ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 18АП-9146/2025, 18АП-9149/2025

Дело № А76-5756/2025

09 октября 2025 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2025 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2025 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Зориной Н.В., судей Курносовой Т.В., Манаковой А.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Спицыной А.В. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, общества с ограниченной ответственностью «АВК ГРУПП» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2025 по делу № А76-5756/2025.  

В заседании приняли участие представители: 

КУИиЗО г. Челябинска - ФИО1 (служебное удостоверение, доверенность от 21.02.2025, диплом);  

ООО «АВК ГРУПП» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 31.03.2025, диплом).  

ООО «Табер Трейд» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлено посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.  

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, КУИиЗО г. Челябинска, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «АВК ГРУПП» (далее – ответчик1, общество «АВК ГРУПП») и обществу с ограниченной ответственностью «Табер Трейд» (далее – ответчик2, общество «Табер Трейд»), в котором просит:  

1) расторгнуть договор аренды от 04.12.2023 № 4-9510, заключенный между Комитетом и обществом «АВК ГРУПП» в отношении нежилого помещения площадью 153,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул.  

ФИО3, д. 139;  

2) взыскать с общества «АВК ГРУПП» в пользу Комитета неустойку в размере 1 550 294, 54 руб.;  

3) обязать общество «АВК ГРУПП» и общество «Табер Трейд» в течение одного месяца со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу освободить нежилое помещение № 3 с кадастровым номером 74:36:0509014:109, площадью 153,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.  

Решением суда от 09.07.2025 исковые требования удовлетворены частично. С общества «АВК ГРУПП» в пользу КУИиЗО г. Челябинска взыскана неустойка в размере 775 147, 27 руб., в удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказано.  

С вынесенным судебным актом не согласились КУИиЗО г. Челябинска и общество «АВК ГРУПП», обратившись в арбитражный апелляционный суд с самостоятельными апелляционными жалобами.  

В своей апелляционной жалобе Комитет указывает, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, ответчик, действуя разумно и добросовестно, должен был обеспечить своевременное получение почтовой корреспонденции, направленной по юридическому адресу общества «АВК ГРУПП» (риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат). Апеллянт полагает, что Комитет вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, поскольку факт устранения ответчиком допущенных нарушений условий договора (пункты 6.5, 6.5.2) не имеет правового значения. Податель жалобы также считает, что требование о взыскании с арендатора неустойки в размере 25 % годовой арендной платы подлежит удовлетворению, исходя из буквального толкования пункта 6.7 договора аренды (письменный ответ на требование Комитета о расторжении договора обществом «АВК ГРУПП» не направлен).  

Ответчик в обоснование доводов жалобы указывает не несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, ссылаясь на ненадлежащее исполнение органом почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции. По мнению апеллянта, договор аренды от 04.12.2023 № 4-9510 не содержит запрет на сдачу арендуемого имущества в субаренду, следовательно, требование о взыскании штрафной санкции является неправомерным. Общество отмечает, что действующим законодательством арендатору предоставлено право, позволяющее передавать арендуемое имущество в субаренду, в силу чего, ответчик полагает, что пункты 6.5 и 6.5.2 договора являются ничтожными. Кроме того, податель жалобы не может согласиться с суммой взысканной судом неустойки за нарушение условий договора аренды, полагая, что штрафная санкция в размере 25 % годовой арендной платы является необоснованно чрезмерной и не отвечает критерию разумности, просит применить положения статьи 333 ГК РФ.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2025 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 25.09.2025.  

От общества «АВК ГРУПП» поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором просит оставить жалобу Комитета без удовлетворения.  

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.  

От общества «Табер Трейд» поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.  

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.  

В ходе судебного разбирательства заслушаны пояснения представителей.  

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.  

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом «АВК ГРУПП» (арендатор) заключен договор аренды от 04.12.2023 № 4-9510 в отношении нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 74:36:0509014:109, площадью 153,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для размещения офиса, оказания услуг, реализации товаров (л.д. 46-48).  

Срок действия договора установлен с 04.12.2023 по 03.12.2028 (пункт 2.1. договора).  

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета города Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение № 1), на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора.  

В соответствии с приложением № 1 к договору арендная плата за период действия договора аренды с 04.12.2023 по 03.12.2028 без учета НДС составляет 15 502 945, 35 руб.:  

1) 3 100 589, 07 руб. - арендная плата в год, без учета НДС; 

2) 233 377, 67 руб. - арендная плата за период с 04.12.2023 по 31.12.2023, без учета НДС;  

3) 258 382, 42 руб. - арендная плата в месяц за период с 01.01.2024 по 30.11.2028, без учета НДС;  

4) 25 004, 90 руб. - арендная плата за период с 01.12.2028 по 03.12.2028, без учета НДС (л.д. 49).  

По акту приема-передачи от 04.12.2023 Комитет передал, а общество «АВК ГРУПП» приняло нежилое помещение № 3 общей площадью 153,2 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

...> (л.д. 50).  

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 12.12.2023 в ЕГРН внесена запись 74:36:0509014:109-74/108/2023-7.  

Договор заключен по результатам аукциона от 23.11.2023 на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности города Челябинска.  

Цель использования объекта - «офис, оказание услуг, реализация  

товаров» установлена в соответствии с распоряжением заместителя Главы города по правовым и имущественным вопросам от 03.10.2023 № 13795-р «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности города Челябинска», указана в документации об аукционе (лот 21), а также содержится в проекте договора аренды, являющемся неотъемлемой частью аукционной документации.  

Право предоставления объекта или его части в субаренду третьим лицам условиями договора от 04.12.2023 № 4-9510 не предусмотрено.  

В соответствии с подпунктом 6.5.2 пункта 6.5 договора он подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из объекта при использовании объекта (в целом или его части) не в соответствии с условиями договора, не по назначению, указанному в пункте 1.1 договора, в случае сдачи объекта (в целом или его части) в субаренду, с нарушением установленного порядка или использования объекта для совместной деятельности, отчуждения права аренды, а также в иных случаях использования объекта другими лицами без письменного разрешения Комитета.  

Пунктом 6.7. договора установлено, что расторжение договора в соответствии с пунктом 6.5. договора осуществляется Комитетом на основании пункта 2 статьи 450 и статьи 619 ГК РФ. При этом арендатор обязан в течение пятнадцатидневного срока поле отправки Комитетом уведомления оплатить задолженность по занимаемому объекту, неустойку, устранить все иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение Комитета расторгнуть договор и при расторжении договора освободить объект. В случае неполучения ответа на требование Комитета о расторжении договора Комитет имеет право требовать с арендатора неустойку в размере 25% годовой арендной платы.  

В соответствии с Положением о Комитете, утвержденным постановлением администрации города Челябинска от 02.03.2015 № 45-п, 25.09.2024 в рамках возложенных функций и полномочий Комитетом проведена проверка сохранности и целевого использования указанного муниципального имущества, в результате которой установлено, что нежилое помещение используется обществом «Табер Трейд», о чем составлен акт от 25.09.2024.  

Обществом «АВК Групп» передача объекта в субаренду обществу «Табер Трейд» не оспаривается, представлен договор субаренды от 12.02.2024 № 1-К139, а также дополнительное соглашение к нему от 12.02.2024, акт приема-передачи от 12.02.2024.  

Комитетом в адрес общества «АВК ГРУПП» направлено письмо от 11.10.2024 № 50757 об устранении выявленного нарушения условий договора в части предоставления арендованного имущества в пользование обществом «Табер Трейд» в срок до 21.10.2024 (л.д. 62-65), которое получено арендатором 07.11.2024, что соответствует сведениям об отслеживании отправления сайта «Почта России» (РПО: 80093602767378).  

02.11.2024 Комитетом повторно проведена проверка, в результате  

которой установлено, что нарушения не устранены, указанное нежилое помещение используется обществом «Табер Трейд», что подтверждается актом от 02.11.2024 (л.д. 67).  

В связи с нарушением обязанностей по договору, Комитет направил в адрес ответчика претензию от 29.11.2024 № 59553 с требованием расторгнуть указанный договор, освободить занимаемое нежилое помещение и сдать его по акту приема-передачи Комитету (л.д. 71-80), однако истцом ответ на данное требование не получен, в связи с чем, ответчику начислена неустойка в общей сумме 1 550 294, 54 руб., исходя из расчета (л.д. 81).  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.  

Общество «АВК ГРУПП», возражая против удовлетворения искового заявления, указало на несоответствие условий договора о запрете передачи нежилого помещения в субаренду действующему законодательству. Общество также указало, что первоначальные требования истца, изложенные в письме от 11.10.2024 об устранении нарушений договора аренды в срок до 21.10.2024, получены ответчиком 07.11.2024, в связи с чем, 11.11.2024 общество «АВК ГРУПП» направило в адрес общества «Табер Трейд» уведомление о расторжении договора субаренды в срок до 30.11.2024. ФИО4 также отметил, что не получал уведомление истца о расторжении договора аренды, при этом представленные истцом уведомления от 11.10.2024 и 29.11.2024 не содержат требования о расторжении договора. Общество считает, что с его стороны отсутствует причиненный истцу ущерб, интересы Комитета не затронуты, имущество использовалось и используется по прямому целевому назначению, таким образом, заявленное исковое требование о расторжении договора и взыскании штрафа не соответствует закону. Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.  

Возражая против удовлетворения исковых требований, общество «Табер Трейд» указало, что не является стороной по договору аренды от 04.12.2023 № 4-9510, в связи с чем, подлежит исключению из числа ответчиков по делу. Кроме того, указывает на прекращение арендных отношений с обществом «АВК ГРУПП» и возврат спорного нежилого помещения по акту от 30.11.2024 (л.д. 89-90).  

Суд первой инстанции, установив, что допущенные обществом «АВК ГРУПП» нарушения условий договора аренды устранены, договор субаренды с ответчиком2 расторгнут и спорное нежилое помещение освобождено обществом «Табер Трейд», пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части. При этом, исходя из доказанности факта нарушения ответчиком1 условий договора аренды, арбитражный суд взыскал с общества «АВК ГРУПП» неустойку в размере, согласованном сторонами в договоре. Оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ не установлено.  

Повторно исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и  

возражений по ним, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).  

В силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Как указано в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. В частности договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.  

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.  

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума  

ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).  

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства.  

Таким образом, по спорным правоотношениям законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.  

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.  

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ, к исковому заявлению, среди прочего, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.  

В рассматриваемой ситуации материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, путем направления в адрес ответчика претензии от 29.11.2024 № 59553 (почтовый идентификатор 80105503766180) с требованием расторгнуть указанный договор, освободить занимаемое нежилое помещение и сдать его по акту приема-передачи Комитету.  

Рассмотрев доводы ответчика о ненадлежащем исполнении органом почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.  

Доставка (вручение) почтовых отправлений до 01.09.2023 регулировалась разделом III Правил № 234. С 01.09.2023 действуют Правила оказания услуг почтовой связи, утвержденные приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17.04.2023 № 382 (далее - Правила № 382), содержащие аналогичный раздел III.  

В соответствии с пунктом 32 Правил № 234 почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. Извещения о регистрируемых почтовых отправлениях опускаются в почтовые абонентские ящики в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между  

оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.  

В целях повышения качества клиентского сервиса и оптимизации процессов оказания услуг почтовой связи приказом акционерного общества «Почта России» от 21.06.2022 № 230-п утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (далее - Порядок № 230-п).  

Как следует из раздела 1 Порядка № 230-п, регистрируемому почтовому отправлению (РПО) присваивается штриховой почтовый идентификатор (ШПИ), который позволяет получать сведения о статусе почтового отправления на официальном сайте Почты России в разделе «Поиск отправлений по трек- номеру» с формированием соответствующего отчета.  

Согласно пункту 10.7.2 Порядка № 230-п доставке почтальоном по адресу, указанному на почтовом отправлении, подлежат почтовые отправления категории «Заказное».  

В соответствии с пунктом 10.7.14 Порядка № 230-п по ходу движения по доставочному участку почтальон доставляет почтовые отправления по указанным на них адресам и выдает адресатам; при невозможности вручить РПО опускает извещение ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе «Результат доставки-возврата» накладной поименной ф. 16-дп.  

По возвращении с доставочного участка в отделение почтовой связи почтальон сдает отчет по результатам доставки в соответствии с Порядком оказания почтальонами услуг почтовой связи и сетевых услуг (пункт 10.7.15 Порядка № 230-п).  

После принятия отчета почтальона контролирующее лицо на основании накладных поименных ф. 16-дп с отметками почтальона о причинах невручения, извещений ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119, бланков ф. Е1-в «Подтверждение получения») на врученные РПО вносит информацию в ИС (информационную систему) о результатах доставки. Информация о результатах доставки должна быть внесена в ИС в день принятия отчета от почтальона (пункт 10.7.16 Порядка № 230-п).  

Следовательно, на основании данного Порядка почтальон должен был предпринять однократную попытку вручения, после чего контролирующее лицо вносит сведения в информационную систему.  

В силу пункта 46 Правил № 234 операторы почтовой связи обязаны обеспечивать качество услуг почтовой связи в соответствии с нормативными правовыми актами, регламентирующими деятельность в области почтовой связи, и условиями договора.  

Как следует из отчета об отслеживании почтового отправления с идентификатором 80105503766180 письмо прибыло в место вручения 30.11.2024 (в 13:36) и этим же днем (в 13:47) возвращено отправителю, в связи с истечением срока хранения. При этом отметка о совершении попытки вручения письма адресату отсутствует, что является нарушением организацией почтовой связи порядка доставки почтовой корреспонденции.  

В указанной ситуации апелляционный суд отмечает, что вопреки позиции  

истца, обеспечить своевременное получение почтовой корреспонденции обществом «АВК ГРУПП» не представлялось возможным в силу вышеустановленных обстоятельств. В этой связи, довод Комитета о ненаправлении обществом письменного ответа на требование арендодателя о расторжении договора (пункт 6.7 договора аренды) признается судом несостоятельным.  

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.  

Следовательно, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, поскольку в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору и финансовые потери.  

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что ответчик устранил выявленные истцом нарушения в разумный срок.  

Так, после направления КУИиЗО г. Челябинска в адрес общества «АВК ГРУПП» требования от 25.09.2024 об устранении недостатков, выявленных в результате проведения проверка сохранности и целевого использования спорного муниципального имущества, 11.11.2024 ответчик направил в адрес общества «Табер Трейд» уведомление о расторжении договора субаренды в срок до 30.11.2024.  

30.11.2024 общество «АВК Групп» и общество «Табер Трейд» пришли к соглашению о расторжении договора субаренды от 12.02.2024 № 1-К139 с указанной даты. По акту от 30.11.2024 объект передан обществу «АВК Групп».  

На основании изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что у арендодателя отсутствовали основания для предъявления настоящего иска с требованиями о расторжении договора аренды 04.12.2023 № 4-9510 и об освобождении спорного нежилого помещения, поскольку документально подтверждено, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения истца в арбитражный суд, устранены ответчиком в разумный срок.  

Суд апелляционной инстанции, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, приходит к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора по заявленным Комитетом основаниям, степени  

нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.  

При таких обстоятельствах, судебная коллегия также соглашается и с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение условий договора аренды (пункт 6.7), размер которой составляет 25% годовой арендной платы.  

Ответчиком в апелляционной жалобе, со ссылкой на действующее законодательство, заявлены доводы об отсутствии в договоре аренды от 04.12.2023 № 4-9510 запрета на сдачу арендуемого имущества в субаренду, а также о несоответствии пунктов 6.5 и 6.5.2 договора правовым нормам, регулирующим спорные правоотношения.  

Апелляционный суд полагает данные доводы подлежащими отклонению в силу следующего.  

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.  

Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).  

Между тем применительно к рассматриваемой ситуации необходимо руководствоваться следующим.  

В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами (приложение к исковому заявлению) в документации об аукционе (посредством которого заключен договор аренды от 04.12.2023 № 4-9510) содержится информация о включении спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства и  

организациям, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями и применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», утвержденный решением Челябинской городской Думы от 26.05.2009 № 3/16.  

В соответствии с частью 4.2 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-Ф3 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в отношении имущества, включенного в обозначенный перечень запрещаются переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности, передача третьим лицам прав и обязанностей по договорам аренды такого имущества (перенаем), передача в субаренду, за исключением предоставления такого имущества в субаренду субъектам малого и среднего предпринимательства организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и в случае, если в субаренду предоставляется имущество, предусмотренное пунктом 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции».  

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).  

При толковании условий договора, в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.  

Из буквального толкования подпункта 6.5.2 договора следует, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из объекта при использовании объекта (в целом или его части) не в соответствии с условиями договора, не по назначению, указанному в пункте 1.1 договора, в случае сдачи объекта (в целом или его части) в субаренду, с нарушением установленного порядка или использования объекта для совместной деятельности, отчуждения права аренды, а также в иных  

случаях использования объекта другими лицами без письменного разрешения Комитета.  

Таким образом, возможность предоставления объекта и его части в субаренду третьим лицам условиями договора не предусмотрено, то есть фактически установлен на запрет на передачу спорного недвижимого имущества в субаренду. Данное условие не противоречит действующему законодательству, согласовано сторонами.  

Поскольку факт нарушения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, требование истца о взыскании штрафа за передачу объекта в субаренду правомерно признан судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.  

Ответчиком также заявлено о применении положений статьи 333 ГК РФ к размеру взыскиваемой штрафной санкции.  

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.  

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).  

Размер штрафа за сдачу объекта (в целом или его части) в субаренду согласован сторонами в пункте 6.5.2 договора, в соответствии с которым Комитет имеет право требовать от арендатора неустойку в размере 25% годовой арендной платы.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.  

Применение статьи 333 ГК РФ является правом, но не обязанностью суда, реализуемым при наличии достаточности доказательств несоразмерности заявленного требования.  

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 13.01.2011 № 11680/10, снижение неустойки судом возможно в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 81), исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.  

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже  

начисленной неустойки.  

Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.  

Целью применения статьи 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.  

Следовательно, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности неустойки, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.  

Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.  

Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 ГК РФ), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная нормами Гражданского кодекса Российской Федерации возможность для сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).  

В силу принципа диспозитивности осуществления гражданских прав, заключающегося в их свободном осуществлении участниками гражданского оборота своей волей и в своем интересе, а также общей презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий (пункты 2, 3 статьи 1, пункт 1 статьи 9, пункт 5 статьи 10, пункт 4 статьи 421 ГК РФ) соразмерность согласованной сторонами договора неустойки последствиям нарушения соответствующего договорного обязательства, по общему правилу, предполагается.  

В пунктах 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на должника. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).  

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры  

имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.  

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.  

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.  

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций.  

Следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению (статья 71 АПК РФ).  

Принимая во внимание разъяснения высших судебных инстанций, конкретные обстоятельства настоящего дела, учитывая компенсационный характер неустойки, преследуя цель обеспечения баланса экономических интересов истца и ответчика, апелляционный суд приходит к выводу о соразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательств.  

Таким образом, основания для применения положений статьи 333 ГК РФ в рассматриваемой ситуации отсутствуют, в том числе, поскольку ответчик, подписывая договор, содержащий условия об основаниях начисления и размере неустойки, выразил свое согласие на применение неустойки именно в размере, определенном в пункте 6.5.2 договора.  

Повторно проверив расчет истца в соответствии с пунктом 6.5.2 договора, суд апелляционной инстанции признает его обоснованным и арифметически верным.  

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены с учетом требований статьи 71 АПК РФ, а итоговые выводы, основанные на конкретных фактических обстоятельствах дела, соответствуют подлежащим применению нормам материального права и разъяснениям практики их применения.  

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.  

Таким образом, решение арбитражного суда следует оставить без изменения.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы общества «АВК ГРУПП», с учетом результата ее рассмотрения, относятся на апеллянта.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о взыскании государственной пошлины / распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не разрешается.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2025 по делу № А76-5756/2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, общества с ограниченной ответственностью «АВК ГРУПП» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья Н.В. Зорина  

Судьи: Т.В. Курносова 

 А.Г. Манакова