АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-2356/2022

г. Астрахань

18 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2022 года 

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Лаврентьевой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304301615900069) к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Астдомстройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на объект недвижимости - магазин, литер строения А, общей площадью 602,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования «Город Астрахань»,

при участии: 

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 13.04.2022, диплом, паспорт.

от ответчиков: не явились, извещены;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сулейманов Хидирнаби Исмаилович обратился в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань», Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Астдомстройинвест» о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое здание, литер А, общей площадью 602,6 кв.м., расположенное по ул. Бориса Алексеева, д. 20, Кировского района г. Астрахани.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, просил суд признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект недвижимости - магазин, литер строения А, общей площадью 602,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20.

Уточнение исковых требований судом принято. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Город Астрахань».

Ответчики и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил суд признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право собственности на объект недвижимости - магазин, литер строения А, общей площадью 602,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 27.12.2007 между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Астрастройинвест» (Арендатор) заключен договор № 461 аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани.

В соответствии с условиями заключенного договора Арендодатель предоставил Арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:010092:0299, площадью 27381 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Минусинская, 8, для использования в целях эксплуатации производственных зданий.

Согласно пункту 2.1., договор заключен на срок с 28.04.2007 по 27.04.2032. 

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 стороны согласовали следующий вид разрешенного использования земельного участка: «для строительства жилых домов и отдельно стоящих магазинов».

Из содержания искового заявления следует, что в соответствии с целевым назначением предоставленного в аренду земельного участка и утвержденной разрешительно-проектной документацией обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Астдомстройинвест» на указанном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 30:12:010092:3150, площадью 569,5 кв.м., степенью готовности 40 %, с присвоенным адресом: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, 20.

Обществом в целях завершения строительства объекта было получено разрешение администрации муниципального образования «Город Астрахань» на строительство № 30-RU30301000-21-2020 от 13.04.2020.

Образование самостоятельного земельного участка в целях завершения строительства указанного объекта не производилось.

На основании договора купли-продажи от 11.02.2021 указанный объект незавершенного строительства был приобретен индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 271 ГК РФ предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 2 указанной статьи при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

            Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из системного толкования вышеуказанных норм законодательства следует, что, приобретя объект незавершенного строительства, расположенный на предоставленном в аренду в соответствии с договором № 461 от 27.12.2007 земельном участке с кадастровым номером 30:12:010092:0299, площадью 27 381 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, ФИО2 стал арендатором данного земельного участка в соответствии с договором аренды в той части, которая необходима для завершения строительства приобретенного мной объекта недвижимости.

Согласно ч. 21 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка, утвержденным распоряжением управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» № 04-01-1671 от 14.09.2020, разрешением на строительство № 30-RU30301000-21-2020 от 12.04.2020, а также утвержденной проектной документацией, на земельном участке с КН 30:12:010092:299 было завершено строительство, приобретенного по договору купли-продажи, нежилого здания.

В соответствии с изготовленной технической документацией на земельном участке было завершено строительство нежилого здания литер строения А, этажность - 2, общей площадью 602,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Б. Алексеева, 20.

Указанное нежилое здание соответствует всем предъявляемым строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, согласно заключению кадастрового инженера, границы объекта капитального строительства не выходят за границы земельного участка, предоставленного для строительства, не накладываются на смежные земельные участки и не затрагивают права третьих лиц, отступы от инженерных коммуникаций соблюдены, красные линии не пересекают рассматриваемые границы земельного участка и объекта капитального строительства. 

По окончании строительства истец обратился в администрацию муниципального образования «Город Астрахань» для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Письмом от 26.10.2021 № 07-04-01-4116 управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» было отказано в вводе объекта в эксплуатацию. 

 

В своем письме Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» указало, что в ходе осмотра данного объекта и при рассмотрении представленного технического паспорта установлено, что строительство осуществлялось с отклонением от проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство, в части архитектурно-планировочных решений, в том числе в части технико-экономических показателей объекта (общая площадь по проекту - 569,51 кв.м., фактически - 602,6 кв.м.), а также не завершены работы по благоустройству территории и подключению объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. 

Истец просит суд признать за ним право собственности на указанный объект недвижимого имущества, поскольку он отвечает требованиям безопасности, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не затрагивает права и законные интересы иных лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» и Администрация муниципального образования «Город Астрахань» возражают против удовлетворению исковых требований, указывают, что спорный объект в силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками самовольной постройки, из представленных истцом документов не усматривается, что объект соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и муниципального образования. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.                 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по их капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

В указанной норме право также даются понятия строительства и реконструкции.

Так, в подпункте 13 указано, что строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет понятие разрешения на строительство, согласно которому разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец обратился в администрацию муниципального образования «Город Астрахань» для выдачи разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию. 

Письмом от 26.10.2021 № 07-04-01-4116 управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» было отказано в вводе объекта в эксплуатацию. 

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для разрешения судом вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости истец должен представить доказательства, что существующий объект капитального строительства не нарушает  права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопросы безопасности созданных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», «Об экологической экспертизе», «Об охране окружающей среды», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Для определения соответствия спорного объекта недвижимого имущества требованиям действующих строительных норм и правил, возможности его эксплуатации при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «ГеоТехника» (414000, 

<

...>, литер П2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), эксперту ФИО4.  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Соответствует ли возведенное нежилое здание, литер строение «А» общей площадью 602,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20, требованием нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации, в том числе градостроительным, строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам и возможно ли использование самовольно возведенного нежилого здания по назначению?

2) Обеспечивает ли состояние основных несущих конструкций возведенного нежилого здания, литер строение «А» общей площадью 602,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20, безопасное нахождение в нем людей, создает или нет угрозу жизни и здоровью граждан?

В материалы арбитражного дела представлено экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «ГеоТехника» № 80/07/2022 от 15.08.2022.

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам: 

- Нежилое здание, литер строения «А» общей площадью 602,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20, соответствует требованиям градостроительных норм, установленным правилам землепользования и застройки города муниципального образования «Город Астрахань»; соответствует требованиям строительных норм и правил; соответствует требованиям действующих санитарно-технических требований к нежилым зданиям; соответствует требованиям действующих правил по пожарной безопасности, применяемым к нежилым зданиям; нежилое здание возможно использовать по назначению в качестве магазина. 

- Состояние основных несущих конструкций возведенного нежилого здания, литер строения «А» общей площадью 602,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20, обеспечивает безопасное нахождение в нем людей, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта от 15.08.2022 № 80/07/2022, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ. 

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

При данных обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимого имущества соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам, не затрагивает права и законные интересы иных лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суд считает требование истца о признании права собственности на спорный объект недвижимости подлежащим удовлетворению.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

С учетом изложенного суд считает необходимым перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области на счет экспертного учреждения – Общества с ограниченной ответственностью «ГеоТехника», денежные средства в сумме 45 000 руб., перечисленные платежным поручением от 09.06.2022 № 65, за проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право собственности на объект недвижимости - магазин, литер строения А, общей площадью 602,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Бориса Алексеева, д. 20.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области на счет экспертного учреждения - Общества с ограниченной ответственностью «ГеоТехника», денежные средства в сумме 45 000 руб., перечисленные платежным поручением от 09.06.2022 № 65, за проведение судебной экспертизы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

Е.А. Лаврентьева