АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-190/2021

17 мая 2021 года

г. Курск

резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2021 года. 

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Руслан»

к администрации города Льгова Курской области

о взыскании задолженности в размере 111 434 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – паспорт, решение собрания от 05.08.2018;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ.

Общество с ограниченной ответственностью «Руслан» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к администрации города Льгова Курской области о взыскании задолженности в размере 111 434 руб. 00 коп.

Определением Арбитражного суда Курской области от 18.01.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Истцу было предложено представить доказательства, на которые ссылается истец как на основание своих требований (если есть дополнительные).

Ответчику было предложено представить письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении, со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов, в случае оплаты, доказательства оплаты задолженности.

Определением от 10.03.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового судопроизводства.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на статью 616 ГК РФ, согласно которой арендатор имеет право зачесть стоимость капремонта в счет арендной платы или взыскать ее с собственника, не исполнившего обязанности по капремонту арендованных помещений. 

Представитель ответчика исковые требования оспорил, ссылаясь, в том числе, на невозможность проведения зачета в соответствии со ст. ст. 218, 219 БК РФ.

12.05.2021 ответчик представил встречное исковое заявление с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества №685 от 07 апреля 2020 г. в сумме 261 605 руб. 46 коп. за период 2020-2021 гг. 

Определением от 13.05.2021 встречное исковое заявление было возвращено в соответствии со ст.129, 132 АПК РФ.

Представить истца заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание 12.05.2021 не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом положений ст. ст. 156, 170 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя надлежащим образом извещенного ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд установил следующее.

07.04.2020 между Администрацией города Льгова (Арендодатель) и ООО «Руслан»  (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №685 (далее – договор №685 от 07.04.2020), в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 45,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, являющееся собственностью муниципального образования «город Льгов». Указанное выше нежилое помещение передается Арендатору в соответствии с условиями, определенными настоящим Договором для использования в целях оказания парикмахерских услуг населению (п.1.1).

В соответствии с п.1.2 договора №685 от 07.04.2020 срок аренды устанавливается с 08.02.2020 по 06.02.2021.

Согласно п.2.1.1 договора №685 от 07.04.2020 Арендатор обязуется в пятидневный срок с момента подписания настоящего Договора передать Арендатору имущество, указанное в п.1.1 настоящего Договора, в состоянии, соответствующем условиям настоящего Договора и назначению имущества по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

На основании п.3.1 договора №685 от 07.04.2020 размер арендной платы составляет 19 889 руб. 10 коп. в месяц с учетом НДС, в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2), и корректируется в случае изменения Льговским Городским Советом депутатов существующих или принятия новых нормативных актов, устанавливающих новые или изменяющих уже существующие ставки (размер) арендной платы за использование муниципального имущества.

Арендные платежи перечисляются на счет Арендодателя в сумме 16 574 руб. 25 коп. ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Выступая в качестве налогового агента, Арендатор исчисляет и удерживает у Арендодателя сумму НДС в размере 3314 руб. 85 коп. ежемесячно и перечисляет ее в соответствии с действующим Российским законодательством.

Из пояснений истца следует, что арендуемое ООО «Руслан» помещение требовало проведения капитального ремонта в части замены дверей и окон, поскольку истекли сроки их нормативной эксплуатации, что привело к образованию конденсата в помещении в зимний период.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился к ответчику (арендодателю) с предложением провести требуемый капитальный ремонт своими силами в счёт арендной платы. 

Письмом от 04.03.2020 №19-15/759 арендодатель отказал в данном предложении, сославшись на отсутствие в бюджете МО «Город Льгов» денежных средств для проведения капитального ремонта в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Из материалов дела следует, что арендатор за свои средства произвёл требуемый срочный ремонт помещения (замена окон и дверей) на сумму 111434 руб. 64 коп. Факт выполнения капитального ремонта подтверждён совместным актом обследования от 06.11.2020 и ответчиком не оспаривается. Письмом от 16.10.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о зачёте стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы. 

Письмом от 21.10.2020 №19-15/3511 ответчик отказал ООО «Руслан» в проведении зачёта, сославшись на положения ст. 218, 219 БК РФ. 

02.12.2020 письмом №19-15/4046 ответчик так же отказал в просьбе об уменьшении размера арендной платы на сумму проведённого капитального ремонта, указав на отсутствие оснований для такого уменьшения.

Ссылаясь на отказ ответчика компенсировать понесенные расходы на выполнение капитального ремонта арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 124 и 125 ГК РФ, муниципальное образование вступает в отношения, регулируемые гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени муниципального образования выступают органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Заключая договор аренды муниципального имущества, Администрация города Льгова Курской области выступает от имени муниципального образования «Город Льгов», и через действия Администрации в пределах предоставленных ее полномочий в гражданские правоотношения с арендатором вступает муниципальное образование «Город Льгов».

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 158 БК РФ, главный распорядитель средств бюджета муниципального образования выступает в суде от имени муниципального образования в качестве представителя ответчика по искам к муниципальному образованию о возмещении вреда, а также в порядке субсидиарной ответственности по денежным обязательствам подведомственных учреждений.

В соответствии со статьей 40 Устава муниципального образования «Город Льгов» Администрация города Льгова осуществляет владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Льгова в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами Льговского Городского Совета депутатов.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначении имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества для целей, определенных договором, возникла в связи с истечением нормативного срока эксплуатации дверей и окон.

Так, согласно положениям «Ведомственных строительных норм Госкомархитектуры», утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 (далее – ВСН 58-88) срок эксплуатации до полной замены в общественных здания составляет: для деревянных оконных переплётов 30 лет, для дверных заполнений - 40 (50) лет. Положения данного документа применяются в части, не противоречащей ГК РФ (письмо Минстроя России от 10.12.2018 № 49277-ОД/08). 

Здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в котором ООО «Руслан» арендует помещение, 1967 года постройки.

Условиями договора №685 от 07.04.2020 производство арендатором капитального ремонта здания за свой счет не предусмотрено.

Из материалов дела следует, что выполнение работ осуществлялось истцом путем привлечения сторонних специалистов на основании договоров купли-продажи и поставки товара. Указанные договоры и первичная бухгалтерская документация на приобретение товара и проведение ремонтных работ представлены в материалы дела и ответчиком не оспаривались.

Стоимость выполненных работ составила 111 434 руб. 64 коп., что подтверждается  актами на выполнение работ-услуг и платежными поручениями (имеются в материалах дела). 

Из материалов дела следует, что в стоимость работ вошли:

- дверь межкомнатная 1360х2170 – 26600 руб.;

- дверь для сантехники 700х1900 – 8500 руб.;

- двери ПВХ Hagel 58 (1 шт.) – 26500 руб.;

- окно ПВХ Hagel 58 (2 шт.) – 40800 руб.;

- отделка откосов окон (2 шт.) – 8400 руб.;

- вывоз мусора  - 634,64 руб.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что Администрация города Льгова не давала согласия на проведение ремонта в арендуемом помещении, отклоняются судом как неосновательные. В отличие от создания неотделимых улучшений, на производство ремонта (текущего и капитального) не требуется согласие арендодателя. 

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, в том числе, отличному от результата, полученного после возникновения неотделимых улучшений. Другими словами, неотделимые улучшения -  это нечто новое, дополнительное по отношению к первоначальному. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств. Подтверждением этого также служит само название ст. 616 Гражданского кодекса «Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества», в которой речь идет о текущем и капитальном ремонтах.

Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств того, что выполненные истцом работы относятся к категории неотделимых улучшений, на проведение которых требовалось получение согласия Администрации города Льгова.

Вместе с тем, суд полагает, что расходы в сумме 634,64 руб., понесенные истцом за вывоз мусора, не подлежат взысканию.

В соответствии с п.2.2.6. арендатор обязался за свой счет осуществлять оплату коммунальных и административно-хозяйственных услуг, потребление которых необходимо для надлежащего использования арендуемого имущества.

Представленное ООО «Руслан» платежное поручение №93 от 24.09.2020 на сумму 634 руб. 64 коп. свидетельствует об оплате истцом услуг за вывоз мусора за сентябрь 2020 года. В то же время, доказательств, подтверждающих несение расходов именно за вывоз строительного мусора, возникшего в процессе проведения ремонтных работ, истцом не представлено, равно не представлено доказательств заключения договора на предоставление услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Исходя из изложенного, заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Руслан» о взыскании с Администрации города Льгова Курской области задолженности в размере 111 434 руб. 64 коп. подлежат удовлетворению частично в размере 110 800 руб. 00 коп. (111 434 руб. 64 коп.- 634,64 руб.).

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размер 4343 руб. 00 коп.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. 

На основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Руслан» удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Льгова Курской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Руслан» стоимость произведенного капитального ремонта в размере 110 800 руб. 00 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 318 руб. 00 коп. 

В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.  

 Судья  С.И. Хмелевской