Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-1385/2022

г. Благовещенск

02 июня 2022 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 02.06.2022. Резолютивная часть решения объявлена 26.05.2022.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи О.В. Швец,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правах ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 05.06.2019, удостоверение адвоката; Красюк И.А., по доверенности от 05.06.2019, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 23.06.2021, паспорт, диплом,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась коммерческая организация, полностью принадлежащая иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (далее – истец, ООО КСМ «Чжэнь Син») к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (далее – ответчик, ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег») с исковым заявлением о признании недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома с кадастровым номером 28:01:210345:1793 и с кадастровым номером 28:01:210345:1815, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правах ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:01:210345:1793 и 28:01:210345:1815.

Заявленные требования обоснованы тем, что ответчик, злоупотребляя своим правом,  произвел действия по регистрации объектов недвижимого имущества – объекты незавершенного строительства МЖД Литер 7,8 на свое имя, при этом исходя из положений договора о сотрудничестве от 25.12.2019 его результатом является строительство истцом многоквартирных жилых домов своими силами и за свой счет, по завершению строительства истец становится собственником жилых домов, а ответчик не обладает правом на спорные здания.

Истец в предварительном судебном заседании 29.03.2022 на заявленных требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приобщил к материалам дела дополнительные документы, подтверждающие факт выполнения работ по строительству спорных объектов силами истца.

Ответчик в предварительном судебном заседании 29.03.2022 представил отзыв, в котором указал, что договор сотрудничества от 25.12.2019 следует рассматривать во взаимной связи с договорами подряда от 07.06.2019 № 1 и от 17.07.2019 № 2, от исполнения которых ответчик отказался в одностороннем порядке на основании ст.715 ГК РФ. Пояснил, что условия договора сотрудничества от 25.12.2019, которые относятся к согласованию предварительной купли-продажи земельных участков под домами Литер-7,8 прекратили свое действие на основании ст.429 ГК РФ. Считал, что истец является подрядчиком и имеет право на получение оплаты за оказанные услуги и не вправе претендовать на возникновение права собственности на жилые дома. Указал, что правомерность государственной регистрации подтверждается тем, что ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» является собственником земельных участков (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). Просил в иске отказать, поскольку договоры подряда расторгнуты, предварительное соглашение о купли-продажи земельных участков прекращено, земельные участки и разрешение на строительство находятся в собственности ответчика и спорными регистрационными записями права истца не нарушены.

Истец в судебном заседании 16.05.2022 на заявленных требованиях настаивал, представил пояснения по возражениям ответчика, из которых следует, что 25.12.2019 между сторонами заключен договор сотрудничества, по условиям которого стороны обязались действовать с целью строительства многоквартирных жилых домов. Арбитражным судом Дальневосточного округа от 18.02.2022 по делу № Ф03-7402/2021 установлено, что договор сотрудничества 25.12.2019 является смешанным договором, так как содержит существенные условия, относящиеся к разным видам договоров. При наличии действующего договора о сотрудничестве договор подряда не может быть расторгнут, в том числе в одностороннем порядке. Поскольку договор сотрудничества от 25.12.2019 является актуальным, поскольку в настоящее время предварительные договоры купли-продажи земельных участков под литерами 7 и 8 являются действующими и не расторгнутыми, следовательно, у продавца не имелось правовых оснований распоряжаться земельными участками без согласования с покупателем и регистрировать права на объекты незавершенного строительства. Истец считал, что ответчик злоупотребляет своими правами, просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик в судебном заседании 16.05.2022 с заявленными требованиями не согласен по доводам, изложенным ранее.

Истец в судебном заседании 26.05.2022 представил дополнительные пояснения, из которых следует, что права собственности у ответчика на многоквартирные жилые дома не возникают, при этом указанная процедура проведена в отношении земельного участка (литер 6). В отношении земельных участок (литер 7 и 8) проводятся аналогичные мероприятия. Истец считал, что наличие права собственности у ответчика на объекты незавершенного строительства литер 7 и 8 блокируют цели взаимоотношений сторон, основанные на договоре сотрудничества.

Ответчик в судебном заседании 26.05.2022 в удовлетворении исковых требований просил отказать по основаниям, изложенным ранее.

Рассмотрев материалы дела, доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между обществом и компанией заключено три договора подряда: договор подряда от 07.06.2019 № 1 (литер 6); договор генерального подряда на строительство объекта недвижимости от 20.12.2019 (литер 7); договор подряда от 17.07.2019 № 2 (литер 8), согласно условиям которых ООО "СЗ Лазурный берег" как Заказчик поручает, а ООО КСМ "Чжэнь Син" как Генеральный подрядчик обязуется выполнить работы по строительству многоквартирных жилых домов.

Впоследствии, Между ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» (сторона – 1) и ООО КСМ «Чжэнь Син» (сторона – 2) 25.12.2019 заключен договора сотрудничества (далее – договор), по условиям которого стороны обязались совместно действовать с целью строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629, площадью 7 333 кв.м (литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6 900 кв.м (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв.м (литер 8), расположенных по адресу: Амурская область, квартал 345.

В соответствии с пунктом 1.2. договора, указанные земельные участки принадлежат стороне – 1 на основании договоров аренды от 01.07.2019, от 02.07.2019.

В соответствии с пунктом 2.1. договора сторона - 1 обязалась за счет собственных средств: предоставить проектную документацию в 3-х экземплярах на каждый строящийся объект; оформить разрешение на строительство многоквартирных жилых домов (провести экспертизы проектов, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям) на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629, площадью 7 333 кв.м (литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6 900 кв.м (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв.м (литер 8) по адресу 

<

...>; оборудовать трансформаторную подстанцию мощностью 1 мВт, обеспечить подведение наружных электрических сетей от точки подключения до трансформаторной подстанции (электроэнергия) и сдать в эксплуатацию в срок до 01.07.2020; обеспечить присоединение к системе водоснабжения через ранее установленный колодец на границе земельного участка литера 8 и сдать в эксплуатацию в срок до 01.05.2020; осуществить присоединение к системе водоотведения через точку на углу литера 5; заключить договор на теплоснабжение объектов и оплатить необходимое количество Гкал; выполнить благоустройство автомобильного проезда вдоль ж/д путей от ул.Заводской до поворота на литер 8, 7 и 6 в срок до 01.09.2020.

Согласно пункту 2.2. договора сторона - 2 за счет собственных средств обязалась: осуществить подготовку строительных площадок для строительства указанных в пункте 1.1 настоящего договора объектов; построить помещение трансформаторной подстанции мощностью 1 мВт и передать стороне 1 для производства монтажных работ; осуществить качественное строительство объектов на земельных участках, указанных в пункте 1.1 договора, в соответствии с проектной документацией, утвержденной ранее сторонами; при строительстве использовать основные строительные материалы, машины и оборудование, приобретенные за счет собственных средств; обеспечить 100% подводку и подключение внутриквартальных наружных сетей (электроэнергия, отопление, водоснабжение и водоотведение) до литеров 6, 7, 8; осуществить сдачу объектов литер 6, 7, 8 в эксплуатацию в срок не позднее завершения 4 квартала 2020 года.

Любая из сторон имеет право своевременно, оперативно и в полном объеме получать информацию о ходе выполнения всех обязательств по настоящему договору и осуществлять контроль за ходом их выполнения, в случае необходимости корректировки проекта, сроков исполнения договорных обязательств изменения прочих условий стороны должны принимать обоюдное решение оформляемое протоколом (пункт 2.3 договора).

Пунктом 3.1. договора определено, что сторона - 1 обязуется выкупить указанные в пункте 1.1. договора земельные участки и продать их стороне - 2 за 355 200 000 руб. в следующие сроки: - литер 6 до 01.06.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 6 в эксплуатацию; - литер 7 до 01.09.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 7 в эксплуатацию; - литер 8 до 01.06.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 8 в эксплуатацию.

Согласно пункту 3.2. договора в счет оплаты за земельные участки сторона - 2 может передать стороне - 1 квартиры из расчета 20% от проектной площади объектов, построенных на указанных земельных участках, что соответствует 5 920 кв.м (уточняется по фактически построенной площади) по цене 60 000 руб./кв.м или рассчитаться денежными средствами, а именно: после завершения строительства литера 8 сторона 1 получает 20% фактически построенных квартир; после завершения строительства литера 7 сторона 1 получает 20% фактически построенных квартир; после завершения строительства литера 6 сторона 1 получает 20% фактически построенных квартир. Все расчеты между сторонами, связанные с оплатой за передаваемые земельные участки, должны быть завершены до 25.12.2020.

В силу пункта 5.1. договора, настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств по настоящему договору.

В пункте 5.2. договора стороны установили, что договор может быть расторгнут досрочно по взаимному письменному соглашению сторон, а также в случае существенного нарушения своих обязательств одним из товарищей.

30.03.2020 между теми же лицами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору сотрудничества от 25.12.2019 , которым стороны изменили пункт 2.2.11 договора, изложив его в следующей редакции: «Срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов литер 6, литер 7, литер 8 в квартале 346 г. Благовещенска предварительно 4 квартал 2021 года (согласовывается дополнительно), исходя из реальной обстановки, связанной  с прекращением эпидемии коронавируса и открытием государственной границы для заезда иностранных сезонных рабочих строительных профессий. Согласование срока сдачи строящихся объектов оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора о сотрудничестве от 25.12.2019».

Согласно представленным выпискам из ЕГРН за ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» зарегистрировано право собственности на земельные участки и на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:01:210345:1793 и 28:01:210345:1815.

Полагая, что ответчиком существенно нарушены условия договора сотрудничества по регистрации за собой права собственности на спорные объекты недвижимости истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (абзац 2).

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда право истца нарушается именно существующей в соответствующем реестре записью о праве другого лица и не может быть защищено иным способом - путем признания права либо истребования имущества, в частности, по той причине, что истец владеет этим имуществом.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018), разъяснено, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Как установлено постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.02.2022 по делу № Ф03-7402/2021 договор сотрудничества от 25.12.2019 является смешанным договором, так как содержит существенные условия, относящиеся к разным видам договоров - договору подряда и предварительному договору купли-продажи.

Проанализировав условия заключенных между ООО КСМ "Чжэнь Син" и ООО "СЗ Лазурный берег" договоров подряда и спорного договора сотрудничества, коллегия пришла к выводу, что соглашением о сотрудничестве стороны фактически объединили и упорядочили условия ранее заключенных договоров подряда, конкретизировав обязательства обеих сторон и определив в пункте 3 соглашения порядок расчетов между сторонами, включив в него обязательства из предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Кассационным судом установлено, что из содержания раздела 2 договора сотрудничества от 25.12.2019 следует, что непосредственно строительство многоквартирных жилых домов осуществляется силами ООО КСМ "Чжэнь Син", а ООО "СЗ Лазурный берег" выполняет работы по созданию для этого соответствующих условий, как то: предоставить проектную документацию на каждый строящийся объект; оформить разрешение на строительство многоквартирных жилых домов (провести экспертизы проектов, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям); обеспечить подведение наружных электрических сетей; обеспечить присоединение к системе водоснабжения; заключить договор на теплоснабжение объектов и оплатить необходимое количество Гкал; выполнить благоустройство автомобильного проезда и пр.

В разделе 3 договора сотрудничества определен порядок расчетов между сторонами.

Так, из пункта 3.1. договора сотрудничества следует, что сторона 1 обязуется выкупить у третьих лиц и продать стороне 2 земельные участки с кадастровыми номерами 28:01:210345:1629, площадью 7 333 кв. м (литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6 900 кв. м (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв. м (литер 8), расположенные по адресу: 

<

...> за 355 200 000 руб.

Кроме оплаты в рублях пунктом 3.2 договора предусмотрена возможность передачи в счет оплаты по договору купли-продажи 20% фактически построенных квартир.

При этом Арбитражный суд Дальневосточного округа в рамках дела № Ф03-7402/2021 решение Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А04-2939/2021 отменил. В удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» к ООО КСМ «Чжэнь Син» о расторжении договора сотрудничества от 25.12.2019 отказал.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, договор сотрудничества от 25.12.2019 на дату рассмотрения настоящего дела является действующим.

Как указано выше и следует из условий договора сотрудничества от 25.12.2019 стороны определи в нем круг своих обязанностей для достижения определенной цели, так исходя из пункта 3.1. договора сотрудничества ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» обязано было продать ООО КСМ «Чжэнь Син» земельные участки, на которых ведется строительство многоквартирных жилых домов, а ООО КСМ «Чжэнь Син» после регистрации перехода права собственности на земельные участки и завершения строительства должен осуществить за собой регистрацию права собственности на возведенные объекты с целью дальнейшей реализации квартир, при этом, ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» получает по данному договору только денежные средства или квартиры в счет оплаты за земельные участки. 

В связи с указанным обстоятельствами, право собственности у ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» на спорные объекты недвижимости не возникает, в договоре условия о возможности регистрации права на объекты недвижимости, возведенные истцом, за ответчиком, отсутствует. Вместе с тем ответчик вопреки условиям договора сотрудничества от 25.12.2019 провел в отношении объектов незавершенного строительства государственную регистрацию права.

В материалы дела представлены договоры на выполнение строительно-монтажных работ по строительству МЖД литер 7 и 8, общий журнал работ, трудовые договоры. Стороны факт выполнения работ ООО КСМ «Чжэнь Син» не оспаривают.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

 В пункте 1 статьи 10 ГК РФ отмечено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд считает, что ответчик своими действиями по неисполнению условий действующего договора, осуществлению действий по регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства литер 7 и литер 8 в нарушение условий договора, фактически чинит ответчику препятствия в исполнении обязательств по договору сотрудничества в части обязательств, касающихся ООО КСМ «Чжэнь Син», что исключает возможность достижения цели, ради которой был заключен указанный договор.   

С учетом вышеизложенного, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

 В связи с изложенными выше обстоятельствами, при установлении факта того, что спорный договор сотрудничества не расторгнут, является действующим, судом отклоняются доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, как противоречащие материалам дела и представленным доказательствам.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодека Российской Федерации государственная пошлина по делу составляет 12 000 руб.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина на сумму 12 000 руб. чек – ордером от 26.02.2022 (операция 4978) на сумму 6 000 руб., чек – ордером от 26.02.2022 (операция 4977) на сумму 6 000 руб.

В соответствии с частью 1  статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 12 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать отсутствующим право собственности ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома с кадастровым номером 28:01:210345:1793 и с кадастровым номером 28:01:210345:1815.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правах ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег» на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:01:210345:1793 и 28:01:210345:1815.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

 

Судья                                                                                       О.В. Швец