Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55212/24

22 апреля 2025 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Е.С. Криворучко ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.А. Оганесян,

рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению АО «СЗ «Виктория Девелопмент» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Управлению федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Московской области

третьи лица: ООО «ВВК-XXI», ФИО1,

о признании незаконным решения от 29.03.2024 №КУВД-001/2023-6050883/4 об отказе государственной регистрации прав,

и обязании внести изменения в регистрационную запись от 14.11.2008 №50-50-46/051/2008-228 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ФИО1 объекте долевого строительства - нежилое помещение №1, этаж 1,68 кв.м.,

при участии в судебном заседании: 

от  заявителя – Сноу С.С. паспорт, доверенность от 11.03.2025, диплом;

от заинтересованного лица - не явился, извещен,

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

АО «СЗ «Виктория Девелопмент» (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо) с требованиями:

- о признании незаконным решения от 29.03.2024 №КУВД-001/2023-6050883/4 об отказе государственной регистрации прав,

- и обязании внести изменения в регистрационную запись от 14.11.2008 №50-50-46/051/2008-228 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ФИО1 объекте долевого строительства - нежилое помещение №1, этаж 1,68 кв.м.

В качестве третьего лица, не заявлявшего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует: ООО «ВВК-XXI», ФИО1.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, представил проект ожидаемого судебного акта и оригинал заявления с приложением, - приобщены к материалам дела.

 Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в отсутствии представителей заинтересованного лица и третьих лиц,  извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда http://kad.arbitr.ru/, не представивших возражений против рассмотрения спора в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

АО «СЗ «Виктория Девелопмент» обратилось в Управление с заявлением № КУВД001/2023-60950883 от 23.12.2023 о государственной регистрации прекращения ограничения в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, в котором просило погасить регистрационную запись об обременении в пользу ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, внесенную в ЕГРН на основании Договора участия в долевом строительстве № 8/3-Н от 31.08.2008. 

По результатам рассмотрения данного обращения, Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации прав, о котором оно сообщило заявителю уведомлением № КУВД-001/2023-60950883 от 29.03.2024.

В качестве правовых оснований принятия решения об отказе в государственной регистрации прав регистрирующий орган указал следующее: «В регистрирующий орган не представлены документы, являющиеся в соответствии со ст. 14 Закона основаниями для погашения записи о  договоре участия в долевом строительстве. … При этом, невключение дольщика в реестр требований кредиторов, при передаче прав застройщика-банкрота другому застройщику, в соответствии с действующим законодательством, не является основанием для прекращения записи о договоре участия в долевом строительстве в ЕГРН». 

Заявитель, считая данное уведомление незаконным, вынесенным при отсутствии правовых оснований для отказа, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, указав, что в силу пункта 5 ст. 201.15.2 Закона о банкротстве к новому застройщику не могут быть предъявлены требования лиц, не включенных в реестр требований участников строительства, к новому застройщику не перешли обязательства застройщика в том числе в отношении третьего лица по настоящему спору ФИО1, поскольку требование о передаче ей нежилого помещения не было включено в реестр требований участников строительства, в подтверждение чего ссылался на Определение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020, реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019; а в  соответствии с абзацем вторым пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве обременения земельного участка в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019, должны быть прекращены.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении № 6/8 от 01.07.1996, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом нормативной совокупности статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно правилам доказывания, установленным ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, возлагается на соответствующий орган.

При этом лицо, обращающееся с требованием о признании решений (постановлений) органов, осуществляющих публичные полномочия незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее-Закон № 218-ФЗ).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 1331 и164ГКРФ(ч. бет. Закона № 218-ФЗ).

На основании статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (пункт 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней:

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав),

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно положениям статьи 18 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов (ч. 1).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч. 4).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ должны соответствовать   требованиям,   установленным   законодательством   Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как установлено судом и подтверждается материалами делами, АО «СЗ «Виктория Девелопмент» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (стр.) на основании Определения Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13..

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 г. застройщик многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (стр.) ООО «ВВК-ХХI» признан несостоятельным (банкротом), при банкротстве ООО «ВВК-XXI» применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением от 30.10.2020 дело №40-146853/13-177-17 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ВВК-ХХI» прекращено.

В соответствии с Определением Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13-177-17 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ВВК-ХХI» была осуществлена передача имущества (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0060304:76, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 c видом разрешенного использования: «для строительства многоквартирного дома») и обязательств перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» по состоянию на 04.12.2019 г. новому застройщику - АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент».

Понятие участника строительства для целей применения особенностей банкротства застройщика определено статьей 201.1 Закона о банкротстве, а именно: участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров (подпункт 3.1. пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «ВВК-XXI») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенным соответствующий залог (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Требование ФИО1 о передаче нежилого помещения отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «ВВК-XXI», так как предметом договора, заключенного между застройщиком-банкротом и ФИО1 являлось нежилое помещение № 3 площадью 68 кв.м. 

Следовательно, ФИО1 не относится к участникам долевого строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как является кредитором, чье требование основано на договоре, предусматривающем передачу ему в собственность нежилого помещения площадью более 7 кв.м.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определении ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18- 92 участник долевого строительства, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика не денежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), при этом они вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, объектом которого является помещение, требования по передаче которого не включены в реестр требований кредиторов, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства, требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого помещения, ни путем признания права собственности на него.

02.07.2020 года Управлением Росреестра по Московской области исполнено Определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13 в части регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0060304:4 от ООО «ВВК-XXI» к АО «СЗ «Виктория Девелопмент», номер регистрационной записи 50:46:0060304:4-50/001/2019-15.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прекращения обременений.

Наличие в ЕГРН регистрационной записи № 50-50-46/051/2008-228 от 14.11.2008 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ФИО1 нарушают права и законные интересы АО «СЗ «Виктория Девелопмент» в виде возложения на него обязательств перед участниками долевого строительства, обязательства перед которыми судом не передавались, на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/2013..

При этом исключение из ЕГРН регистрационной записи № 50-50-46/051/2008-228 от 14.11.2008, возникшей на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «ВВК-XXI» и ФИО1 в отношении нежилого помещения, не влечет нарушения ее прав, поскольку Договор №8/3-Н от 31.08.2008 участия в долевом строительстве является прекращённым обязательством в силу закона.

Следует отметить, что содержание в ЕГРН недостоверной информации, нарушает не только права Общества, но и права и законные интересы неопределенного круга лиц, правомерно рассчитывающих на то, что содержащаяся в ЕГРН информация является достоверной, документально подтвержденной и актуальной на дату получения соответствующей выписки, обратное дискредитирует как само Управление, так и государство в целом, чем подрывает авторитет государственных органов. 

Исследовав и оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд полагает, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, заинтересованным лицом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что оспариваемые уведомления соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и интересы Общества в сфере экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 5 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части такого решения должно быть указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Заявитель в качестве способа восстановления нарушенных прав просит обязать Управление Росреестра по Московской области погасить регистрационную запись 50-50- 46/051/2008-228 от 14.11.2008 об обременении в пользу ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4. Объект долевого строительства – нежилое помещение № 3, этаж № 1, 68 кв.м.

Указанный способ соответствует закону и характеру допущенного нарушения, направлен на полное восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов заявителя.

При указанных обстоятельствах, требования заявителя признаются судом подлежащими удовлетворению.

Распределение расходов по уплате государственной пошлины подлежит по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом абзаца 3 подпункта 3 пункта 1 статьи 333 Налогового кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении вопроса о государственной пошлине суд считает необходимым отметить, что поскольку требования заявителя подлежат удовлетворению, то в силу статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,-

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными и отменить решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ы форме уведомленгия от 29.03.2024 №КУВД-001/2023-6050883/4 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области  погасить регистрационную запись от 14.11.2008 №50-50-46/051/2008-228 об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в пользу ФИО1 объекте долевого строительства - нежилое помещение №1, этаж 1,68 кв.м.. 

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области  в пользу АО «СЗ «Виктория Девелопмент» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) государственную пошлину в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья                                                                                                       Е.С. Криворучко