﻿1031/2020-2184(2) 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А74-4768/2019

20 февраля 2020 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:  

председательствующего Первушиной М. А., судей: Бурковой О.Н., Тютриной Н.Н., 

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной  

ответственностью «Трансстрой» Андрияновой Е.А. (доверенность от 10.01.2019, паспорт),  

Туркина Е.В. (доверенность от 09.01.2019, паспорт), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика-  

общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой» на решение Арбитражного суда  

Республики Хакасия от 23 июля 2019 года по делу № А74-4768/2019, постановление  

Третьего арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2019 года по тому же делу,  

установил:

администрация города Абакана (далее – администрация, истец) обратилась в  Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с  ограниченной ответственностью «Трансстрой» (ОГРН 1101901003600, ИНН 1901096758,  г.Абакан, далее - ООО «Трансстрой», ответчик) о взыскании 5 327 121 рубля 64 копеек  долга по договору аренды земельного участка от 27.09.2013 № АЮ28175 за период с  28.09.2018 по 01.04.2019, 945 492 рублей 86 копеек неустойки за период с 16.11.2018 по  11.07.2019.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства,  архитектуры и землеустройства администрации города Абакана.  

 Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 июля 2019 года,  оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда  от 09 декабря 2019 года, исковые требования удовлетворены.  

ООО «Трансстрой», не согласившись с принятыми по делу судебными актами,  обратилось в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в  которой просит решение от 23 июля 2019 года и постановление суда апелляционной  инстанции от 09 декабря 2019 года отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов  фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное  применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на  новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

Из кассационной жалобы следует, что учитывая прекращение договора аренды  земельного участка, невозможность его пролонгации на новый срок на прежних условиях  и отсутствие нового договора аренды, отношения сторон следовало квалифицировать как  фактические отношения по пользованию земельным участком. Неправильная  квалификация судами отношений сторон в спорный период привела к необоснованному  применению условий договора о размере арендной платы и договорной неустойке. Суды  необоснованно применили статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. В  силу специфики норм права, регулирующих долевое строительство многоквартирного  жилого дома на земельном участке муниципального образования, общие нормы  Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности арендатора вернуть  имущество по окончанию срока действия договора аренды применению не подлежат.  Учитывая, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного  строительства, возврат земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса  Российской Федерации невозможен. Требование о взыскании платы за фактическое  пользование земельным участком должно основываться на нормах о неосновательном  обогащении. В отсутствие арендных отношений между сторонами и с учетом принципа  платности использования земли (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации),  арендная плата за земельный участок должна определяться в установленном органами  местного самоуправления порядке при предоставлении земельных участков без торгов  (пункт 3 статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации). Порядок определения  размера платы установлен Постановлением Правительства Республики Хакасия от  23.01.2008 № 05 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за  земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на  территории Республики Хакасия» исходя из кадастровой стоимости земельного участка.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены  по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного  усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено  лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе  «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в  Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная  жалоба рассматривается в их отсутствие.  

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и  Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по  делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения  судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права  при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов,  содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа  приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии  оснований для ее удовлетворения.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией  (арендодатель) и ООО «Трансстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного  участка от 27.09.2013 № АЮ28175, в соответствии с которым арендодатель передает, а  арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13 379 кв. м с кадастровым  номером 19:01:010108:1106, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан,  пр. Дружбы Народов, 43, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное  использование: для строительства здания многофункционального использования с  квартирами на верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового,  культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, при условии поэтажного  разделения различных видов использования, в границах, указанных в кадастровом  паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).  

По акту приема-передачи от 27.09.2013 земельный участок передан арендатору. 

В соответствии с пунктом 2.1. срок действия договора устанавливается с 27.09.2013  по 27.09.2018.  

Пунктами 2.2 - 2.5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения  арендной платы. Ежегодный размер арендной платы по договору составляет  

21 069 000 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными  платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. Размер арендной платы за  участок не подлежит пересмотру до момента ввода объекта в эксплуатацию.  

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение  срока внесения арендной платы в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый  календарный день просрочки.  

Неисполнение ООО «Трансстрой» обязательств по внесению арендной платы за  период с 27.09.2018 по 01.04.2019 по договору послужило для администрации  основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате  задолженности.  

Поскольку указанное требование оставлено без удовлетворения, истец обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.  

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил  из наличия задолженности и оснований для взыскания неустойки в заявленном размере.  

Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой  инстанции.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату).  

Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за  использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на  недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная  плата.  

Согласно статье 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства  не допускается.  

Руководствуясь частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации,  статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие  Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пункте 66  

Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав», пункте 26 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды», правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, принимая во  внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А74-8205/2018, имеющего в  силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суды двух инстанций  пришли к правильному выводу, что после ввода в эксплуатацию второй очереди  строительства и первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, у  ответчика прекратилось право аренды земельного участка в части, необходимой для  эксплуатации и обслуживания жилого дома (2 этап) и сохранилось право пользования  частью земельного участка площадью 6 657 кв. м, необходимой для продолжения  строительства и достижения целей предоставления этого участка в аренду.  

Действия договора аренды земельного участка от 27.09.2013 № АЮ28175 истек  27.09.2018, после указанного срока пользование земельным участком со стороны  арендатора продолжилось ввиду продолжения строительства на оставшейся части  земельного участка площадью 6 657 кв. м. В спорный период сохранилось право аренды в  отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:1106.  

Часть 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что  если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время  просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю  убытков, он может потребовать их возмещения.  

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для применения  положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации судом округа  отклоняются в силу следующего.  

Учитывая, что на спорном земельном участке находится объект незавершенный  строительством, положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не  могут быть применены и служить основанием для возложения на ответчика обязанности  по освобождению земельного участка. Однако, указанное обстоятельство не является  

основанием для освобождения ответчика от внесения платы за пользованием земельным  участком.  

В пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой» и пункте 8 постановления от 06.06.2014 № 35  «О последствиях расторжения договора», разъяснено, что прекращение договора аренды  само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно  будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату  имущества арендодателю, в случае расторжения договора аренды взысканию также  подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня  фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в  пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического  исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).  

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от  даты истечения срока действия договора, до момента окончания использования  земельного участка.  

При таких обстоятельствах, учитывая использование арендатором земельного  участка после окончания срока действия договора, принимая во внимание отсутствие в  материалах дела доказательств оплаты арендной платы за пользование земельным  участком, проверив расчет задолженности и признав его верным, суды первой и  апелляционной инстанций обоснованно взыскали с ответчика задолженность за период с  28.09.2018 по 01.04.2019 в заявленном размере.  

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи  должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской  Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или  договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае  неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае  просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан  доказывать причинение ему убытков.  

Учитывая установленный факт просрочки внесения ответчиком арендных  платежей, пункт 7.2 договора, проверив расчет неустойки и признав его верным, суды  двух инстанций правомерно пришли к выводу о взыскании с ответчика неустойки за  период с 16.11.2018 по 11.07.2019 в заявленном размере.  

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что требование о взыскании платы за  фактическое пользование земельным участком должно основываться на нормах о  неосновательном обогащении судом округа отклоняется на основании следующего.  

Согласно правовой позиции, изложенной пункте 6 Обзора судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, прекращение договора аренды само  по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому  требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом  вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном  обогащении.  

Помимо этого, неосновательное обогащение в любом случае взыскивается в  размере, равном арендной плате (определение Верховного Суда Российской Федерации от  14.11.2014 № 305-ЭС14-442).  

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда  апелляционной инстанции и отклонены с приведением мотивов их отклонения.  Оснований для иных выводов Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не  усматривает.  

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием  для отмены судебных актов, не установлено.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно –  Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда  Республики Хакасия от 23 июля 2019 года по делу № А74-4768/2019 и постановление  Третьего арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2019 года по тому же делу  основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств,  приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на  основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.  

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 23 июля 2019 года по делу   № А74-4768/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от  

09 декабря 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.А. Первушина 

Судьи О.Н. Буркова  Н.Н. Тютрина