АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000,

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-14951/2017

город Кемерово

21 сентября 2017 года

Дата оглашения резолютивной части решения: 14 сентября 2017 года 

Дата изготовления судебного акта в полном объёме: 21 сентября 2017 года  

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Шикина Г.М.

при ведении протокола, с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Базовые инжиниринговые системы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Новосибирск,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Кемерово,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Тюмень,

об обязании заключить договор купли-продажи

при участии:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 03.07.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 14.03.2017 № 43-17,

у с  т  а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Базовые инжиниринговые системы» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово об обязании в недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор купли-продажи муниципального имущества № 1551 от 28.06.2017 в редакции протокола разногласий от 28.06.2017 к договору купли-продажи муниципального имущества от 28.06.2017.

Определением суда от 10.07.2017 исковое заявление принято к производству,  назначено предварительное судебное заседание на 03.08.2017.

Определением от 03.08.2017 дело было признано подготовленным к рассмотрению по существу, судебное разбирательство назначено в судебном заседании 29.08.2017.

Протокольным определением от 29.08.2017 судебное заседание было отложено до 14.09.2017.

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об уточнении исковых требований, просит изложить пункт 2.2. договора купли-продажи муниципального имущества от 28.06.2017 № 1551 в следующей редакции:

«2.2. Цена продажи земельного участка составляет 2 185 000,00 (два миллиона сто восемьдесят пять тысяч) рублей, НДС не облагается».

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение принято судом к рассмотрению.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, может быть осуществлено путем проведения торгов.

Как следует из материалов дела, 28.06.2017 по результатам подведения итогов продажи без объявления цены обществу с ограниченной ответственностью «Базовые инжиниринговые системы», как покупателю имущества, комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово был выдан проект договора купли-продажи муниципального имущества от 28.06.2017 № 1551.

Пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: 

«1.1. "Продавец" продает, а "Покупатель" приобретает в собственность следующее имущество (далее – Имущество), расположенное по адресу: 

<

...>: 

1.1.1. Здание, сооружение общей площадью 2 190,0 кв. м., в следующем составе:

а) здание с кадастровым номером 42:24:0101042:3557 общей площадью 1 353,0 кв.м.

б) сооружение с кадастровым номером 42:24:0101042:3583 площадью застройки 837,0 кв.м.

1.1.2. Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101042:3496 общей площадью 6 685,0 кв.м. Разрешенное использование земельного участка: под объекты энергетики. Категория земель: земли населенных пунктов.».

Согласно пунктам 2.1, 2.2. проекта договора цена продажи здания, сооружения составляет 13 000 рублей. Цена продажи земельного участка составляет 4 567 000 рублей.

Рассмотрев проект договора купли-продажи муниципального имущества от 28.06.2017 № 1551, истец подготовил и предоставил ответчику протокол разногласий от 28.06.2017, в котором внес изменение в пункт 2.2 договора: «Цена продажи земельного участка составляет 2 185 000 руб.».

Рассмотрев, представленный истцом протокол разногласий, ответчик выдал истцу протокол согласования разногласий от 03.07.2017, согласно которому с изменениями истца не согласился.

Неурегулирование разногласий продавца и покупателя послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).

Указанный Закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.

Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила, согласно которым такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации (пункт 98).

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

 Пунктом 4 указанной статьи установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу об итогах продажи без объявления цены от 22.06.2017 № 1 принято решение признать покупателем продажи и заключить договор купли-продажи с претендентом, подавшим единственное предложение о цене приобретаемого имущества – обществом с ограниченной ответственностью «Базовые инжиниринговые системы». В соответствии с частью 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации протокол об итогах продажи без объявления цены от 22.06.2017 № 1 имеет силу договора.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «Базовые инжиниринговые системы» проект договора купли-продажи муниципального имущества от 28.06.2017 № 1551 для подписания.

28.06.2017 общество с ограниченной ответственностью «Базовые инжиниринговые системы» представило в комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово протокол разногласий к проекту, предложив внести изменения в пункт 2.2., установив иную цену за земельный участок – в сумме 2 185 000 руб.

Порядок продажи муниципального имущества без объявлении цены урегулирован постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2002 № 549 «Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены».

Проект договора подготовлен комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово на условиях, указанных в извещении о проведении торгов № 160517/0223892/07, публично размещенном на сайте http://torgi.ru и в поданной участником торгов, с которым заключается договор, заявке на участие в торгах. Изменение существенных условий договора, заключенного по результатам торгов, невозможно, поскольку внесение изменений в договор может провести к нарушению прав потенциальных претендентов, участников продажи, которые могли бы участвовать в торгах в случае изложения условий продажи в ином виде.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово отказал в принятии разногласий, подписал протокол разногласий с протоколом согласования разногласий от 03.07.2017, в котором согласовал первоначальную, указанную в извещении о проведении продажи здания, сооружения цену земельного участка, на котором они расположены, в сумме 4 567 000 руб.

Указанная стоимость установлена на основании отчет общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» от 18.11.2016 № 560/16 «Об оценке объекта оценки» постановлением администрации города Кемерово от 05.05.2017 № 1097 «Об условиях приватизации здания, сооружения, расположенных по адресу: 

<

...>».

Кроме того, в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В результате подписания протокола разногласий от 28.06.2017 в редакции истца, изменяющего цену продажи земельного участка заключенного договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

Учитывая изложенное, заключение соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Истец, участвуя в торгах на условиях, определенных Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, тем самым выразил свою волю и интерес в совершении сделки, то есть сделал осознанный и целенаправленный выбор поведения и его последствий, желая получить обусловленный соглашением результат от своих действий.

При таких обстоятельствах изменение условий договора о цене на основании полученного в последующем покупателем заключения об оценке недопустимо.

Стоимость земельного участка, заявленная истцом в протоколе разногласий, определена отчетом общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» № ОН/156-26-06-2017-5 Об оценке земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 42:24:0101042:3496, площадью 6685 кв. м, разрешенное использование: под объекты энергетики, расположенный по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, 

<

...> и составляет 2 185 000 руб. 

В исковом заявлении истец ссылается на несоблюдение ответчиком норм Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценке деятельности в Российской Федерации».

Между тем, Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» от 18.11.2016 № 560/16 Об оценке объекта оценки, согласно которому рыночная стоимость продаваемого здания составляет 7 230 000 руб., сооружения – 2 916 000 руб., земельного участка – 4 567 000 руб.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы, мотивированное тем, что разрешение вопроса о достоверности доказательств возможно лишь путем их проверки, а именно путем проведения экспертизы достоверности отчета, представленного ответчиком.

Представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта муниципальной собственности земельного участка общей площадью 6685 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101042:3496, подготовленный 27.06.2017 обществом с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» по заданию общества с ограниченной ответственностью «Базис», не принимается судом во внимание.

Ходатайство истца о назначении экспертизы с целью проверки достоверности и подлинности отчета оценщика, не подлежит удовлетворению, поскольку проведение либо не проведение экспертизы отчета общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» от 18.11.2016 № 560/16 не может повлиять на исход рассмотрения дела, так как в случае признания данного отчета недостоверным и установления новой стоимости объекта оценки, заключение договора с новой ценой без проведения торгов будет противоречить законодательству Российской Федерации о защите конкуренции и правилам продажи имущества без объявления цены.

Из положений статей 8, 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что оценка рыночной стоимости объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, является обязательной, а договоры на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным муниципальным образованием на совершение сделок с этими объектами. Таким уполномоченным лицом, в соответствии с Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, утвержденным Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27.06.2014 № 345, является комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово.

Таким образом, только комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово вправе решать вопросы, связанные с оценкой рыночной стоимости объекта муниципальной собственности. Иные лица, по смыслу законодательства об оценочной деятельности, не могут являться заказчиками оценки объекта муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

В порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на истца.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия.

Судья                                                                                                      Г.М. Шикин