ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-19166/2023

05 июня 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2024 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3417/2024) общества с ограниченной ответственностью «Техстройкорпорация» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.02.2024 по делу № А75-19166/2023 (судья Гавриш С.А.),

принятое по иску  администрации города Нягани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Техстройкорпорация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

 

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от ООО «ТСК» - ФИО1, по доверенности от 24.07.2023; 

от администрации города Нягани, Управления Росреестра – не явились, извещены надлежаще;  

 

установил:

администрация города Нягани (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Техстройкорпорация» (далее – ответчик, ООО «ТСК», общество) с требованием (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений) изъять у общества путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401003:64 общей площадью 2992 кв.м.:

- в границах контура № 1 (86:13:0401003:64/1) - объект незавершенного строительства - корпус 3 (гараж в капитальном исполнении из железобетонных плит с двустворчатыми воротами), кадастровый номер объекта 86:13:0401006:355 (право собственности с 12.03.2007 № 86-72-17/001/2007-838), адрес:  Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань. ул. Лазарева, д. 6, корп. 3;

- в границах контура № 2 (86:13:0401003:64/2) - объект незавершенного строительства - корпус 2 (РММ в капитальном исполнении из железобетонных плит) кадастровый номер объекта 86:13:0401006:392 (право собственности с 12.03.2007 № 86-72-17/001/2007-837), адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.02.2024 исковые требования удовлетворены.

Суд решил:

            - изъять у общества с ограниченной ответственностью «Техстройкорпорация» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401003:64 общей площадью 2992 кв.м.:

в границах контура № 1 (86:13:0401003:64/1) - объект незавершенного строительства - корпус 3 (гараж в капитальном исполнении из железобетонных плит с двустворчатыми воротами), кадастровый номер объекта 86:13:0401006:355 (право собственности с 12.03.2007 № 86-72-17/001/2007-838), адрес:  Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, ул. Лазарева, д. 6, корп. 3;

в границах контура № 2 (86:13:0401003:64/2) - объект незавершенного строительства - корпус 2 (РММ в капитальном исполнении из железобетонных плит) кадастровый номер объекта 86:13:0401006:392 (право собственности с 12.03.2007 № 86-72-17/001/2007-837), адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Техстройкорпорация»в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  6 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ТСК» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что истец не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Следовательно, у ответчика имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Поэтому исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером (КН) 86:13:0401003:64 в аренду имеет собственник объектов незавершенного строительства.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. Указывает, что ранее участок уже предоставлялся для завершения строительства, а нормы земельного законодательства предусматривают возможность однократного предоставления участка для завершения строительства. 

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «ТСК» поддержал апелляционную жалобу.

Представители надлежаще извещенных Администрации и Управления Росреестра в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией  (арендодатель) и ООО «ТСК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2019 № 1,  согласно  пункту 1.1 которого  арендодатель предоставляет,  а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:64, расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Срок аренды земельного  участка установлен с 09.01.2019 года по 08.01.2022.

Государственная регистрация договора произведена 14.03.2019.

Ранее между сторонами был заключен договор аренды того же земельного участка от 09.01.2014  № 13  .

Срок аренды земельного участка был определен по 08.01.2022, в связи, с чем договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 09.01.2022.

ООО «ТСК» обращалось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Нягани о признании незаконным решения от 28.02.2022 № 1231-КАГиЗ об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:64 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства и возложении на заинтересованное лицо обязанности заключить с заявителем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:64, расположенного по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, сроком на 3 года.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2022 по делу № А75-7509/2022 в удовлетворении заявления ООО «ТСК» отказано.

Как указывает истец, на спорном земельном участке, расположены следующие объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности ООО «ТСК»:

- в границах контура № 1 (86:13:0401003:64/1) - объект незавершенного строительства - корпус 3 (гараж в капитальном исполнении из железобетонных плит с двустворчатыми воротами), кадастровый номер объекта 86:13:0401006:355 (право собственности с 12.03.2007 № 86-72-17/001/2007-838), адрес:  Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, ул. Лазарева, д. 6, корп. 3;

- в границах контура № 2 (86:13:0401003:64/2) - объект незавершенного строительства - корпус 2 (РММ в капитальном исполнении из железобетонных плит) кадастровый номер объекта 86:13:0401006:392 (право собственности с 12.03.2007 № 86-72-17/001/2007-837), адрес: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>.

Специалистом отдела земельных ресурсов управления земельных отношений Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации города Нягани произведен осмотр земельного участка с КН 86:13:0401003:64, расположенного по адресу: 

<

...>, оформленный актом осмотра от 04.08.2023, которым установлено, что строительство объектов не завершено.

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 09.01.2019 № 1 истек, строительство вышеуказанных  объектов не завершено, Администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «ТСК» против удовлетворения иска возражало по доводам, приведенным им и в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1  ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 этой же статьи).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект. 

До заключения договора от 09.01.2019 № 1 ответчику вышеуказанный земельный участок был предоставлен по договору аренды от 09.01.2014  № 13  на срок с 09.01.2014 по 08.01.2019.

В последующем между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2019 № 1 на срок три года (с 09.01.2019 года по 08.01.2022).

Пунктом 2.2. договора определено, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В силу пункта 6.6. договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок по акту приема-передачи.

Таким образом, договор от 09.01.2019 № 1 прекратил свое действие с 09.01.2022. Договор на новый срок между сторонами не заключался. 

ООО «ТСК» ссылается на наличие у него права на предоставление земельного участка для завершения строительства.

Между тем, данный довод уже был предметом судебной оценки при рассмотрении дела № А75-7509/2022, в рамках которого обществом оспаривался отказ Администрации в заключении договора.

Во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2022 по делу № А75-7509/2022, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего спора (статья 69 АПК РФ), указано следующее.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, а именно: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Из материалов дела (№ А75-7509/2022) следует, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу для завершения строительства объекта незавершенного строительства в 2019 году на основании договора аренды земельного участка №1 от 09.01.2019, т.е. право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства без проведения торгов заявителем уже использовано. 

Следовательно, как правомерно указывает Администрация в оспариваемом отказе, правовых оснований для заключения с Обществом без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:64 для завершения строительства объекта незавершенного строительства в рассматриваемом случае отсутствуют.

Таким образом, Администрация действительно не обратилась с иском об изъятии объекта незавершенного строительства после окончания действия договора аренды от 09.01.2014  № 13, поскольку с ответчиком заключен новый договор аренды от 09.01.2019 № 1 как раз для завершения строительства спорных объектов.

В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

То обстоятельство, что Администрация не обратилась с иском об изъятии объектов в срок 6 месяцев после окончания срока договора от 09.01.2019 № 1, само по себе не предоставляет ответчику право вновь претендовать на получение участка в аренду для завершения строительства, поскольку предоставление участка для этих целей осуществляется однократно.

При этом, шестимесячный срок обращения не является пресекательным в целях обращения с иском в порядке статьи 239.1 ГК РФ, истечение этого срока не является основанием для отказа в иске.

Суду апелляционной инстанции известны разъяснения пункта 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2023). 

В данном пункте Обзора разъяснено, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Вместе с тем, в данном пункте и положенном в его основу определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021, суд исходил из иных фактических обстоятельств. 

Анализ положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В деле № А63-4067/2021 собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, истец же обратился за арендой участка. В связи с чем Верховным Судом РФ сделан вывод, что у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. 

Верховным Судом РФ также было указано, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Суд пришел к выводу, что с учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Таким образом, изложенный в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) вывод сделан исходя из определенных фактических обстоятельств (которые в настоящем деле отсутствуют) и применительно к исковому требованию иного рода - требованию арендатора о заключении договора аренды для завершения строительства.

Иными словами, для ситуации, когда, действительно, срок ранее заключенного договора аренды истек, публичный собственник земельного участка, не принимая никаких действий по определению юридической судьбы имущества, не демонстрируя интереса в использовании участка иным образом и не имея возможности изъять его другим способом, кроме как посредством судебного решения, за которым он не обращается, тем не менее, отказывает собственнику объекта незавершенного строительства в предоставлении участка, вследствие чего ни собственник объекта недвижимости, ни собственник земельного участка не могут полноценно реализовывать свои правомочия, а юридическая судьба участка и объекта незавершенного строительства остаются неопределенными.

В настоящем деле, напротив, Администрация реализовала свои полномочия, обратившись с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства, тогда как ООО «ТСК» своими правами на обращение к Администрации для заключения договора не воспользовалось. При этом, обращение общества за заключением договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:64 без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, отказ в котором от 28.02.2022 № 1231-КАГиЗ являлся предметом оспаривания в деле № А75-7509/2022, состоялось 27.01.2022 (при том, что срок договора аренды был до 08.01.2022) – то есть до истечения шести месяцев для обращения Администрации с требованием об изъятии имущества. В этой связи данное обращение не может рассматриваться как соответствующее правовой ситуации, описанной в деле № А63-4067/2021. Доказательств обращения общества за заключением договора по истечении шести месяцев с момента прекращения действия договора аренды от 09.01.2019 № 1 материалы дела не содержат.

В рамках настоящего спора цель определения юридической судьбы имущества как раз и достигается обращением собственника участка с настоящим иском.

Как верно отмечено судом первой инстанции, иные законные основания для предоставления обществу земельного участка в аренду без проведения торгов в рассматриваемом случае также отсутствуют.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в статье 39.6 ЗК РФ. Условия пунктов 3-4 статьи 39.6 ЗК РФ в данном случае не соблюдены, право на однократное предоставление земельных участков для завершения строительства объекта ответчиком использовано.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что строительство объектов, для завершения которых предоставлялся земельный участок, не завершено.

С учетом изложенного, поскольку договорные отношения аренды земельного участка прекращены, строительства объекта не завершено, исковые требования об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ путем его продажи с публичных торгов удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Иных возражений по существу принятого решения апелляционная жалоба не содержит.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.02.2024 по делу № А75-19166/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 Е.С. Халявин