Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-108545/2020

10 марта 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  02 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  10 марта 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (адрес: Россия, 197350, Санкт-Петербург, дорога в Каменку, д.74, лит.А, пом.1-Н, ком.206, ОГРН: 

<

***>); 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «НИКСИ» (адрес: Россия, 196158, Санкт-Петербург, Дунайский пр., д.20, лит.А, пом.4Н, каб.22, ОГРН 

<

***>);

о внесении изменения в договор аренды помещений № А3-02 от 15.05.2002, изложив пункт 4.1. раздел 4 «Арендная плата и порядок расчетов» в следующей редакции: «Ежемесячная арендная плата по договору составляет 861 785,90 руб. в том числе НДС (20%) 143 630,98 руб.», 

при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 14.12.2020,

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 21.01.2021,

у с т а н о в и л :

Акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НИКСИ» (далее – ответчик) о внесении изменений в договор аренды помещений № А3-02 от 15.05.2002, посредством изложения пункта 4.1. раздел 4 «Арендная плата и порядок расчетов» в следующей редакции: «Ежемесячная арендная плата по договору составляет 861 785,90 руб. в том числе НДС (20%) 143 630,98 руб.».

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором он возражает против удовлетворения требований, указывает, что истец ранее уже обращался в суд с иском о расторжении договора по тем же основаниям (нерыночная ставка арендной платы), вступившим в законную силу решением суда в иске отказано. 

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее. 

Между Открытым акционерным обществом «Проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт по проектированию энергетических систем и электрических сетей «Севзапэнергосетьпроект» (арендодателем) и ООО «НИКСИ» (арендатором) заключен договор от 15.05.2002 № АЗ-02 аренды нежилых помещений общей площадью 666,6 кв.м с кадастровым номером 78:1497:2:6:30, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 111/3, лит. А. 

В силу пункта 1.3 договора объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.1999 серии ВЛ № 232070. 

Согласно пункту 7.1 договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.12.2017. 

Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 11.09.2002 в установленном законом порядке. 

16.05.2002 стороны заключили дополнительное соглашение № 1, которым внесли изменения в указанный договор, в том числе в пункт 7.1, в котором установили, что договор аренды действует по 31.12.2027. 

В связи с внесением изменений в отношении арендодателя в Единый государственный реестр юридических лиц и изменением технических характеристик объекта аренды стороны подписали дополнительное соглашение от 31.10.2003 № 2, согласно которому уточнили объект аренды и указали, что ООО «НИКСИ» пользуется помещениями 42-Н, 20-Н и 22-Н общей площадью 1 023,6 кв.м, которые являются частью объекта недвижимости с кадастровым номером 78:1497:2:6:30, состоящим из помещений 20-Н, 21-Н, 22-Н, 42-Н, 44-Н, 48-Н общей площадью 1 678,6 кв.м, расположенных на 1-2-3-4 этажах. 

Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке. 

Согласно выписке из ЕГРН от 01.02.2018 № 78/001/004/2018-12230, в настоящее время объект недвижимости с кадастровым номером 78:1497:2:6:30 принадлежит на праве общей долевой собственности АО «НИЦ ЕЭС» - 15285/16786 долей, ООО «НИКСИ» - 1501/16786 долей в праве собственности. При этом право собственности АО «НИЦ ЕЭС» приобретено в порядке универсального правопреемства в процессе реорганизации, о чем в ЕГРН 17.07.2015 сделана запись регистрации номер 78-78/042-78/042/001/2015-1698/2. 

Арендуемые ООО «НИКСИ» по названному выше договору нежилые помещения площадью 1 023,6 кв.м, входят в состав помещений АО «НИЦ ЕЭС».

Согласно п.4.1 договора арендная плата составляет 25 долларов США за 1 кв.м. в год. В арендную плату не входит НДС. Оплата осуществляется в российских рублях по курсу ЦБ на первое число месяца, следующего за отчетным.

Истец указывает, что общий размер ежегодной арендной платы ответчика за арендуемые помещения, установленный п.4.1 договора, занижен и не является рыночным, что подтверждается отчетом независимого оценщика, в связи с чем, истец несет убытки, так как уплачиваемая ответчиком арендная плата не покрывает расходов на содержание площадей, ответчик в свою очередь получает доход, сдавая помещения, переданные ответчику по договору аренды, в субаренду по высокой арендной ставке. 

Для определения фактической стоимости использования помещений истец провел оценку рыночной стоимости размера арендной платы. 

Согласно данным отчета № 678Ю-1-15/12/19 от 25.06.2020 ООО «Аверта групп» об оценке рыночной стоимости права владения и пользования на условиях, определенных договором аренды рыночная стоимость права временного владения и пользования за 1 кв.м в год составляет 10 103 рубля с учетом НДС. 

Исходя из указанной рыночной стоимости аренды, истец несет убытки более 8 400 000 рублей в год.

Письмом от 22.09.2020 № НИЦЕЭС/1/392 истец обратился к ответчику с предложением о пересмотре условий договора, касающихся размера арендной платы с приложением проекта дополнительного соглашения № 3 для подписания, согласно которому пункт 4.1. раздел 4 «Арендная плата и порядок расчетов» предлагалось изложить в следующей редакции: «Ежемесячная арендная плата по договору составляет 861 785,90 руб. в том числе НДС (20%) 143 630,98 руб.».

Ответчик дополнительное соглашение не подписал.

Ссылаясь на невозможность в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, а также на отказ ответчика заключить соответствующее дополнительное соглашение, значительный рост ставок арендной платы в Санкт-Петербурге, истец обратился в суд с настоящим иском об изменении условий договора в связи с существенно изменившимся обстоятельствами.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Судом установлено, что спорным договором возможности одностороннего изменения размера арендной платы в течение срока действия договора не предусмотрено.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Таким образом, законодатель исходит из того, что при существенном изменении обстоятельств по общему правилу договор подлежит расторжению и лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб, договор может быть изменен.

Между тем, судом установлено, что ранее истец обращался в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, ссылаясь на существенно изменившиеся обстоятельства, в именно изменившиеся среднерыночные арендные ставки.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 по делу № А56-27694/2017, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.

Суды пришли к выводу, что изменившиеся среднерыночные арендные ставки не являются существенно изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора.

Учитывая, что с такой формулировкой пункта 4.1 договор был изначально заключен на 15 лет, то стороны, являющиеся коммерческими организациями, занимающимися предпринимательской деятельностью, могли предвидеть изменение рыночных условий арендных ставок, однако собственной волей пренебрегли данным обстоятельством.

Оспаривание условий договора, в отношении которых не возникали споры на стадии его заключения и исполнения, нарушает фундаментальный принцип стабильности и правовой определенности в сфере гражданского оборота хозяйствующих субъектов. 

Таким образом, суды пришли к выводу, что изменение рыночных ставок арендной платы не является существенным обстоятельством для расторжения договора.

Применительно к настоящему делу, истец также ссылается на изменение рыночных ставок арендной платы. Однако, учитывая тот факт, что с 2017 года рыночные ставки арендной платы существенно не изменились, у суда нет оснований полагать, что с момента рассмотрения дела №А56-27694/2017 обстоятельства настольно сильно изменились, что требуют внесения изменений в заключенный договор.

Кроме того, истцом не доказано наличие исключительны оснований для изменения договора, предусмотренных частью 4 статьи 451 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.