﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-6266/21 

Екатеринбург 11 октября 2021 г. Дело № А71-11322/2020 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2021 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Суспициной Л.А., судей Столярова А.А., Краснобаевой И.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «Промышленные технологии» (далее –  общество «Промышленные технологии», ответчик, заявитель жалобы)  на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.03.2021 по делу   № А71-11322/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 29.06.2021 по тому же делу.  

Представители лиц, участвующих в деле № А71-11322/2020, надлежащим  образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное  заседание не явились. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом  извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.  

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда  (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Удмуртской  Республики с иском о взыскании с общества «Промышленные технологии»  задолженности по арендной плате за землепользование за период с 17.04.2019  по 31.03.2020 в сумме 9 355 140 руб. 01 коп., а также начисленной неустойки  в сумме 1 328 236 руб. 14 коп. за период с 26.06.2019 по 31.03.2020.  

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.03.2021  исковые требования Департамента удовлетворены.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 29.06.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.  

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество  «Промышленные технологии» обратилось в Арбитражный суд Уральского  округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие  

выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле  доказательствам, нарушение судами норм материального права и норм  процессуального права (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации), просит решение, постановление суда первой  и апелляционной инстанции отменить с направлением дела на новое  рассмотрение в суд первой инстанции.  

Заявитель жалобы указывает на несогласие с выводами судов о наличии  у него обязательств, возникших из договора аренды от 20.04.1999 № 2439,  положенного Департаментом в основание исковых требований, считает данные  выводы ошибочными, сделанными без учета того обстоятельства,  что государственная регистрация указанного договора при его заключении  с Волгоградским открытым акционерным обществом «Химпром» (далее –  общество «Химпром», ВОАО «Химпром») не была произведена, равно не была  произведена на момент реализации имущества общества «Химпром»  как несостоятельного должника в составе конкурсной массы, в том числе  на момент заключения договора купли-продажи имущества от 08.04.2019   № 0226/123 с обществом «Промышленные технологии» (факт регистрации  договора аренды имел место быть после прекращения деятельности общества  «Химпром» вследствие банкротства), соответственно, права и обязанности  по данному договору у общества «Промышленные технологии» в связи  с приобретением недвижимого имущества общества «Химпром» не возникли и  не могли возникнуть, тем более в отсутствие предварительного согласия  арендодателя на перенайм земельного участка.  

В этой связи заявитель жалобы считает, что к спорной ситуации должны  быть применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации  об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, а не нормы,  регулирующие договорные арендные правоотношения, которых у общества  «Промышленные технологии» с Департаментом в связи с наличием договора  аренды от 20.04.1999 № 2439 не имелось. Заявитель жалобы также указывает  на представление им в дело достаточных доказательств невозможности  для общества «Промышленные технологии» использования спорного  земельного участка по целевому назначению, зафиксированному в Едином  государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) – «шламонакопитель,  для размещения производственных объектов», поскольку такой объект  как «шламонакопитель» на участке отсутствует. Помимо этого отмечает, что  общество «Промышленные технологии» не обладает соответствующими  лицензиями и допусками для осуществления обращения с опасными отходами.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа  в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов,  изложенных в кассационной жалобе.  

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между  Департаментом (арендодатель) и обществом «Химпром» (арендатор) был  заключен договор аренды земли от 20.04.1999 № 2439 в отношении земельного  участка площадью 97944,8 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым  

номером 34:34:070105:14, местонахождение участка (адресный ориентир):  Волгоградская область, г. Волгоград, пересечение ул. Заводской  и ул. им. Генерала Шумилова, цель аренды - для эксплуатации  шламонакопителя (пункты 1.1, 1.3 договора).  

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН  от 15.05.2020 № КУВИ-002/2020-561568 вышеназванный договор аренды  зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 30.12.2019,  о чем в реестр внесена запись о регистрации за № 34:34:070105:14-34/209/2019- 1.  

В пункте 2.3. договора согласовано условие о том, что арендная плата  вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа  каждого последнего месяца квартала, в пункте 2.6 договора – условие  об ответственности арендатора за нарушение сроков перечисления арендной  платы в виде неустойки в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый  день просрочки.  

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2012 по  делу № А12-4561/2009 общество «Химпром» признано несостоятельным  должником (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного  производства.  

В соответствии с протоколом от 04.03.2020 за № 1909-ЗТПП/2  о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества  общества «Химпром» как несостоятельного должника (банкрота) победителем  торгов по лоту № 1 (предмет торгов - производственный комплекс  ВОАО «Химпром») признано общество «Промышленные технологии».  

Между обществом «Химпром» в лице конкурсного управляющего  Чертковой И.В. (продавец) и обществом «Промышленные технологии»  (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 08.04.2019   № 0226/123, по условиям которого продавец передает в собственность  покупателя производственный комплекс ВОАО «Химпром», а покупатель  принимает это имущество и обязуется уплатить за него обусловленную  договором стоимость (пункт 1.1 договора).  

Во исполнение обязательств по договору купли-продажи общество  «Промышленные технологии» приняло имущество, составляющее  производственный комплекс ВОАО «Химпром», в том числе в его составе  право аренды земельного участка площадью 97944,8 кв. м с кадастровым  номером 34:34:070105:14 под шламонакопителем, местонахождение:  Волгоградская область, г. Волгоград, пересечение ул. Заводской  и ул. им. Генерала Шумилова, как указано в акте приема-передачи  от 17.04.2019 к договору.  

Ссылаясь на то, что в период с 17.04.2019 по 31.03.2020 общество  «Промышленные технологии» не исполнило надлежащим образом обязанность  по внесению платы за пользование земельным участком с кадастровым  номером 34:34:070105:14 на условиях договора аренды земли от 20.04.1999   № 2439, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

По расчету Департамента, задолженность по арендной плате  за землепользование за период с 17.04.2019 по 31.03.2020 составила  9 355 140 руб. 01 коп., по неустойке, начисленной за период с 26.06.2019  по 31.03.2020, - 1 328 236 руб. 14 коп..  

Удовлетворяя исковые требования Департамента, суд первой инстанции  исходил из того, что спорные правоотношения между сторонами по поводу  использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:070105:14  возникли из договора аренды от 20.04.1999 № 2439 и подлежат правовому  регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской  Федерации об аренде во взаимосвязи с положениями Земельного кодекса  Российской Федерации, доказательств своевременного внесения ответчиком  арендных платежей в сумме 9 355 140 руб. 01 коп. за заявленный в иске период  времени в материалах дела не имеется. Представленные истцом расчеты  причитающихся ему по договору арендной платы и пеней признаны судом  обоснованными.  

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал. 

Изучив материалы дела, суд округа не усматривает оснований  для отмены/изменения решения, постановления суда первой и апелляционной  инстанций по доводам, приведенным в кассационной жалобе общества  «Промышленные технологии».  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового  оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний  отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению  земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются  гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным,  лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране  окружающей среды, специальными федеральными законами.  

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской  Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно  которому любое использование земли осуществляется за плату, за  исключением случаев, установленных федеральными законами и законами  субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость)  и арендная плата.  

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы  устанавливаются договором.  

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды  установили, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:070105:14  являлся составной частью производственного комплекса ВОАО «Химпром»,  приобретенного обществом «Промышленные технологии» на торгах в составе  единого лота (объект - производственный комплекс ВОАО «Химпром), что  подтверждается представленными в материалы дела договором купли-продажи  имущества от 08.04.2019 № 0226/123, актом приема-передачи от 17.04.2019,  и в этой связи верно заключили, что самостоятельное существование  обозначенного земельного участка, являющегося по факту составной частью  единого производственного комплекса, исключается: участок функционирует  (функционировал) как часть производственной линии (свою производственную  деятельность общество «Химпром» осуществляло с использованием  химических веществ, что обуславливало потребность названного юридического  лица в земельном участке, необходимом для складирования продуктов такой  производственной деятельности, - шламонакопителе).  

Указанные обстоятельства обществом «Промышленные технологии»  в ходе судебного разбирательства с приведением убедительных аргументов  не опровергнуты.  

Отсутствие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, поименованном  как «шламонакопитель» и располагающимся пределах границ спорного  земельного участка, а равно отсутствие в реестре сведений  о зарегистрированных правах на объект, на что в числе прочего ссылалось  общество «Промышленные технологии», как верно указали суды, не исключает  бесспорно наличие такой вещи в натуре в составе производственного  комплекса, поскольку права на часть имущества такого объекта недвижимости  как предприятие не подлежат регистрации, названные объекты (вещи)  не отвечают признакам обособленной вещи и самостоятельно не могут  участвовать в гражданском обороте (в отрыве от предприятия), то есть  с сохранением своего функционального назначения и соответствующего  разрешенного использования.  

Акт приема-передачи от 17.04.2019 не содержит указаний на возражения  общества «Промышленные технологии» относительно состава принимаемого  имущества, указаний на его пороки или отсутствие какой-либо составной части  объекта – «производственный комплекс ВОАО «Химпром».  

В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в  собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс  (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе  передавать другим лицам.  

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 132 Гражданского кодекса  Российской Федерации в состав предприятия как имущественного комплекса  входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,  продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги  

(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие  исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Таким образом, при установленных по делу обстоятельствах,  руководствуясь приведенными выше законоположениями, суды сделали  обоснованный вывод о том, что для сторон договора аренды  от 20.04.1999 № 2439 и договора купли-продажи от 08.04.2019 № 0226/123  (открытое акционерное общество «Химпром», Департамент, общество  «Промышленные технологии») с заключением названных сделок в отношении  земельного участка с кадастровым номером 34:34:070105:14 возникли такие  последствия как смена лица в обязательстве из договора аренды: общество  «Химпром» выбыло из обязательств по аренде названного земельного участка  по договору аренды, а общество «Промышленные технологии» приобрело  права и обязанности арендатора указанного земельного участка по договору  аренды.  

Ссылки общества «Промышленные технологии» на то, что у него  отсутствовала возможность использовать спорный земельный участок по  целевому назначению («шламонакопитель»), были предметом рассмотрения  судов и обоснованно отклонены.  

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию  арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы  обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.  

Согласно пунктам 8, 10 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор  практики разрешения споров, связанных с арендой», а также правовой позиции,  сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, основанием для  освобождения арендатора от оплаты арендной платы является невозможность  использования имуществом по причинам, зависящим от арендодателя.  

В данном случае наличие обстоятельств, свидетельствующих о создании  ответчику как арендатору препятствий в пользовании имуществом со стороны  арендодателя, а также доказательств невозможности такого пользования  по каким-либо объективным причинам, ответчиком не доказано и судами  не установлено.  

Ссылки общества «Промышленные технологии» на то, что  государственная регистрация договора аренды от 20.04.1999 № 2439  осуществлена лишь 30.12.2019, то есть после прекращения арендатором –  обществом «Химпром» своей деятельности в качестве юридического лица  (27.12.2019), и на то, что предварительного согласия арендодателя на перенайм  земельного участка не имелось, также были предметом рассмотрения судов  и обоснованно отклонены.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской  Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная  регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после  ее регистрации.  

Согласно подходу, сформулированному Президиумом Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного  письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с  признанием договоров незаключенными», совершенный в надлежащей форме  договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его  существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между  ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он  непосредственно направлен, после государственной регистрации.  

В соответствии с абзацами 6, 7, 13 пункта 4 названного  Информационного письма Президиума от 25.02.2014 № 165, требование  о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651  Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания  возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы  касаются имущества, сданного в аренду.  

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора  аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение  не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это  имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде  третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет  целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту  недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию  о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой  вещи.  

Таким образом, как верно указали суды, государственная регистрация  аренды земельного участка, с учетом фактических обстоятельств настоящего  спора, являлась актом государственного заверения уже состоявшихся  правоотношений из договора аренды от 20.04.1999 № 2439. Ответчик,  приобретая права аренды спорного земельного участка, фактическими  действиями подтвердил наличие обязательств из договора аренды, ранее  подписанного между Департаментом и обществом «Химпром», до исключения  последнего из Единого государственного реестра юридических лиц.  

Суды также выявили, что договор аренды земельного участка  от 02.02.1999 № 2439, заключенный до введения в действие Земельного кодекса  Российской Федерации, не содержал условия о необходимости получении  согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды  земельного участка.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11  «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного  законодательства», в случае, когда в договоре аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок  более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса  Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором  

согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или  распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны  руководствоваться данным условием договора, а не пунктом 9 статьи 22  Земельного кодекса Российской Федерации (статья 422 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Вопреки доводам кассационной жалобы, правовых оснований для  переквалификации исковых требований о взыскании задолженности по  договору аренды на взыскание неосновательного обогащения,  в рассматриваемом случае не имеется.  

Поскольку, как следует из материалов дела, обязательство по внесению  арендной платы за пользование арендуемым земельным участком ответчиком  за период с 17.04.2019 по 31.03.2020 не исполнено в полном объеме, суды  в отсутствие доказательств иного правомерно удовлетворили исковые  требования, взыскав с ответчика в пользу Департамента 9 355 140 руб. 01 коп.  основного долга, а также, руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского  кодекса Российской Федерации и условием договора аренды,  предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков  перечисления арендной платы (пункт 2.6), указали на обоснованность по праву  и по размеру исковых требований Департамента о взыскании договорной  неустойки в сумме 1 328 236 руб. 14 коп., начисленной за период с 26.06.2019  по 31.03.2020.  

Обоснованность принятых судов расчетов размера основного долга  и неустойки заявителем жалобы с приведением убедительных аргументов  не опровергнута.  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе,  не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций  норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу  обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие  с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть  данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства.  Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании  выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в  силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом  кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.03.2021 по делу   № А71-11322/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного  

апелляционного суда от 29.06.2021 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Промышленные технологии» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Л.А. Суспицина 

Судьи А.А. Столяров 

 И.А. Краснобаева