АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9462/25

31 октября 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филяновой М.И.  

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Рыбколхоз 15 лет Октября» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об урегулировании разногласий,  

при участии: от истца: не явился, извещен, от ответчика: не явился, извещен, 

установил:

общества с ограниченной ответственностью «Рыбколхоз 15 лет Октября» (далее – Общества) обратилось в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – Управление) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:41:0000000:19589, просит изложить условия договора в следующей редакции:  

пункт 2.1: «Срок аренды Участка устанавливается на 49 лет с момента государственной регистрации в государственном органе, осуществляющем функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;  

пункт 3.1: «Годовой размер арендной платы за Участок составляет 187 519 руб.»;  

пункт 4.4.8: «Производить регулярную уборку мусора. Границы уборки территорий определяются границами земельного участка, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью»;  

дополнить договор пунктом 5.4: «При невозможности использования Участка по причиним, независящим от Арендатора, арендная плата не начисляется до момента прекращения таких причин»,  

приложение № 1 к Договору изложить в следующей редакции: «В соответствии с абзацем 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  

утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах  

определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:41:0000000:19589, расположенного по адресу: Ростовская обл., Цимлянский район, площадью 8 378 865 кв.м, составляет 187 519 руб.  

Размер арендной платы в квартал составляет: 187519 руб. / 4 = 46879,75 руб. 

Первый арендный платеж перечисляется Арендатором на реквизиты, указанные в п. 3.3. Договора в течение 30 дней со дня государственной регистрации в государственном органе, осуществляющем функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящего Договора» (требования в редакции от 04.09.2025).  

Судом в судебном заседании от 07.10.2025 объявлен перерыв до 21.10.2025 до 11 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.  

Истец направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя ввиду технических неполадок.  

Представитель ответчика явку не обеспечил, отзыв не представил. . Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства. 

19.04.2023 решением Арбитражного суда Ростовской обл. по делу № А53-35379/22, суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Рыбколхоз 15 лет Октября» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:41:0000000:19589, расположенного по адресу: Ростовская обл., Цимлянский район, площадью 8 378 865 кв.м, сроком на 49 лет.  

Во исполнение решения суда Управление направило в адрес Общества проект соответствующего договора аренды.  

Письмами от 02.11.2023, 23.04.2024 истцом были направлены протоколы разногласий к присланному договору аренды.  

Ответчик в письме от 17.09.2024 № 61-ДШ-12/11984, указав на то, что Территориальное управление не принимает протокол разногласий к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:41:0000000:19589 ввиду несоответствия нормам действующего законодательства и обязательным условиям для включения в договор аренды федерального земельного участка, установленных Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.  

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор, подлежащий разрешению судом по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

В пункте 1 статьи 445 ГК РФ определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.  

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен  

протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

В силу статей 421 и 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.  

Арендная плата земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 ГК РФ).  

Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).  

Согласно позиции управления срок аренды земельного участка подлежит установлению с 08 июня 2023 г. по 07 июня 2072 г. (пункт 2.1 проекта договора). Общество полагает, что исчисление арендной платы возможно лишь с с момента государственной регистрации в государственном органе, осуществляющем функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определяемой с учетом требований статьи 609 ГК РФ.  

Пункт 2 статьи 425 ГК РФ позволяет сторонам распространить условия заключенного ими договора к их отношениям, возникшим до заключения договора.  

Вместе с тем, данная норма устанавливает возможность распространения условий договора на ранее возникшие правоотношения в силу согласованной воли сторон, а не в принудительном порядке по воле одной из сторон договора.  

Таким образом, пункт 2.1 договора подлежат принятию в редакции общества, поскольку срок договора по общему правилу начинает течь с момента заключения договора.  

Согласно пункту 3.1 договора в редакции управления: «Годовой размер арендной платы за Участок в 2023 году составляет 375 038,00 руб, в соответствии с абзацем 3 подпункта пункта 3 Правил определения размеров арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 07.2009 г. № 582».  

Общество пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за Участок составляет 187 519 руб.».  

В соответствии с абзацем 5 (1) Постановления Правительства РФ N 582 (ред. от 22.06.2024) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлено, что в случае, если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер  

арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.  

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, участок с кадастровым номером 61:41:0000000:19589 имеет ограничение прав в соответствии со ст. 56 Земельного Кодекса Российской Федерации, срок действия с 09.12.2021 документ- основание: распоряжение «"Об утверждении границы водоохранной зоны и границы прибрежной защитной полосы Цимлянского водохранилища расположенного на территории Ростовской и Волгоградской областей" № 37от 26.08.2014г.».  

В соответствии со ст. 396 Налогового кодекса Российской Федерации сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.  

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, и равняется 62 506 332,9 руб.  

В соответствии со ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства.  

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, участок с кадастровым номером 61:41:0000000:19589 имеет категорию земель «Земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».  

Таким образом, размер арендной платы составляет 62 506 332,9 руб. х 0,3% и равна 187 519 руб.  

Таким образом, пункт 2.1 договора, также Приложение № 1 к Договору изложить в следующей редакции: «В соответствии с абзацем 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или  

муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:41:0000000:19589, расположенного по адресу: Ростовская обл., Цимлянский район, площадью 8 378 865 кв.м, составляет 187 519 руб.  

Размер арендной платы в квартал составляет: 187519 руб. / 4 = 46879,75 руб.» подлежат принятию в редакции общества.  

Согласно пункту 4.4.8 договора в редакции управления указано «Производить регулярную уборку мусора и покос травы, Границы уборки территорий определяются границами земельного участка, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью», однако обществом предложена редакция: «Производить регулярную уборку мусора. Границы уборки территорий определяются границами земельного участка, указанных в выписке из  

ЕГРН на земельный участок, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью».  

Судом принимается редакция общества, поскольку подп. 7 п. 3.1. раздела 3 Приказа Минприроды РФ от 08.07.2010 № 240 «Об утверждении положения о Государственном природном заказнике федерального значения «Цимлянский», в соответствии с которым на территории заказника запрещается сенокошение, выпас и прогон скота вне специально выделенных участков, согласованных с Минприроды России.  

Истцом также заявлено требование о включении в условия договора пункт 5.4. следующее условие: «При невозможности использования участка по причинам, не зависящим от арендатора, арендная плата не начисляется до момента прекращения таких причин».  

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).  

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.  

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.  

На основании изложенного суд признает подлежащим удовлетворению включение пункта 5.4. в редакции общества.  

Также истец просит включить в приложение к договору условие о том, что первый арендный платеж перечисляется Арендатором на реквизиты, указанные в п. 3.3. Договора в течение 30 дней со дня государственной регистрации в государственном органе, осуществляющем функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящего Договора.  

Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрена возможность предоставления отсрочки для внесения первого платежа по договору аренды, в связи с чем у суда отсутствуют для включения данного условия в договор.  

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются с другой стороны.  

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Рыбколхоз 15 лет Октября» при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:41:0000000:19589.  

Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается на 49 лет с момента государственной регистрации в государственном органе, осуществляющем функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  

Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за Участок составляет 187 519 руб.».  

Пункт 4.4.8 Договора изложить в следующей редакции: «Производить регулярную уборку мусора. Границы уборки территорий определяются границами земельного участка, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.».  

Дополнить договор пунктом 5.4 следующего содержания: «При невозможности использования Участка по причиним, независящим от Арендатора, арендная плата не начисляется до момента прекращения таких причин».  

Приложение № 1 к Договору изложить в следующей редакции: «В соответствии с абзацем 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  

утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:41:0000000:19589, расположенного по адресу: Ростовская обл., Цимлянский район, площадью 8 378 865 кв.м, составляет 187 519 руб.  

Размер арендной платы в квартал составляет: 187519 руб. / 4 = 46879,75 руб.». 

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рыбколхоз 15 лет Октября» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 50 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.  

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Судья Палий Ю. А.