ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-27034/2017

г. Саратов

25 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «21» февраля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен «25» февраля 2022 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Батыршиной Г.М., 

судей Грабко О.В., Романовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу  ФИО2

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 17 января 2022 года по делу № А57-27034/2017 (судья Чернышева О.А.)

по заявлению Администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области о расторжении договора аренды №106 от 04.07.2007, 

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) должника - ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312345611900021, адрес: 410031, 

<

...>), третьи лица: ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 115162, 

<

...>), 

при участии в судебном заседании:

представителя ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от 24.03.2021,

представителя ФИО2 – ФИО5, действующего на основании доверенности от 30.07.2020,  

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2020 (резолютивная часть определения объявлена 10.09.2020) должник - ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества сроком на пять месяцев - по 10.02.2021. Финансовым управляющим должника утверждена ФИО6.

В Арбитражный суд Саратовской области 23.06.2021 поступило заявление Администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области (далее также – Администрация) о расторжении договора аренды №106 от 04.07.2007.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2022 заявление Администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области удовлетворено. Расторгнут договор аренды земельного участка №106 от 04.07.2018, заключенный между Администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и ФИО3

Не согласившись с определением суда, ФИО2 обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2022 отменить, в удовлетворении заявления Администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ФИО2 не является субарендодателем земельного участка, а является залоговым кредитором должника, которому в залог передано право аренды по договору; требования заявителя об оплате арендных платежей относятся к 4-ой очереди текущих обязательств должника, а также частично задолженность включена в реестр требований кредиторов; сохранение договора аренды земельного участка будет направлено на сохранение баланса интересов всех кредиторов; права аренды, вытекающие из договоров, могут быть предметом торгов в рамках процедуры реализации имущества.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил отменить обжалуемое определение.

Представитель ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления Администрации в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных пояснениях на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

В письменных пояснениях финансовый управляющий ФИО6 поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить обжалуемое определение. Также, финансовым управляющим заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие финансового управляющего.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии со статьями 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом с особенностями, предусмотренными законодательством, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно положениям пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. 

Как следует из материалов дела, 04.07.2007 между Администрацией Михайловского муниципального района Волгоградской области (далее Истец) и ООО «ВИКО» (далее Ответчик) был заключен договор аренды № 106 (далее Договор) согласно условиям которого, Истец предоставил Ответчику в аренду земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения:

- имеющий кадастровый номер 34:16:110006:0081, площадью 4491,0 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, Михайловский район, автодорога Москва-Волгоград, км 786+280;

- имеющий кадастровый номер 34:16:110006:0082, площадью 12671,0 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, Михайловский район, автодорога Москва-Волгоград, км 786+350, под площадки для обустройства придорожного сервиса.

В соответствии с законом Волгоградской области от 28.06.2012 № 65-ОД «Об объединении сельских поселений, входящих в состав Михайловского муниципального района Волгоградской области, с городским округом город Михайловка Волгоградской области, внесении изменений в Закон Волгоградской области от 25.03.2005 № 1033-ОД «Об установлении границ и наделении статусом города Михайловки Волгоградской области» и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Волгоградской области» правопреемником Михайловского муниципального района является городской округ город Михайловка.

28.11.2016 между Администрацией городского округа город Михайловка и ФИО3 заключено дополнительное соглашение, согласно условиям которого арендатором по договору аренды № 106 от 04.07.2018 является ФИО3

05.04.2017 между Администрацией городского округа город Михайловка и ФИО3 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды №106 от 04.07.2018 из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения:

- площадью 4174,0 кв.м., с кадастровым номером 34:16:110006:81, местоположение: Волгоградская область, Михайловский район, автодорога Москва-Волгоград, км 786+280, предоставленного для обустройства придорожного сервиса с размещением кафе, туалета, стоянки транзитных автобусов, стоянки для легкового автотранспорта;

- площадью 12671,0 кв.м., с кадастровым номером 34:16:110006:82, местоположение: Волгоградская область, Михайловский район, автодорога Москва-Волгоград, км 786+350 км, предоставленного для обустройства придорожного сервиса с размещением блока администрации (медпункт, телефон), кафе, магазина, санблока (душевые, туалет, прачечные), торговых павильонов, зоны отдыха, автомойки, автомастерской, навеса, площадки для мусороконтейнеров, стоянки для такси, стоянки для легкового автотранспорта, стоянки для грузового автотранспорта; изложив п. 2.1 договора аренды в следующей редакции: «Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, согласно прилагаемому расчету, в размере: -за период с 01.01.2016г. по 31.12.2016г.-532131,02 руб.; -с 01.01.2017— 525564 руб. в год».

В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата производится Арендатором ежемесячно до 20 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации на момент возникновения задолженности, от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Задолженность за период с 01.02.2019 по 31.03.2021 по арендной плате составляет 1138722 руб. 00 коп.; за период с 12.02.2019 по 21.03.2021 по пене составляет 87220 руб. 64 коп.

В соответствии с п. 3.1. настоящего договора аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае невнесения арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока.

Согласно п.3.1.3 договора об ипотеке от 02.06.2016, заключенному между ФИО2 (Залогодержатель) и ФИО3 (Залогодатель), имеющегося в материалах дела, в обеспечение исполнения своих обязательств Залогодатель заложил Залогодержателю право аренды на земельные участки категории: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения:

- имеющий кадастровый номер 34:16:110006:81 площадью 4491,0 кв. м., расположенный по адресу: Волгоградская область Михайловский район автодорога Москва-Волгоград, км 786+280; разрешенное использование: для обустройства придорожного сервиса с размещением автостанции, кафе, туалета, стоянки транзитных автобусов, стоянки для легкового автотранспорта;

- имеющий кадастровый номер 34:16:110006:82 площадью 12671,0 кв. м., расположенный по адресу: Волгоградская область Михайловский район автодорога Москва-Волгоград км 786+350; разрешенное использование: для обустройства придорожного сервиса с размещением блока администрации (медпункт, телефон), кафе, магазина, санблока (душевые, туалет, прачечные), торговых павильонов, зоны отдыха, автомойки, автомастерской, навеса, площадки для мусороконтейнеров, стоянки для такси, стоянки для легкового автотранспорта, стоянки для грузового автотранспорта.

Данные земельные участки находятся во владении Залогодателя на основании Соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.2015 и, Договора № 106 аренды земельного участка от 04.07.2007.

18.01.2021 ФИО3 направлено соглашение о расторжении договора аренды, до настоящего времени соглашение не подписано и не возвращено в адрес Арендодателя (Заявителя).

В связи с указанным обстоятельствами, Администрация обратилась с требованием о расторжении договора аренды №106 от 04.07.2007 в рамках настоящего дела о банкротстве должника. 

Как указывает заявитель, в настоящее время ФИО3, в нарушение условий договора и норм действующего законодательства РФ, не исполняет свои обязательства по внесению начисленной платы за арендуемый земельный участок в период с 01.02.2019 по 31.03.2021. ФИО3 были направлены досудебные требования об оплате образовавшейся задолженности. В настоящий момент задолженность ФИО3 не погашена.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Администрации, исходил из того, что включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.

Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда по следующим основаниям.

По правилам статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе права аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»: согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Расторжение договоров аренды земельных участков напрямую затрагивает вопрос, связанный с формированием конкурсной массы и исключением из нее прав аренды, в связи с чем заявленные требования Администрации правомерно рассмотрены судом первой инстанции в деле о банкротстве должника.

Согласно материалам дела, задолженность за период с 01.02.2019 по 31.03.2021 по арендной плате составляет 1138722 руб. 00 коп.; за период с 12.02.2019 по 21.03.2021 по пене составляет 87220 руб. 64 коп.

В соответствии с п. 3.1. договора настоящего аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае невнесения арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока.

Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух месяцев подряд.

Также, судом первой инстанции правильно установлено и материалами дела подтверждается, что арендатор извещен о расторжении договора, соответственно, претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком соблюден.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ФИО3  своих обязательств по внесению арендной платы, являются обоснованными требования о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, относительно доводов ФИО3 о том, что расторжение договора аренды направлено на одностороннее отчуждение из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды, суд правомерно отметил следующее.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926 (4), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры реализации имущества автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами. 

Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

В данном случае, как верно отметил суд, не приведено специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенного договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Предъявление требования о расторжении сделок не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств.

Кроме того, судом учтено, что сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора. 

Таким образом, отсутствуют основания полагать, что, обратившись в суд с заявлением о расторжении договора аренды, Администрация злоупотребила своими правами арендодателя, имея умысел на причинение вреда его кредиторам, судом правомерно установлено отсутствие оснований для применения положений статьи 10 ГК РФ.

При этом, ссылка на включение прав аренды по спорному договору в конкурсную массу должника как основание невозможности удовлетворения требований, правомерно отклонена судом, в связи с отсутствием ограничений для субъектов гражданских правоотношений пользоваться правом, предоставленным ГК РФ, предусматривающим основания для досрочного расторжения договора.

Судом также отмечено, что даже включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.

Вместе с тем, требование о расторжении договора аренды не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника.

Поскольку ФИО3 систематически и на протяжении длительного периода времени не исполняет обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком, что свидетельствует о существенном нарушении ФИО3 условий договора от 04.07.2007 № 106, а также сохранение договорных отношений с ответчиком нецелесообразно для арендодателя, суд апелляционной инстанции приходит выводу о том, что заявление Администрации о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены, проверены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены определения, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 17 января 2022 года по делу № А57-27034/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение. 

 

Председательствующий судья                                                             Г.М. Батыршина 

 

 

Судьи                                                                                                                      О.В. Грабко

 

 

Е.В. Романова