором участок осмотрен, участок ему передан в состоянии, соответствующем условиям договора аренды со всеми необходимыми для использования участка документами, о правах, обременениях третьих лиц на участок арендатор оповещен, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется (п. 3 акта) (л.д. 12-13 т.1). 

Согласно Протоколу заседания Межведомственной комиссии от 05.06.2019 № 3/19 (п. 20), на территории по адресу го Химки мкрн Клязьма-Старбеево, выявлен самовольный захват земельного участка, установлен забор вблизи земельного участка с КН 50:10:0020802:13, Комитету по управлению имуществом поручено издать приказ на демонтаж незаконно размещенного объекта (л.д. 91-93 т.1). 

Согласно акту совместного осмотра от 19.06.2019, проведенного совместно представителями администрации и общества в отношении земельного участка с КН 650:10:0020802:457, в ходе визуального осмотра выявлено, что территория участка не огорожена, имеется свободный доступ (проход) с Северо-Восточной стороны, проезд с Северо-Западной стороны отсутствует (установлено ограждение). 

Как пояснил в судебном заседании представитель истца и как следует из представленного истцом акта осмотра от 20.03.2020 земельного участка с КН 50:10:0020802:457, расположенного вблизи земельного участка с КН 50:10:0020802:28, и принадлежащего ООО «Строй Инвест» на праве аренды в соответствии с договором аренды от 16.02.2016 № ЮА-52, препятствий к проезду/проходу на участок не имеется. Проезд к участку осуществляется между земельными участками с КН 50:10:0020802:27, 50:10:0020802:13, 50:10:0020802:15. 

На момент осмотра на указанном проезде установлено временное ограждение из сетки, сложены остатки распиленного сухостоя. 

Со слов гр. ФИО7 и гр. ФИО8, участвующих в совместном осмотре, ограждение установлено временно, ввиду отсутствия какой-либо деятельности на земельном участке ООО «Строй Инвест» длительное время, а также в целях недопущения третьих лиц и бродячих животных и будет убрана в любой момент, является некапитальным. Также имеются для проезда ворота, истец пояснил, что у него ключа не имеется, ворота установлены собственниками смежных участков. 

В замечаниях к акту осмотра от 20.03.2020 гр. ФИО7 и гр. ФИО8 (представители правообладателей смежных земельных участков) указали, что никаких обращений и предложений со стороны ООО «Строй Инвест» к собственникам смежных участков, по организации проезда не поступало, при этом препятствий к проезду через установленные ворота они не чинили, готовы были предоставить ключи. 

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, с учетом всех материалов дела, позиций лиц, участвующих в деле, установленных обстоятельств по данному спору, приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по ст.ст. 450, 612, 620 ГК РФ, поскольку ответчик не доказал существенного нарушения арендодателем договора аренды и наличия в арендуемом имуществе (земельном участке) таких недостатков, которые подлежали устранению арендодателем, но не были устранены и повлекли невозможность использования земельного участка по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Согласно ст.ст. 15, 393 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). 

Доказательств ненадлежащего исполнения администрацией договора аренды, существенного нарушения его условий, общество не представило, следовательно оснований для возмещения убытков не имеется

 При таких обстоятельствах,  суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе,  не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу № А41-31849/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.. 

 

Председательствующий

 

С.В. Боровикова

Судьи

 

Е.Н. Виткалова

 Н.В. Марченкова