ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-8020/2017

20 декабря 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  14 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 декабря 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Семёновой Т.П.,

судей  Бодунковой С.А., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14323/2017) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.10.2017 по делу № А46-8020/2017 (судья Ярковой С.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (ИНН 5506221814, ОГРН 1125543031855) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недействительным выраженного в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 одностороннего внесудебного отказа от договора аренды от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:1532 с местоположением в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, 

при участии в судебном заседании представителей:  

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО3 по удостоверению, доверенности № 8932 от 09.06.2017, сроком действия один год 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (далее – ООО

«Стройсервисомск+», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) с иском признании недействительным выраженного в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 Департамента одностороннего внесудебного отказа от заключённого договора аренды от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:1532 с местоположением в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91.

Определением арбитражного суда от 10.03.2016 к участию в деле № А46-8020/2017 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 (далее – Кайзер Ю.В., третье лицо).

Решением арбитражного суда от 03.10.2017 требование ООО «Стройсервисомск+» удовлетворено, признан недействительным выраженный в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 односторонний внесудебный отказ от договора аренды от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:1532 с местоположением в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91. С Департамента в пользу ООО «Стройсервисомск+» взысканы  расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 руб.

Не согласившись с принятым решением суда, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, отказать в полном объёме в удовлетворении требований истца.

В обоснование своей жалобы ответчик приводит следующие доводы:

- им реализовано право на отказ от договора путём направления уведомления;

- по состоянию на 27.02.2017 с учётом того, что договор аренды земельного участка заключён 02.05.2007, каких-либо препятствий в осуществлении строительных работ истцу не чинилось, у ответчика отсутствовали основания считать, что договор исполняется истцом в соответствии с целевым назначением;

- наличие договора залога арендных прав и обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права на расторжение договора аренды земельного участка;

- ссылка суда первой инстанции на дело № А46-425/2016 некорректна, так как в этом деле установлены иные обстоятельства.

От ООО «Стройсервисомск+» поступил отзыв на жалобу, в котором оно просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО «Стройсервисомск+», Кайзер Ю.В., извещённых о судебном заседании 14.12.2017 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительные технологии и системы» (далее - ООО «Строительные технологии и системы») (арендатор) заключён зарегистрированный 02.05.2007 договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-6923 (далее – договор аренды, л.д. 10-15), по условиям которого  арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, в границах города Омска, общей площадью 10725 кв.м, в границах, указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер 55:36:19 01 40:1532, расположенный по адресу: ул. Мельничная (Кировский административный округ, с местоположением: установлено в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Мельничная, 91 в КАО г. Омска, для жилищных нужд под строительство жилых домов.

Пунктом 5.2. данного договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путём подписания письменного уведомления арендатору, отказаться от договора аренды за 1 месяц до предполагаемой даты его расторжения в случаях: допущения арендатором задолженности по арендной плате за два месяца; использования участка не по целевому назначению; предоставления участка в субаренду без письменного согласования с арендодателем; иного неоднократного нарушения арендатором обязательств по настоящему договору.

Соглашением, зарегистрированным 15.10.2009, между ответчиком, ООО «Строительные технологии и системы»  и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстройинвест» (далее - ООО «Сибстройинвест») (л.д. 23) последнее приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды с момента государственной регистрации соглашения.

27.05.2010 ответчик уведомил ООО «Сибстройинвест» со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о том, что договор аренды считается продлённым на неопределённый срок ввиду того, что  общество продолжает использовать земельный участок (л.д. 34).

Последующим соглашением, подписанным 10.06.2012 между ответчиком, ООО «Сибстройинвест» (выбывший арендатор) и истцом (вступивший арендатор) (л.д. 22), истец принял все права и обязанности арендатора по договору аренды с 04.07.2012.

01.11.2007 истцу выдано разрешение № 55-340 на строительство  объекта капитального строительства квартала жилых домов по адресу: г. Омск, КАО, ул. Мельничная, со сроком до 01.11.2010, действие неоднократно продлено до 01.05.2017 (л.д. 24).

25.11.2013 истец заключил с Кайзер Ю.В. договоры долевого участия в строительстве № 1/2013, № 2/2013, № 3/2013 (л.д. 28-33).

27.02.2017 Департамент уведомил истца извещением № ИСХ-ДИО/2554 об отказе от договора на основании статей 610, 621 ГК РФ (л.д. 25).

В извещении ответчик указал о прекращении действия договора аренды по истечении трёхмесячного срока, необходимости освобождения земельного участка, приведения его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и передачи его ответчику по акту приёма-передачи.

Истец оспаривает отказ ответчика от договора аренды в настоящем деле.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований исходя из того, что материалами дела подтверждается, что на земельном участке находится объект незавершённого строительства, возведение которого осуществляется на основании действующего разрешения на строительство. Доказательств того, что общество не имеет намерений достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, ответчиком не представлено.

Повторно рассмотрев настоящее  дело по  жалобе ответчика, суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции по следующим мотивам.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок.

 Как следует из пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Таким образом, в силу статей 610, 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Рассматриваемый договор аренды заключён 02.05.2007 сроком на 3 года.

27.05.2010 ответчик уведомил арендатора ООО «Сибстройинвест», ставшего таковым вместо первоначального арендатора ООО «Строительные технологии и системы» по соглашению от 15.10.2009, со ссылкой на статьи 610, 621 ГК РФ о том, что договор аренды считается продлённым на неопределённый срок ввиду того, что  общество продолжает использовать земельный участок.

Данное уведомление ответчика свидетельствует об отсутствии возражений последнего на использование новым арендатором земельного участка, и направлено на сохранение арендных отношений ответчика с арендатором.

Следовательно, договор аренды следует считать заключённым сторонами на неопределённый срок по истечении срока его действия (02.05.2010).

В этой связи ответчик вправе на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в любое время отказаться от договора недвижимого имущества, предупредив об этом истца за  три месяца. 

Ответчик реализовал такое право с соблюдением установленных в законе сроков предупреждения, что подтверждается его извещением от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 об отказе от договора, содержащем указание на прекращение действия договора аренды по истечении трёхмесячного срока.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от

договора аренды.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключённого на неопределённый срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. 

Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608.

Исходя из вышеизложенного правомерный отказ ответчика от дальнейшего исполнения договора аренды не может быть признан недействительным, как ошибочно посчитал суд первой инстанции, приняв во внимание обстоятельства наличия у истца разрешения на строительство, заключённых истцом договоров долевого участия в строительстве с физическим лицом, возведения истцом на земельном участке, подлежащем освобождению в связи с отказом ответчика от договора, объекта незавершённого строительства на основании разрешения на строительство.

Совершение истцом действий, связанных со строительством объекта недвижимого имущества на земельном участке, не препятствует ответчику в реализации его прав арендодателя об отказе от договора, заключённого на неопределённый срок.

Кроме этого, истец стал арендатором по договору с 04.07.2012.

Доказательств того, что после 04.07.2012 истец, имея в распоряжении  разрешение на строительство от 01.11.2007 со сроком его продления 17.08.2010 до 01.11.2013, затем до 01.11.2016, 01.02.2017, 01.05.2017, заключив  25.11.2013 с физическим лицом договоры долевого участия в строительстве со сроком передачи  объектов долевого строительства  не позднее 28.02.2016,  предпринимал какие-либо меры для исполнения своих обязательств в установленные договорами сроки, а ответчик, злоупотребляя правами арендодателя, препятствовал ему в этом, в материалах дела не имеется.

По состоянию на март 2017 года, как следует из заключения кадастрового инженера от 11.07.2017 (л.д. 75-80), на земельном участке частично имеются строительные конструкции, выполненные из кирпича, напоминающие фундамент.Иных доказательств в обоснование того, что на земельном участке действительно производится строительство многоквартирного жилого дома и в настоящее время имеется объект незаверённого строительства, истцом в материалы дела не представлено.Содержание заключения кадастрового инженера от 11.07.2017 однозначно свидетельствует о том, что из него нельзя сделать вывод о нахождении на земельном участке объекта незавершённого строительства.

Данное обстоятельство лишь подтверждает отсутствие в деле доказательств совершения истцом необходимых мер для возведения на земельном участке, полученном в аренду с 04.07.2012, многоквартирного жилого дома для передачи в нём объектов долевого строительства физическому лицу в срок не позднее 28.02.2016.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

В связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ отменить решение суда от 03.10.2017 с принятием по делу нового судебного акта об отказе в  удовлетворении исковых требований ООО «Стройсервисомск+».

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. при подаче иска в связи с отказом в его удовлетворении по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца как на проигравшую сторону.

По аналогичным основаниям относятся на истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. при подаче заявления об обеспечении иска, удовлетворённого судом первой инстанции определением от 29.05.2017.

  Согласно части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьёй.

Апелляционная жалоба Департамента подлежит удовлетворению ввиду её обоснованности.

   Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Поскольку Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (статья 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации), то с истца следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 03.10.2017 по делу № А46-8020/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+»  в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

С.А. Бодункова

 М.В. Смольникова