АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                                          № А32-12361/2017

16.04.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.03.2018

Мотивированное решение изготовлено 16.04.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

ТСЖ «Ассоль», г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

ответчики: 

1. ООО «Р-ТЭК», г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

2. ООО «Троя», г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

3. Предприниматель ФИО2, г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>),

4. Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

5. ФИО3, 

6. ФИО4,

7. ФИО5,

8.ФИО6, г. Москва,

9.ФИО7, г. Геленджик, 

10.ФИО8, г. Москва, 

11.ФИО9, г. Москва, 

12.ФИО10, г. Москва, 

13.ФИО11, г. Москва, 

14.ФИО12, г. Геленджик,

15.ФИО13, г. Москва, 

16.ФИО14, Республика Коми, г. Сыктывкар,

Третьи лица: 

1) Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о признании сделки недействительной, признании права отсутствующим, устранении препятствий в пользовании земельным участком,

при участии в судебном заседании:

от истца: Горб С. В. на основании доверенности от 18.01.2017,

от ФИО2 ФИО15 по доверенности

от администрация Геленджика ФИО16 по доверенности

от ФИО3 ФИО17 по доверенности 

от ФИО14 ФИО17 по доверенности

 

ТСЖ «Ассоль» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просит:

признать договор аренды №4000001861 от 19.01.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, расположенного по адресу: 

<

...> - угол ул. Курзальной,, заключенный администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО Р-ТЭК, дополнительное соглашение к договору аренды №4000001861 от 19.01.2010 от 04.06.2012 недействительными;

признать право аренды ООО «Троя» на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93, расположенный по адресу: 

<

...> - угол ул. Курзальной, отсутствующим;

признать право ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> - угол ул. Курзальной, с кадастровым номером 23:40:0403034:93 отсутствующим;

обязать ФИО2 не чинить препятствия в пользовании частью земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 и осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимости, зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по адресу: 

<

...> д.№1а, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:20.

указать, что в случае невыполнения решения суда обязанности по сносу самовольно возведенного объекта недвижимости ФИО2 в течение 30 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, истец вправе самостоятельно осуществить снос самовольно возведенного объекта с правом взыскания стоимости демонтажных работ со ФИО2

Требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке, поставленном на кадастровый учет из титульного земельного участка истца, ответчиком ФИО2 самовольно (без соответствующих разрешений, на не предназначенном для этих целей земельном участке) возведен многоквартирный жилой дом. Существование земельного участка, зарегистрированные права на него, а также наличие на нем жилого дома нарушают права истца, как собственника исходного земельного участка.

Ответчики против удовлетворения требований возражают, сообщили суду следующее. Спорный земельный участок принадлежит в силу закона на праве собственности собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном жилом доме. Указанное право прошло государственную регистрацию. Поскольку   истец просит жилой дом снести, собственники квартир в нем должны иметь в процессе статус ответчиков по делу.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены физические лица – собственники помещений в жилом доме и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

ФИО3 заявлено ходатайство о привлечении в качестве ответчика ФИО18 - собственника квартиры №5а в доме по ул. Курзальной, 1а. Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку требование о сносе жилого дома судом по существу с вынесением решения не рассмотрено, решение по остальным требованиям кооператива на права и обязанности этого лица не влияет.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 10.09.2004 №1217 принято решение о предоставлении ООО «Р-ТЭК» в аренду земельного участка площадью 3 964 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: город-курорт Геленджик, ул. Революционная, 21 - угол Курзальной.

Постановлением администрации от 31.05.2005 №744 ООО «Р-ТЭК» разрешен ввод в эксплуатацию построенного на этом участке 34 -квартирного жилого дома общей площадью 6311,2 кв. м.

Собственники помещений в этом доме создали товарищество собственников жилья Ассоль (ТСЖ Ассоль).

Заявитель указывает, что в силу закона с момента первой регистрации права собственности на помещения в жилом доме земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20 перешел в собственность собственников помещений.

Постановлением от 22.12.2009 №1246 администрация установила трем земельным участкам, образуемым из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:20 площадью 3964 кв. м, следующие площади: 2 375 кв. м земельному участку с кадастровым номером 23:40:0403043:92; 1302 кв. м земельному участку с кадастровым номером 23:40:0403043:93; 247 кв. м земельному участку с кадастровым номером 23:40:0403043:94. 

19.01.2010 администрацией муниципального образования город Геленджик и  ООО «Р-ТЭК» подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403043:93 для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

22.03.2010 ООО «Р-ТЭК» и ООО «Троя» в лице директора ФИО2 подписан договор, которым последнее приняло на себя права и обязанности арендатора по договору от 19.01.2010 №4000001861.

Соглашением от 20.10.2014 в договор аренды от 19.01.2010 №4000001861 арендатором вступила  ФИО2

Сделки последовательно зарегистрированы уполномоченным органом.

04.06.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 19.01.2010, которым стороны изменили  подпункт 1.1 с «для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома» на «для размещения  домов многоэтажной жилой застройки».

Соглашением от 21.03.2016 договор от 19.01.2010 №4000001861  аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403043:93 администрацией и ФИО2 расторгнут. Из выписки и из ЕГРН от 10.01.2018 следует, что на этот земельный участок зарегистрировано право общей долевой собственности физических лиц.

Указанные лица являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, построенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403043:93. 

Право собственности на квартиры у привлеченных ответчиками по настоящему делу физических лиц, является производным, полученных по сделкам купли-продажи от первоначального  собственника ФИО2

Право собственности последней на жилой дом с указанием всех идентифицирующих признаков  помещений, из которых этот дом состоит, признано решением  Геленджикского  городского суда Краснодарского края от 26.12.2014 по делу №2-3788/14.

То есть на момент принятия настоящего решения имеет место ситуация, когда договор от 19.01.2010 №4000001861 аренды земельного участка с кадастром номером 23:40:0403043:93 реализован, цель предоставления земельного участка в аренду – строительство жилого дома достигнута, договор прекращен волеизъявлением его сторон, земельный участок под домом перешел в собственность собственников помещений в жилом доме, право долевой собственности на него зарегистрировано уполномоченным органом за собственниками квартир. 

Суд считает, что производство по делу по требованию истца об обязании ФИО2 не чинить препятствия  в пользовании частью земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403043:93 путем сноса находящегося на нем многоквартирного жилого дома необходимо прекратить по следующим основаниям.

Многоквартирный жилой дом состоит из собственно квартир и мест (помещений) общего пользования.

Как было указано выше, право собственности на квартиры в спорном доме зарегистрировано за физическими лицами.

Снос жилого дома повлечет за собой с достоверностью утрату квартир, как самостоятельных объектов недвижимого имущества.

По требованию об уничтожении принадлежащего лицу на праве собственности имущества, его собственник должен в арбитражном процессе иметь статус ответчика по делу.

При том, что дом является многоквартирным, снос его части, например квартиры ФИО2, имеющей статус предпринимателя, и нерассмотрение по существу требования в части остальных квартир (например, в связи с прекращением производства по делу) невозможен, в силу технических норм и правил, а также потому, что в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В настоящем случае ответчик по делу по такому требованию является сложным – состоящим из всех собственников помещений в спорном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 27 Кодекса к подведомственности арбитражных судов отнесены экономические споры с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

В силу статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Из смысла данных процессуальных норм следует, что определяющими моментами отнесения того или иного дела к подведомственности арбитражных судов является субъектный состав и предмет спора (экономический характер требования).

К специальной подведомственности дел арбитражным судам (статья 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) настоящий спор не отнесен.

Привлеченные судом собственники квартир статуса предпринимателя без образования юридического лица не имеют.

Учитывая, что рассмотрение споров с участием ответчиков - физических лиц арбитражному суду неподведомственно, производство по делу по требованию об обязании ФИО2 не чинить препятствия  в пользовании частью земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403043:93 путем сноса находящегося на нем многоквартирного жилого дома необходимо прекратить на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец просит признать право аренды ООО «Троя» и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93 отсутствующим.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Сделки аренды земельных участков со сроком действия более года подлежат государственной регистрации. Право аренды в этом случае возникает при наличии в совокупности двух условий:  соответствующего закону договора и его регистрации.

В настоящем случае действующие договоры аренду спорного земельного участка, заключенные с ООО «Троя» и ФИО2, отсутствуют, реестр прав не содержит записи о его обременении арендой в пользу указанных лиц.

Правовые и фактические основания для удовлетворения указанных требований отсутствуют.

Товарищество просит признать договор аренды №4000001861 от 19.01.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, заключенный администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Р-ТЭК», дополнительное соглашение к нему от 04.06.2012 недействительными.

Как разъяснено в пунктах 34 и 35 Постановления N 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ; если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Так как истец считает оспариваемую сделку ничтожной и спорный участок не находится в его  владении, надлежащим способом защиты нарушенного права истца является предъявление иска об истребовании участка из незаконного владения фактических его владельцев.

Однако, поскольку на названном участке расположен объект недвижимости, находящиеся в собственности и владении физических и юридических лиц, истребование земельного участка без объекта недвижимости неправомерно ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом того, что кооператив предъявил иск о признании недействительным договора аренды, а защита таких интересов в данном случае возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска при наличии оснований, предусмотренных статьей 302 ГК РФ, то само по себе признание указанной сделки недействительной не приведет к восстановлению интересов заявителя по делу. Кроме того, в результате принятия решения о признании этой сделки недействительной,  в реестре останется запись о праве собственности на квартиры в жилом доме за другими лицами.

К таким выводам пришел Верховный Суд Российской Федерации при проверке законности судебных актов судов нижестоящих инстанций по делу А32-29074/2013 (Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 по делу N 308-ЭС15-18307).

Отсутствие восстановления нарушенного права истца является основанием для отказа в удовлетворении этого требования.

Руководствуясь статьями 150, 151, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайство ФИО3 о привлечении ФИО18 оставить без удовлетворения.

В части устранения препятствий и сноса жилого дома производство по делу прекратить.

В остальной части иска отказать.

ТСЖ «Ассоль», г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) выдать справку на возврат из бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению №7 от 17.01.2017.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                   М. М. Данько