АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-12168/2023

г.Тверь

24 сентября 2024 года

 

Резолютивная часть решения оглашена 10 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кольцовой Т.В.,  при  ведении протокола  судебного заседания  помощником судьи Цветковой А.А., при участии представителей истца – ФИО1, ответчика – ФИО2, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата гос. регистрации 12.08.2011)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд», г.Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос. регистрации 03.03.2003)

третьи лица: Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области,

ООО АСК "Реставрация-Групп"

о взыскании 1 090 011 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь, обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд», г.Тверь, о взыскании 1 109 185 руб. убытков.

Определением от 05.02.2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено ООО АСК "Реставрация-Групп" (ИНН 

<

***>).

Третьи лица в судебное заседание явку представителей не обеспечили, извещены надлежаще.

23 апреля 2024 года от ООО АСК "Реставрация-Групп" поступил отзыв, из которого следует, что разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия было выдано иной организацией (ИНН 

<

***>), которая ликвидирована 18.01.2011.

Определением от 21.05.2024 года удовлетворено ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований до 1 090 011 руб.

Истец требования поддержал в полном  объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, при этом пояснил, что стоимость  косметического восстановительного ремонта не может превышать 160 765 руб. 20 коп. в соответствии со сметным расчетом, составленным экспертом ООО МГК «Гранд».  

Стороны поддержали ранее изложенные доводы.

Ответчик полагает,  что   истец  необоснованно  предъявил требования, не  учитывая,  что  состояние  помещения за  время  аренды  было улучшено, часть ремонтных работ ответчиком выполнены.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

17.06.2008 года в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее Департамент, Истец) обратилось ООО «Гранд» (далее Общество, Ответчик) с заявлением о предоставлении в аренду нежилого помещения. Со своей стороны, Общество обязалось провести ремонт помещений, поддерживать в надлежащем виде.

04.07.2008 Департаментом было вынесено распоряжение № 1486 «О передаче в аренду нежилого помещения по адресу: ул. Советская, д. 49» в соответствии с которым 04.07.2008 между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № 4129 (далее по тексту - Договор).

В соответствии с условиями Договора Ответчику было передано во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: 

<

...> (2 этаж), площадью 161,3 кв.м (далее нежилое помещение).

Договор заключен сроком по 03.06.2009 и впоследствии продлевался дополнительными соглашениями Сторон. В соответствии с дополнительным соглашением от 03.07.2018 Договор был продлен до 01.07.2021. После 01.07.2021 дополнительных соглашений о продлении договора не заключалось, Ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны Истца.

Ответчиком подписано охранное обязательство в отношении нежилого помещения от 12.08.2008, номер регистрации 46/10 от 12.08.2008. Уполномоченным органом в области охраны объектов культурного наследия Ответчику было выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия № 11/04-10 от 23.03.2010.

30 декабря 2022 года Ответчик обратился к Истцу с заявлением (вх. № 30/3584), которым уведомил Истца, что «считает расторгнутым» вышеназванный Договор.

В соответствии с условиями Договора (пункт 4.2.17) при прекращении Договора Ответчик обязан передать нежилое помещение Истцу по передаточному акту в надлежащем виде с учетом естественного износа со всеми неотделимыми улучшениями, исправными сетями и сантехническим оборудованием. При этом Ответчик обязан осуществить передачу нежилого помещения при участии представителей Комитета по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области (в настоящее время - Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области).

16.02.2023 истцом  был проведен осмотр нежилого помещения, в ходе которого установлено его неудовлетворительное состояние, а именно:

в помещении второго этажа:

- отсутствуют перегородки;

- выполнен проём в несущей стене, вокруг которого многочисленные горизонтальные и вертикальные трещины;

- вскрыты и отсутствуют доски пола площадью около 8 кв.м.;

- отсутствуют перила на лестнице, ведущей с 1-го на 2-ой этаж (нарушение СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения»);

- отсутствуют лестница, ведущая на чердак;

- отсутствуют межкомнатные двери;

- отсутствуют освещение (выключатели, розетки, светильники), (нарушение СП 52.13330-2016 «Естественное и искусственное освещение»);

- на окнах отсутствуют вторые (внутренние) рамы (нарушение СП 50.13330-2012 «Тепловая защита зданий»).

на первом этаже:

- установлена межкомнатная (неутеплённая) дверь, размер которой меньше входного проёма. Дверь имеет щели, что привело к размораживанию системы отопления. Установленная дверь не соответствует требованиям СП 50.13330-2012 «Тепловая защита зданий», ГОСТ 30971-2012, ГОСТ 31173-2016.

- слева и справа от входной двери отсутствует отмостка (нарушение СП 82.13330-2016 «Благоустройство территорий»);

- по фасаду здания имеются многочисленные трещины; на фасаде здания размещены рекламные щиты ООО «Гранд».

В соответствии с прилагаемой сметой затраты на приведение нежилого помещения в надлежащий вид составляют 1 090 011 руб. (с учетом уточнения истцом размера исковых требований).

Письмом от 30.012023 № № 30/578-и Истец предлагал Ответчику привести нежилое помещение в надлежащее состояние, однако данная обязанность Ответчиком исполнена не была.

11 апреля 2023 представителями Истца, Ответчика, с участием специалиста Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области был составлен акт осмотра нежилого помещения. По результатам осмотра Истец вновь обратился к Ответчику с требованием привести нежилое помещение в надлежащее состояние письмом от 02.05.2023 № 30/2551-и.

Ссылаясь на то, что ответчик своими действиями причинил    убытки, никаких действий для надлежащего исполнения своих обязательств не предпринял, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев  представленные  доказательства, выслушав доводы  представителей  сторон,   суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется  судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Возможность защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. 

Право на судебную защиту  является правом, гарантированным статьей 46 Конституции Российской Федерации.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, Договор между Истцом и Ответчиком действовал до 01.04.2023, о чем Истец уведомил Ответчика письмом от 30.01.2023 № 30/578-и, предложив Ответчику для более ранней даты расторжения обратиться с заявлением о расторжении договора с указанием даты передачи нежилого помещения с учетом требований закона и условий Договора.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подписав договор аренды и акт приема-передачи, ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы и поддержании имущества в исправном состоянии на условиях, определенных сделкой, и ответственность за ненадлежащее исполнение такого обязательства.

Материалами дела установлено, что договор аренды от 04.07.2008 сторонами расторгнут.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, под убытками в юридическом аспекте понимаются не любые имущественные потери лица, независимо от причин их возникновения, имеющие экономическую основу, а лишь те невыгодные имущественные последствия, которые наступают для потерпевшего вследствие противоправного нарушения обязательства либо причинения вреда его личности или имуществу и подлежащие возмещению.

По требованию о взыскании убытков доказыванию подлежат: факт их причинения, наличие причинной связи между понесенными убытками и противоправным (виновным) поведением лица, причинившего вред, в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязанности, документально подтвержденный размер убытков.

Убытки должны находиться в причинной связи с допущенным нарушением прав лица, требующего их возмещения.

Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при доказанности всей совокупности указанных условий ответственности. Недоказанность хотя бы одного из элементов правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Из изложенного следует, что в предмет доказывания по делам о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие и размер вреда (убытков); причинная связь между действиями (бездействием) ответчиков и возникшим ущербом (убытками); вина истца и ответчика в возникновении убытков.

При обращении с иском о возмещении убытков истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.

Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

Ответчик, в свою очередь, должен доказать факт возврата арендатору имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Из материалов дела следует, что сторонами был заключен договор аренды 04 июля 2008 года, помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 04.07.2008.

Из указанного акта следует, что на момент передачи арендуемого помещения, последнее находилось в удовлетворительном состоянии.

Согласно данного акта арендатор не имел каких-либо претензий к арендодателю по передаваемому объекту, в том числе по его техническому состоянию.

Таким образом, факт передачи помещения арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, подтверждается актом приема-передачи от 04.07.2008. Данный акт подписан ответчиком без замечаний.

Согласно п. 3.4.1 договора арендатор обязался обеспечить сохранность инженерных сетей, оборудования, коммуникаций.

11 апреля 2023 года сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

Со стороны ответчика акт подписан с замечаниями.

Размер убытков определен истцом на основании сметы МКУ «Служба единого заказчика учреждений образования города Твери» и составляет 1 090 011 руб.

Ответчик с расчетом убытков не согласился, ссылаясь на то, что включенные Департаментом в смету работы, относятся к капитальному ремонту, а именно: 

- устройство перегородок из гипсокартоновых листов (ГКЛ) по системе с одинарным металлическим каркасом и двухслойной обшивкой с обеих сторон (С112) с одним дверным проемом; 

- Окраска водно-дисперсионными акриловыми составами, улучшенная по сборным конструкциям стен, подготовленным под покраску; 

- Кладка отдельных участков из кирпича внутренних стен, включающая в себя: 

а) Раствор готовый кладочный цементно-известковый марки 50; 

б) Кирпич керамический одинарный, размером 250х120х65 мм., марка 100; 

в) Раствор готовый кладочный цементно-известковый марки 50; 

г) Кирпич силикатный пустотелый утолщенный, размером 250х120х88 мм.; 

Кроме того, ответчик полагает, что работы по ремонту фасада здания также относятся к капитальному ремонту: 

Демонтаж вывесок на фасаде ЭМ и ЗТм=0.7, ЗТ=0.7, М=0; 

Решетки жалюзийные; 

Устройство подстилающих слоев бетонных. 

По состоянию на 20 мая 2024 г. Ответчиком произведены работы по установке металлических ограждений с поручнями (лестница с 1-го на 2-й этаж), а также установлена лестница на чердак, таким образом исключению из сметы подлежит позиция ТЕР 07-05- 016-04, а именно: Устройство металлических ограждений без поручней (перила на лестнице с 1-го на 2-й этаж); Устройство металлической лестницы на чердак. 

Также Ответчик полагает, что часть работ, указанных в смете, подлежит исключению из Локального сметного расчета (сметы) №366, так как при приемке нежилого помещения, Арендатором от Арендодателя, по адресу: 

<

...>, данные устройства отсутствовали: ?

- Установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах в перегородках и деревянных нарубленных стенах, площадь проема 3 кв.м.; 

- Блоки дверные двупольные с полотном глухим ДГ 21-13, площадь 2,63 кв.м.; 

- Блоки дверные внутренние однопольные глухие, фанерованные шпоном; 

- Скобяные изделия для блоков входных дверей в помещение однопольных; 

- Замок врезной оцинкованный с цилиндровым механизмом из латуни;  

- Установка металлических дверных блоков в готовые проемы; 

- Блоки дверные металлические; 

- Блок дверной стальной наружный; 

- Установка в жилых и общественных зданиях оконных блоков из ПВХ профилей поворотно-откидных с площадью проема до 2 кв.м. одностворчатых; 

- Светильник потолочный или настенный с креплением винтами или болтами для помещений с нормальными условиями среды, одноламповый; 

- Светильник НПО 22х100 (таблетка); 

-Лампа энергосберегающая TOSHIBA; 

- Выключатель одноклавишный утопленного типа при скрытой проводке; 

- Выключатель одноклавишный для скрытой проводки; 

- Розетка штепсельная утопленного типа при скрытой проводке; 

- Розетка скрытой проводки с заземлением; 

- Прокладка труб гофрированных ПВХ для защиты проводов и кабелей; 

-Клипса для крепежа гофротрубы;

- Трубки защитные гофрированные; 

- Затягивание провода в проложенные трубы и металлические рукава первого одножильного или многожильного в общей оплетке, суммарное сечение до 16 кв.мм.; 

- Кабель силовой с медными жилами с поливинилхлоридной изоляцией горение марки ВВГнг, напряжением 1,0 кВ, с числом жил – 3 и сечением 2,5 кв.мм.

Согласно представленному ответчиком контррасчету стоимость ремонта составляет 160 765 руб. 20 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса РФ (статья 393 Кодекса).

В пункте 5 Постановления Пленума Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Истец  ссылается на причинение ответчиком  ущерба в  результате   ненадлежащего    исполнения  обязательств  по договору  аренды,  а  именно , ухудшение  состояний  помещений в  результате  аренды (ст. 393  ГК  РФ).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с данными нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, сметные расчеты, учитывая условия договора, в частности, обязанности ответчика обеспечить сохранность инженерных сетей, оборудования, коммуникаций  (п.4.2.5), суд  приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика реального ущерба в размере стоимости восстановительного ремонта на сумму 160 765 руб. 20 коп. согласно локальному сметному расчету ООО МГК «Гранд» (т.2, л.д. 83-86).

Из представленных  документов   усматривается, что  данная  стоимость    материалов  и  работ   является  средней,  обычно взимаемой  за  аналогичные  материалы  и работы.

В акте приема передачи помещения от 04.07.2008, составленном на момент заключения договора аренды, указано на удовлетворительное состояние помещения, при этом акт не содержит конкретных характеристик  состояния помещения.

Иных двусторонних актов, подписанных обеими сторонами договора, фиксирующих состояние помещения, истцом не представлено.

В ходе рассмотрения дела ответчик пояснил, что ремонтно-реставрационные работы производились с устного согласия Департамента, после уведомления о наличии серьезных технических недостатков, что подтверждается Дополнительным соглашением от 16.10.2008 г. к договору аренды №4129 от 04.07.2008 г., которым приостановлено начисление арендной платы за период с 04.07.2008 г. по 31.01.2009 г. по договору аренды №4129 от 04.07.2008 г. нежилого помещения по адресу: 

<

...>, в связи с невозможностью использования арендуемого нежилого помещения по целевому назначению и проведении ремонтно-реставрационных работ.

Таким образом, учитывая отсутствие бесспорных доказательств, того обстоятельства, что на момент передачи помещения в аренду в нем было установлено оборудование, указанное  истцом   в  исковом  заявлении, как  подлежащее восстановлению, суд не  может согласиться  с расчетом истца .

При этом суд принимает во внимание то, что в  соответствии с  п. 4.2.16 договора  при прекращении его действия,  арендатор обязан   заблаговременно произвести косметический  ремонт  или возместить его стоимость. Это обстоятельство не  оспорено  истцом и  не доказано  обратное.

От проведения  экспертизы  по определению стоимости косметического ремонта  стороны  отказались.

Истец документов, опровергающих представленный ответчиком расчет не опроверг.

Таким образом, требования истца о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению частично в сумме 160 765 руб. 20 коп. В остальной части требования истца о взыскании реального ущерба удовлетворению не подлежат.

 

По правилам ст. 110 АПК РФ суд относит госпошлину  на  ответчика  пропорционально  размеру удовлетворенных исковых требований.

          Руководствуясь ст.ст.,    65, 110, 156,  167, 170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса  РФ  гл. 25.3 НК РФ, суд      

 

                                              Р Е Ш И Л:

 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гранд», г.Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>):

 

- в  пользу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  160 765 руб. 20 коп.  убытков;

 

- в  доход бюджета  РФ   3 525  руб. госпошлины.

 

          В остальной  части иска  отказать.

          Исполнительные  листы  выдать в   порядке ст. 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в    соответствии со ст.ст. 257, 273, 276   Арбитражного процессуального   кодекса  Российской Федерации  в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                  Т.В.Кольцова