Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-104089/2019

27 января 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  27 января 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Горнорежущий инструмент» (адрес: Россия, 119619, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2002, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Лента» (адрес: Россия, 197374, Санкт-Петербург, улица Савушкина, дом 112, литера Б, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.11.2003, ИНН: 

<

***>)

об обязании,

при участии

- от истца: представители ФИО2, на основании доверенности от 06.08.2019, ФИО3, на основании доверенности от 24.10.2019,

- от ответчика: представитель ФИО4, на основании доверенности от 30.11.2018, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Горнорежущий инструмент» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ответчик) об обязании в соответствии с условиями договора субаренды от 08.08.2014 № 3/2014 совместно с истцом в связи с досрочным прекращением договора осуществить осмотр и проверку состояния объекта недвижимости по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 42:30:0203030:96 на предмет соответствия требованиям договора, обязании в течение пяти рабочих дней направить своего уполномоченного представителя или представителей, которые совместно с уполномоченным представителем или представителями истца обязаны осмотреть и проверить состояние объекта недвижимости, включая все помещения в нем, инженерные сети и неотделимые улучшения, выполненные ответчиком.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела видеозаписей.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представил письменную позицию по делу, а также пояснил, что ранее направленное ходатайство о приобщении к материалам дела видеозаписей не поддерживает, в материалы дела указанные видеозаписи не представил.

Представитель ответчика просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости по адресу 

<

...>, с кадастровым номером 42:30:0203030:96 принадлежит истцу (арендодатель) на основании договора аренды № 19-05/14 от 19.05.2014, заключенного сроком до 31.05.2024 с ООО «Строй-Комплект-Сервис», являющемся собственником объекта недвижимости.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор № 3/2014 от 08.08.2014 субаренды объекта недвижимости по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 42:30:0203030:96 для осуществления деятельности в виде гипермаркета на срок до 31.05.2024.

Как указывает истец, после подписания договора истец и ответчик в течение 13 дней проводили окончательный осмотр и проверку состояния объекта аренды и 21.08.2014 сторонами был подписан акт приема-передачи объекта аренды от арендодателя арендатору, в котором не указаны какие-либо недостатки объекта аренды. Кроме того, в акте приема-передачи указано на работоспособность всех инженерных сетей объекта аренды (системы водопровода, канализации, электроснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования), а также дано описание объекта аренды и его инженерных сетей. В дальнейшем в течение всего срока аренды арендатор не заявлял о каких-либо недостатках объекта аренды.

14.06.2019 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора субаренды на основании пункта 7.4.6 в связи с неисполнением ответчиком обязанностей по страхованию и предоставлению документов, установленных пунктом 2.4.29 договора, более чем на 5 рабочих дней за один календарный год и более чем на 30 рабочих дней в сумме в течение всего срока аренды. Ответчик не возражал против досрочного прекращения аренды истцом по указанному основанию и в письмах № 071/19-0 от 18.07.2019 и № 306/19 от 29.07.2019 выразил согласие с ним.

Письмами № 071/19-0 от 18.07.2019 и № 306/19 от 29.07.2019 ответчик уведомил истца о готовности возвратить объект аренды истцу и подписать акт сдачи-приемки в пределах предусмотренного договором субаренды срока - 07.08.2019 в 11 час. 00 мин. по местному времени.

Истец выразил готовность принять объект аренды в порядке, установленном договором субаренды, при этом пояснил, что до подписания акта сдачи-приемки объекта аренды должны быть осуществлены осмотр и проверка состояния объекта аренды (включая все неотделимые улучшение, произведенные арендатором в период аренды), которые истец готов начать в предложенные ответчиком время и дату. В случае обнаружения недостатков или повреждений объекта аренды стороны в соответствии с договором субаренды должны определить характер недостатков или повреждений, сроки и/или затраты на их устранение, а также по требованию арендодателя арендатор должен устранить обнаруженные недостатки и повреждения либо по требованию арендодателя компенсировать затраты на их устранение. Ответчик на письма истца не ответил, направив своего представителя 07.08.2019 для осмотра и проверки состояния объекта аренды.

Представитель истца ФИО2 прибыл в предложенное ответчиком время на объект аренды для участия в сдаче-приемке объекта аренды, однако 07.08.2019 в 11 час. 00 мин. на объекте аренды продолжались работы ответчика по демонтажу и вывозу имущества и мусора, находилось имущество и мусор ответчика, в связи с чем согласно договору субаренды начало сдачи-приемки объекта аренды было невозможно, о чем представитель истца сообщил устно и письменно представителю ответчика ФИО5 07.08.2019.

В дальнейшем фактически сдача-приемка объекта аренды сторонами была начата около 14 час. 30 мин. 07.08.2019 с осмотра внешнего состояния отделки (неотделимое улучшение, выполненное ответчиком в исполнение обязанностей по договору субаренды) помещений в объекте аренды, после чего стороны договорились продолжить сдачу-приемку объекта аренды на следующий день 08.08.2019. За указанное время 07.08.2019 сторонами было осмотрено внешнее состояние отделки помещений 210, 212, 213, 206, 206.1, 206.2, 207, 202, 205, 214, 215, 216, 211, 232, 220, 209, 227, 208, 201, 113, 133, 131, 159.2, 159.1, 130, 134, 135, 163, 114, в результате чего выявлены и зафиксированы повреждения, неисправности и недостатки объекта аренды. При этом представитель ответчика ФИО5 уже 07.08.2019 заявил арендодателю, что ответчик окончит участие в сдаче-приемке и покинет объект аренды 08.08.2019 независимо от того, будет ли фактически к этому моменту завершена процедура сдачи-приемки объекта аренды. Истец утром 08.08.2019 письменно проинформировал ответчика о недопустимости подобных действий.

Далее, указывает истец, 08.08.2019 стороны продолжили сдачу-приемку объекта аренды, истцом было осмотрено внешнее состояние отделки помещений 165, 116.16, 116.22, 166.18, 116.20, 116.7, 116.17, 116.13, 116.6, 116.11, 116.4, 116.14 объекта аренды. По результатам осмотра были выявлены и зафиксированы повреждения и недостатки объекта аренды. Истцом был проведен внешний осмотр состояния плиты пола (неотделимое улучшение, выполненное ответчиком в исполнение обязанностей по договору субаренды) помещения 101 объекта аренды (а именно - части плиты пола в осях 47-51 в рядах Б - Е). По результатам внешнего осмотра были выявлены и зафиксированы повреждения и недостатки плиты пола. При этом представитель ответчика ФИО5 08.08.2019 заявил, что арендатор отказывается предоставить арендодателю предусмотренную договором субаренды и запрошенную истцом проектную и иную техническую документацию на выполненные арендатором неотделимые улучшения, инженерные системы и иные работы в объекте аренды. Также в течение 07.08.2019 и 08.08.2019 ответчик всячески затягивал сдачу-приемку объекта аренды. 08.08.2019 представитель истца предложил представителю ответчика продолжить сдачу-приемку объекта аренды на следующий день 09.08.2019, на что получил отказ и требование немедленно подписать акт сдачи-приемки объекта аренды. Представитель арендодателя отказался от подписания акта сдачи-приемки объекта аренды в связи с тем, что сдача-приемка объекта аренды по состоянию на 08.08.2019 не была завершена сторонами, объект аренды не был полностью осмотрен сторонами и не было проверено состояние объекта аренды, его инженерных систем и неотделимых улучшений, в объекте аренды находилось имущество арендатора. После этого ответчик заявил, что покидает объект аренды и продолжать участие в сдаче-приемки объекта аренды отказывается.

09.08.2019 истец прибыл в объект аренды для продолжения участия в сдаче-приемке объекта аренды, однако не смог попасть на объект аренды, так как он был заперт, а представителей ответчика обнаружить не удалось.

Письмами от 09.08.2019 и от 16.08.2019 истец предлагал ответчику направить своего представителя для продолжения сдачи-приемки объекта аренды 16.08.2019 и 23.08.2019 соответственно либо предложить иную дату продолжения сдачи приемки. Представитель ответчика в указанные даты в объект аренды не явился, ответчик на предложение продолжить сдачу-приемку объекта аренды не ответил. 

27.08.2019 истцом получен от ответчика акт возврата объекта аренды, датированный 07.08.2019, составленный и подписанный ответчиком в одностороннем порядке. Также 27.08.2019 истцом получено письмо ответчика от 13.08.2019, согласно которому ответчик утверждает, что объект аренды якобы передан истцу в исправном состоянии, что, указывает истец, не соответствует действительности.

В соответствии с пунктом 3.18 договора в случае досрочного прекращения действия договора ответчик обязан освободить объект аренды от имущества и мусора передать его истцу по акту сдачи-приемки в исправном состоянии, с учетом нормального износа и выполненных неотделимых улучшений. 

Согласно пункту 3.20 договора в случае обнаружения при передаче объекта аренды истцу недостатков ответчик в кратчайшие согласованные сторонами сроки устраняет их за свой счет либо по требованию арендодателя компенсирует стоимость их устранения. 

 Таким образом, указывает истец, в соответствии с условиями договора ответчик по окончании аренды обязан возвратить истцу объект аренды в исправном состоянии, не только не ухудшившимся по сравнению с тем, в котором ответчик получил объект аренды от истца 21.08.2014, но и с учетом всех неотделимых улучшений и результатов работ, которые ответчик в соответствии с договором субаренды обязан осуществить в период аренды.

По мнению истца, для соблюдения требований договора о надлежащем состоянии объекта аренды при его возврате из аренды необходима оценка состояния объекта аренды, в том числе для выявления наличия или отсутствия недостатков, повреждений, неисправностей, подлежащих устранению. Для оценки состояния объекта аренды при возврате объекта аренды ответчиком истцу должно быть проверено состояние объекта аренды на предмет соответствия требованиям договора субаренды, зафиксированы обнаруженные несоответствия (недостатки, повреждения, неисправности и так далее) и решены вопросы об их дальнейшей судьбе. Следовательно, проверка состояния объекта аренды должна проводиться с участием представителей обеих сторон, что позволит оценивать и фиксировать одни и те же обстоятельства, имеющие значения для каждой из сторон.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от проверки состояния объекта аренды на предмет его сохранности и наличия недостатков, повреждений, неисправностей, истец обратился в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок возврата помещения арендодателю в случае досрочного прекращения действия договора прописан в пункте 3.18 договора, согласно которому арендатор обязан в течение 30 календарных дней с момента расторжения договора освободить объект аренды от имущества арендатора, его субарендаторов, подрядчиков и иных лиц, за действия которых арендатор отвечает как за свои собственные в соответствии с договором, любого мусора и отходов и передать его арендодателю по акту сдачи-приемки в исправном состоянии, с учетом нормального износа и выполненных неотделимых улучшений, освобожденное от отделимых улучшений и иного имущества арендатора.

В данном случае ни законом, ни договором не установлена обязанность сторон проводить совместный осмотр объекта аренды при его возврате арендодателю.

В этой связи требования истца не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия у ответчика обязанности по проведению совместного с истцом осмотра помещения.

Следует также учесть, что заявленные истцом требования фактически неисполнимы. Истец не смог пояснить суду, каким образом в принудительном порядке может быть исполнено решение по настоящему делу в случае удовлетворения иска.

Истец не лишен возможности осуществить осмотр помещения самостоятельно без ответчика и при наличии оснований заявить ответчику требования о возмещении убытков.

Доводы истца о наличии недостатков в объекте аренды не относятся к предмету спора, поэтому судом не оцениваются.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                             Галенкина К.В.