Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9732/2021

12 апреля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  30 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  12 апреля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Невский союз» (адрес:  190000, Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д.25, лит.А, пом.4-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: 

<

***>);

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес:  191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул.Маяковского, д.19/15, ОГРН: 

<

***>);

о признании недостоверной величины рыночной стоимости и внесении изменений в проект договора аренды

при участии:

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 01.02.2021, 

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2022,

- от третьих лиц: 1. представитель ФИО3 по доверенности от 13.01.2022,

 2. не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Невский союз» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), в котором просит:

1. Признать недостоверной определенную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в заключении о стоимости ставки арендной платы от 13.10.2020 №КО001/00021/2020 рыночную стоимость арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, литер А (кадастровый номер 78:32:0001180:1298);

2. Установить рыночную  стоимость арендной платы за указанное нежилое помещение в соответствии с заключением ООО «КИТ Оценка» о стоимости ставки арендной платы от 09.11.2020 №571Н20;

3. Изложить  п.2.2.18 договора аренды №11-А300269 в следующей редакции:

«2.2.18. При сдаче Объекта (его части) в установленном Договором порядке в субаренду:

- обеспечить соблюдение требований ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции»;

- обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, требований пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников  истории и культуры (в необходимых случаях);

- уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды в течение 15 рабочих дней со дня заключения договора субаренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а так же уведомлять Арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к договору субаренды;

- уведомить Арендодателя о наличии действующего договора субаренды в течение 15 рабочих дней со дня заключения настоящего Договора, приложив надлежащим образом заверенную копию договора субаренды, а так же уведомлять Арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к действующему договору субаренды.».

Определением арбитражного суда от 16.02.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»).

Определением арбитражного суда от 20.12.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость ежемесячной арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 (сто восемнадцать) кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 25, лит. А (кадастровый номер 78:32:0001180:1298)  по состоянию на 02.10.2020.

 Между тем истцом не представлено в суд доказательств оплаты судебной экспертизы, попытки связаться с представителем истца были безуспешными, в связи с чем материалы дела в экспертное учреждение не направлялись.

Протокольным определением от 16.02.2022 производство по делу возобновлено.

Судебное заседание отложено на 11.03.2022 для представления истцом и ответчиком дополнительных документов согласно указанию эксперта и доказательств перечисления на депозит суда 30 000 руб. для оплаты услуг эксперта.

Определением арбитражного суда от 11.03.2022 рассмотрение дела отложено на 18.03.2022 для представления истцом доказательств перечисления денежных средств на депозит суда для оплаты услуг эксперта.

В судебном заседании 18.03.2022 истцом представлена копия платежного поручения от 17.03.2022 № 23 на сумму 30 000 руб., судом объявлен перерыв до 23.03.2022, а затем до 30.03.2022  в связи с непоступлением денежных средств на депозитный счет суда.

Судебное заседание 30.03.2022 объявлено продолженным в том же составе суда.

Денежные средства для оплаты услуг эксперта на депозитный счет не поступили, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы.

Представитель Общества поддержал заявленные требования.

Представитель Комитета и Учреждения против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзывах.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель, ранее – Комитет по управлению городским имуществом) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 25.06.2008 №11-А139819 (далее - Договор), согласно которому Обществу во временное владение и пользование было предоставлено нежилое помещение 4-Н, площадью 118 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. большая Морская, д. 25, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001180:1298 (далее – Объект, Помещение).

Как следует из п. 1.3 Договора, срок действия Договора до 24.05.2009. Согласно п. 5.2 Договора, если Арендатор продолжает пользоваться Объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, после 24.05.2009 Договор действует в режиме неопределенного срока.

Во исполнение п. 2.2 распоряжения Комитета от 26.08.2020 № 814-рк (далее - Распоряжение) Учреждением подготовлен и выдан Обществу проект договора аренды № 11-A3 00269 (далее - Проект) в отношении Объекта.

Проект подготовлен на основании отчета об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за Объект от 13.10.2020 № КО001/00021/2020, подготовленного ГУП «ГУИОН» (далее - Отчет-1), согласно которому:

рыночная величина ежемесячной арендной платы за Объект составляет 280 000 руб., с учетом НДС, 233 333 руб. - без учета НДС;

рыночная величина ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. Объекта с учетом НДС и без коммунальных услуг составляет 2 410,70 руб.;

рыночная величина арендной платы за 1 кв.м Объекта в год составляет 28 474,57 руб.;

арендная плата в квартал без учета НДС составляет 699 999,99 руб., с учетом НДС 839 999,99 руб.

Истец не согласился со стоимостью арендной платы за нежилое помещение, определенной ГУП «ГУИОН» и обратился в суд с требованием о признании ее недостоверной, в обоснование необходимости в определении иной рыночной арендной платы в отношении Объекта ссылается на выполненное ООО «Кит Оценка» заключение о стоимости ставки арендной платы от 09.11.2020 № 571Н20 (далее - Отчет-2).

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно абзацу 2 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в частности при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 12 Законом об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или, иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании статьи 17.1 Законом об оценочной деятельности соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, подтверждается экспертизой отчета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отсутствие в Отчете-2 сведений об экспертизе отчета, а также наличие в Отчете-2 выявленных ГУП «ГУИОН»  нарушений  федеральных стандартов оценки в своей совокупности ставит под сомнение его достоверность, следовательно, Отчет-2 не может служить доказательством, подтверждающим довод истца о недостоверности Отчета-1, на основании которого сделан расчет арендной платы Объект.

Отчет ГУП «ГУИОН» подготовлен квалифицированными специалистами в соответствии с нормами Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Несогласие истца с установленным Комитетом размером арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем проведении ГУП «ГУИОН» оценки стоимости права аренды о допущении специалистами ГУП «ГУИОН» нарушений требований действующего законодательства при подготовке отчета об оценке. 

В связи с изложенным отсутствуют основания полагать, что установленная отчетом ГУП «ГУИОН» величина арендной платы является недостоверной и не соответствующей рыночной арендной плате за Помещение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма № 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Учитывая, что до обращения истца в суд Комитетом издано распоряжение от 26.08.2020 № 814-рк «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт- Петербург, Большая Морская улица, дом 25, литера А», ключевым юридическим значением в данном случае является не договор, а решение уполномоченного органа об условиях аренды, которым определены существенные условия аренды, в т.ч. установлен размер арендной платы за Объект на основании отчета об оценке. Учитывая изложенное, а также положения Информационного письма № 92, достоверность результата оценки для определения условий аренды государственного и муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях аренды. После принятия таким органом решения об условиях аренды достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в аренду субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, по смыслу статей 445, 446 ГК РФ оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта и урегулирование в судебном порядке разногласий по цене имущества, возникших при заключении договора, являются разными способами защиты.

Поскольку истец подписал проект договора аренды Объекта с протоколами разногласий 20.11.2020, то есть до обращения в арбитражный суд с самостоятельными требованиями об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости арендной платы за Объект, и передал на рассмотрение суда спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, истцом реализован способ защиты, предусмотренный статьями 445, 446 ГК РФ, в связи с чем требование об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости арендной платы за Объект, определенной согласно Отчету ГУП «ГУИОН», не подлежит рассмотрению в порядке самостоятельного искового производства.

Поскольку истцом заявлено самостоятельное требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной Отчетом ГУП «ГУИОН», Комитет является ненадлежащим ответчиком по данному требованию.

Относительно заявленного требования об урегулировании разногласий по п. 2.2.18 Проекта договора в редакции истца судом установлено следующее.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ в качестве условия для передачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) императивно установлена необходимость получения согласия арендодателя если иное ис установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением  перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При заключении договоров аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов, договор аренды должен быть заключен в соответствии с примерными формами договоров аренды, установленными приложениями к Административному регламенту Комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт- Петербурга, без проведения торгов в аренду, безвозмездное пользование, за исключением случаев предоставления государственной преференции (далее - регламент), утвержденному распоряжением Комитета от 04.09.2019 № 156-р, в  рассматриваемом случае - Приложением № 3 к Регламенту.

Предложенный Комитетом истцу Проект договора соответствует форме договора, предусмотренной Приложением № 3 к Регламенту, в частности, предусмотренной формой редакции пункта 2.2.18, предусматривающей в соответствии с положениями ГК РФ, необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора субаренды.

Изменение редакции указанного пункта, предлагаемое истцом, не соответствует положениям ГК РФ, требованиям Регламента, а также может привести к нарушению Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Указывая на необходимость внесения изменений в п. 2.2.18 Проекта договора, истец ссылается на редакцию указанного пункта в Договоре аренды от 25.06.2008 № 11-А139819 (далее - Договор аренды), заключенном в 2008 году, наличие действующего договора субаренды, а также на положения статьи 450 ГК РФ.

Вместе с тем, Общество не учитывает, что статья 450 ГК РФ применяется при  изменении и расторжении уже заключенных договоров, тогда как в настоящий момент  определяются условия нового договора аренды Помещения, и указанные условия должны соответствовать, в первую очередь, законодательству, действующему на момент заключения нового договора.

Кроме того, в целях заключения нового договора аренды действие Договора аренды будет прекращено, что приведет к автоматическому прекращению договора субаренды.

Учитывая изложенное, правовые основания для урегулирования разногласий по п. 2.2.18 Проекта договора в редакции, предложенной истцом отсутствуют.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалах дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Платежным поручением от 04.02.2021 № 20 истцом уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб., расходы по которой в связи с отказом в иске остаются на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.