АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6894/23

28 июня 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   21 июня 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            28 июня 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом» ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о признании незаконными отказа, обязании предоставить в собственность земельный участок,

третье лицо Администрация Советского района города Ростова-на-Дону ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>,

 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 05.04.2023,

от заинтересованного лиц: представитель ФИО3 по доверенности,

от Администрации Советского района города Ростова-на-Дону: не явился, извещен, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом»  обратилось в суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  о признании незаконным отказа, обязании предоставить в собственность земельный участок.

В судебном заседании 14.06.2023 заявитель доложил основание и предмет заявления, требования поддержал в полном объеме, поддержал ранее заявленное ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, в ранее направленном отзыве на заявление против удовлетворения требований возражал.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв не представило.

В судебном заседании 14.06.2023 объявлен перерыв до 21.06.2023. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя заявителя и заинтересованного лица.

Представитель Департамента представил заключение эксперта от 11.11.2022 № 1000-459-22, положенное в основу оспариваемого отказа, возражала против удовлетворения заявления.

Представитель заявителя требования поддержал, вопрос о назначении по делу судебной экспертизы оставил на усмотрение суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства заявителя о назначении экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с указанной нормой назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют либо проведение ее нецелесообразно, суд с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств вправе отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу. В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд праве назначить проведение по делу судебной экспертизы.

По смыслу приведенных норм судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании вышеизложенного, установив наличие в материалах дела доказательств, позволяющих рассмотреть спор по существу, а также наличие процессуальный возможности получения иных документальных доказательств с учетом предмета исследования по настоящему спору, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 07.10.2013 № 1110 «О продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства мастерских по мелкому бытовому ремонту» МКУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер. Гарнизонный.

В соответствии с протоколом (о результатах аукциона) от 09.12.2013 № 3/352-1 победителем открытых аукционных торгов была признано общество с ограниченной ответственностью «Региональное Управление Недвижимым Имуществом» (далее - общество) с которым Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) заключен договор аренды земельного участка от 31.12.2013 № 35124.

Заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер. Гарнизонный, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (мастерские по мелкому бытовому ремонту).

На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073002:1827 расположен объект капитального строительства: нежилое здание кадастровый номер 61:44:0073002:3001, 1 этаж, принадлежащий обществу на праве собственности, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 № 61-310- 862409-2016 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

08.09.2022 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827.

Письмом от 21.09.2022 за исх. № 59-30-20206/17 заинтересованным лицом отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка со ссылкой на несоразмерность испрашиваемого земельного участка (подп.3.2.1.7 п.3.2 гл.З Положения «О порядке предоставления земельных участок в городе Ростове-на-Дону», утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 года№ 668).

Одновременно с этим, департаментом сообщено о проведении мероприятий по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимого имущества. После поступления соответствующего экспертного заключения департамент обязался уведомить общество о дальнейших действиях по оформлению прав на испрашиваемый земельный участок.

В связи тем, что уведомление от департамента не поступило, 14.12.2022 обществом направлен повторный запрос по вопросу предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827.

Письмом от 12.01.2023 за исх. № 59-30-285/17 департамент сообщил, что во исполнение решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону» департаментом проведены мероприятия по подготовке экспертного заключения об определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер. Гарнизонный, а также об определении возможности проведения кадастровых работ в отношении земельного участка, в случае установления несоразмерной площади, и получено экспертное заключение от 11.11.2022 № 1000-459-22.

Согласно заключению эксперта от 11.11.2022 № 1000-459-22 площадь земельного участка, используемого для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073002:1827, представляющего собой объект бытового обслуживания является соразмерной. Вследствие чего отсутствует необходимость проведения кадастровых работ по исследуемому земельному участку.

Однако членами Комиссии департамента принято решение об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827, несмотря на положительное заключение эксперта

Общество полагает необоснованным отказ департамента в предоставлении земельного участка по мотиву превышения площади испрашиваемого земельного участка более чем в три раза, учитывая, что именно в существующих параметрах соответствующий земельный участок первоначально предоставлен для эксплуатации расположенного на нем строения, принадлежащего в настоящее время обществу. Объективных данных, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации нежилого здания, расположенного на нем, учитывая технические характеристики такого здания, не имеется. Данный отказ нарушает его законные права и интересы, а также является незаконным, поскольку здание с кадастровым номером 61:44:0073002:3001 принадлежат обществу на праве собственности и расположено в границах арендуемого им по договору от 31.12.2013 № 35124 земельного участка, что в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации дает право на предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов.

Изложенное явилось основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, из системного толкования которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 данного Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно названной статье основаниями для отказа в предоставлении земельного участка, в частности, являются, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14); невозможность предоставления земельного участка на заявленном виде права (пункт 19). Кроме того, в силу пункта 6 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении, земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Как установлено судом, общество, являясь собственником объекта капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0073002:3001, обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 Кодекса; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков; 5) осуществление государственного кадастрового учета; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью необходим для эксплуатации находящегося на нем имущества предпринимателя или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

Согласно представленному в материалы дела заинтересованным лицом заключению эксперта от 11.11.2022 № 1000-459-22 площадь земельного участка, используемого для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073002:1827, представляющего собой объект бытового обслуживания, является соразмерной.

Департамент отказ в предоставлении участка в собственность от 12.01.2023 № 59.30-285/17 мотивировал тем, что в представленном исследовании размер земельного участка, необходимого для размещения предприятия бытового обслуживания, рассчитан из данных пропорции по формуле линейной интерполяции исходя из 22 рабочих мест (при неэксплуатируемом объекте и без учета помещений общего пользования).

Однако указанное не может свидетельствовать о наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

В данном случае заявитель является единственным собственником здания, в связи с чем выводы департаменты о помещениях общего пользования неприменимы.

Право собственности заявителя на объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано, доказательств прекращения права собственности не представлено. Объектов недвижимого имущества, не принадлежащих обществу и расположенных на спорном земельном участке, не установлено.

Неосуществление в нежилом помещении обществом деятельности не свидетельствует о том, что объект не может эксплуатироваться, и в нем не может осуществляться деятельность, в соответствии с целями предоставления земельного участка в собственность.

Из представленного в материалы дела акта обследования департамента от 21.04.2023 следует, что в настоящее время принадлежащий заявителю объект недвижимости существует и может эксплуатироваться по целевому назначению.

Представленное департаментом заключение эксперта от 11.11.2022 № 1000-459-22 подготовлено уполномоченным лицом, имеющим необходимое образование и достаточную квалификацию, выводы аргументированы, понятны; доказательств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной работы и в том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, не представлено.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено, что для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта  недвижимости необходим земельный участок площадью 596 кв. м, что составляет всю площадь испрашиваемого земельного участка. Следовательно, отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду без торгов по указанному основанию неправомерен.

С учетом вышеизложенного, отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду без торгов неправомерен.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. В данном случае способом исправления нарушения явится направление заявителям проекта договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827. Суд признает достаточным для этого срок - 30 дней.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы общества по уплате государственной пошлины подлежат возмещению департаментом.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом» о назначении судебной экспертизы отказать.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным изложенный в письме от 12.01.2023 № 59.30-285/17 отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении ООО «Региональное управление недвижимым имуществом» в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827 площадью 596 +/- 9 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер. Гарнизонный.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить

и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827 площадью 596 +/- 9 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, р-н Советский, пер. Гарнизонный, по цене, определенной исходя из кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка на дату обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.