Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-78806/2018

14 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  06 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  14 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд, д. 6, лит. Б, ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Спутник» (адрес: Россия, 199034, Санкт-Петербург, 18-я линия В.О., д.5, ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>);

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 26.12.2018,

- от ответчика: представитель не явился, извещен,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Спутник» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 33 880 294 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2018, 10 102 768 руб. 78 коп. пеней за период с 01.02.2017 по 21.03.2018.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал. Ответчик не явился, ранее представил отзыв.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства, а также заслушав пояснения истца, арбитражный суд установил следующее. 

15.07.2009 между сторонами с учетом дополнительного соглашения от 21.05.2010 № 1 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 08/ЗКС-000105 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого истец предоставил, а ответчик принял для использования на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 78:40:8341:25 площадью 29 356 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (далее – участок 1) и с кадастровым номером 78:40:8341:22 площадью 2 853 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (далее – участок 2).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок 1 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест. Участок 2 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству полуподземного паркинга вместимостью не менее 130 машиномест.

Пунктом 9.1 Договора установлено, что Договор заключен на срок до 14.10.2014. 

Договор и дополнительное соглашение от 21.05.2010 № 1 зарегистрированы в установленном законом порядке 22.10.2009 и 07.09.2010 соответственно.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 4 Договора. 

В соответствии с пунктом 4.1 Договора общая сумма арендной платы, подлежащей внесению за период действия Договора, составляет 235 000 000 руб.  

Согласно пункту 4.3.1 Договора арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с приложением № 5 поквартально, равными долями, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в новом квартале календарного года – не позднее 31-го января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга. 

Поскольку по истечении срока действия Договора ответчик в отсутствие возражений истца продолжал использовать земельный участок, действие Договора и на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок. 

В обоснование заявленных требований Комитет указывает, что в нарушение условий Договора арендная плата за период с 01.01.2017 по 31.03.2018 ответчиком не внесена, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за спорный период в размере 33 880 294 руб. 84 коп.

Поскольку требования об оплате долга не были исполнены ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что 14.06.2017 ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест (1 этап строительства, корпус А, подземная автостоянка (паркинг), расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0008341:25, строительный адрес: Санкт-Петербург, Ленинский пр., участок 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести).

Согласно запрошенным судом сведениям Управление Росреестра по Санкт-Петербургу письмом от 24.10.2018 № 1-15909исх-1 сообщило, что первая регистрация права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного в доме по адресу: 

<

...>, лит. А, произведена 25.07.2017.

Согласно положениям статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с названным законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным Законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (статьи 11, 12).

Обстоятельств, подтверждающих необходимость применения иного порядка исчисления размера арендной платы, чем предусмотрено договором, судом не установлено.

Инвестиционный проект в заявленный период не был реализован. Соглашения об изменении условий договора, в том числе арендной платы, стороны не заключали.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами срока реализации инвестиционного проекта, подлежит исчислению исходя из установленной договором арендной платы.

Следовательно, произведенный Комитетом в соответствии с порядком, установленным договором, расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 13.06.2017, суд признает правильным. 

За период с 14.06.2017 (дата ввода результата инвестирования в эксплуатацию) по 24.07.2017 Комитет рассчитывает арендную плату в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, по коду функционального использования территории Кн - 18,0.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Указанными нормативными актами установлено, что арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

В силу пункта 3.1.2 Постановления № 1379 с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

На основании изложенных правовых норм суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком с даты получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию подлежит определению исходя из функционального использования участка, в том числе исходя из данных, указанных в ведомости инвентаризации земельного участка.

При этом, в случае непредставления такой ведомости и отсутствия доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка в период с даты ввода результата инвестирования в эксплуатацию и до даты составления ведомости инвентаризации в соответствии с видом функционального использования, указанным в ведомости, арендная плата должна рассчитываться с применением кода функционального использования Кн - 18,0.

В данном случае Обществом ведомости инвентаризации не представлено.

Следовательно, оснований для исчисления арендной платы за период с 14.06.2017 по 24.07.2017 в ином порядке, нежели с применением кода 18,0, не имеется.

25.07.2017 произведена первая регистрация права собственности на объект недвижимости в жилом доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 и от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526, при расчете задолженности за период с 25.07.2017 по 31.03.2018 Комитет исключил из площади земельного участка площадь застройки под многоквартирным домом (20 456,2 кв.м). Расчет произведен исходя из площади земельного участка 11 752,8 кв.м.

С учетом того, что земельный участок под многоквартирным домом с момента регистрации права собственности на первую квартиру в этом доме перешел в собственность собственников помещений этого дома, суд признает расчет Комитета правильным.

При таком положении исковые требования Комитета являются обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Ответчиком правильность расчета истца не опровергнута. Из представленного ответчиком расчета видно, что ответчиком допущена ошибка при исчислении размера квартальной арендной платы, повлекшая дальнейшие ошибки в расчете.

С учетом длительности неисполнения денежного обязательства, размера штрафных санкций, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении неустойки.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спутник» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 33 880 294 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2018, 10 102 768 руб. 78 коп. пеней за период с 01.02.2017 по 21.03.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спутник» в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.