ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-2826/2021

Дело № А40-325202/19

г. Москва

09 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена  02 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2021 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева, 

судей О.Н. Лаптевой, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2020 года по делу № А40-325202/19, принятое судьей Панфиловой Г.Е., по иску ООО "АМКОР" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 22.11.2019

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.12.2020 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО "АМКОР" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:00:0000000:46841, общей площадью 149,9 кв.м. (этаж 1), путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи ООО «АМКОР», на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «АМКОР», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно,

        Пункт 3.1. Договора согласовать в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 7 452 279 рублей 00 копеек (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).

        П. 3.4. Договора согласовать в следующей редакции:

        3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее   одного   месяца   с   даты   заключения   Договора.   Последующие   ежемесячные   платежи осуществляются Покупателем до  числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 124 204 (сто двадцать четыре тысячи двести четыре) рубля 65 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.   

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены.   

 Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной  Департаментом городского имущества города Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что  решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, не представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.   

Начиная с 06 сентября 2015 года и по настоящее время Истец владеет и пользуется Объектом на основании подписанного с Ответчиком Договора аренды № 00-00454/15.

07  октября 2019 года ООО «АМКОР» (далее - Истец) обратился в Департамент городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) с Заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

8   Заявлении Истец просил Ответчика заключить договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:00:0000000:46841, общей площадью 149,9 кв.м, (этаж 1) (далее - Объект).

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

В письме от 08 ноября 2019 года (исх. № 33-5-113355/19-(0)-3), направленном Ответчиком в адрес Истца, Ответчик признал право Истца на преимущественный выкуп Объекта, на основании норм вышеуказанного закона.

Приложением к письму являлись 3 (три) экземпляра составленного Ответчиком проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), по условиям которого Истцу отчуждался Объект по продажной цене 22 571 000 (двадцать два миллиона пятьсот семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п. 3.1. Договора).

В соответствии с п. 3.4. Договора купли-продажи, Истец должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 376 183 (триста семьдесят шесть тысяч сто восемьдесят три) рубля 34 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

07  октября 2019 года по заказу Истца, оценщиком ООО «Система оценки» проведена оценка выкупной стоимости Объекта и составлен Отчет № 033-19.

Согласно данным, закрепленным в Отчете, стоимость Объекта составляет 7 452 279 (семь миллионов четыреста пятьдесят две тысячи двести семьдесят девять) рублей 00 копеек.

28 ноября 2019 года Истец передал Ответчику Сопроводительное письмо (вх. № присвоенный Ответчиком - 33-5-113355/19-(1)), в котором уведомил Ответчика о том, что полученный Истцом от Ответчика Договор купли-продажи Объекта, подписан Истцом с протоколом разногласий.

К сопроводительному письму Истец приложил 3 (три) экземпляра подписанного им Договора купли- продажи и 3 (три) экземпляра подписанного Истцом Протокола разногласий к Договору.

8  письме от 05 декабря 2019 года (исх. № 33-5-113355/19-(0)-5), Ответчик уведомил Истца об отказе от заключения Договора купли-продажи Объекта с учетом предложения Истца об уменьшении выкупной стоимости Объекта.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного обществом нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупаемого объекта недвижимости (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»),

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)  арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

2)    отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

4)   сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 11.06.2020г судом назначена судебная оценочная экспертиза. 

Проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (107023, 

<

...>) ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:00:0000000:46841, общей площадью: 149,9 кв.м., (этаж 1) по состоянию на 07.10.2019г.?

Согласно Заключению эксперта, предоставленному в материалы дела, рыночная стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 11 сентября 2019 года составляет 14 336 561 (Четырнадцать миллионов триста тридцать шесть тысяч пятьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек, по состоянию 07 октября 2019 года.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

        Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2020 года по делу № А40-325202/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                             В.Р. Валиев 

 

Судьи:                                                                                     О.Н. Лаптева

 

                                                                                             Д.В. Пирожков