Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29286/2017

25 сентября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  25 сентября 2017 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва и после перерыва: секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (117997, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Монпансье» (197373, Санкт-Петербург, ул. Планерная, д. 59, лит. А, пом. 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление-1» (197373, Санкт-Петербург, ул. Планерная, д. 59, лит. А, пом. 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права залога

 

при участии

- от истца: до перерыва: представитель ФИО2, по доверенности от 07.08.2017, после перерыва: представитель ФИО3, по доверенности от 14.04.2017,

- от ответчика: до перерыва: представитель ФИО4, по доверенности от 14.08.2017, представитель ФИО5, по доверенности от 02.05.2017, после перерыва: представитель ФИО4, по доверенности от 14.08.2017, - от третьего лица: до перерыва и после перерыва: представитель ФИО6, по доверенности от 02.05.2017,

установил:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монпансье» (далее – ответчик, Общество) о признании права залога на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 6-этажный (а также подземных этажей - 2), общая площадь 59 500,9 кв.м, адрес объекта: Санкт-Петербург, ул. Планерная, дом 59, литера А, кадастровый номер 78:34:0413403:1295, об обращении взыскания на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 6-этажный (а также подземных этажей - 2), общая площадь 59 500,9 кв.м, адрес объекта: Санкт-Петербург, ул. Планерная, дом 59, литера А, кадастровый номер 78:34:0413403:1295, с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере залоговой стоимости, равной 1 958 587 297 руб. 20 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление-1» (далее – третье лицо, ООО «Строительное управление-1»).

Определением от 22.08.2017 требование об обращении взыскания на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 6-этажный (а также подземных этажей - 2), общая площадь 59 500,9 кв.м, адрес объекта: Санкт-Петербург, ул. Планерная, дом 59, литера А, кадастровый номер 78:34:0413403:1295, с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере залоговой стоимости, равной 1 958 587 297 руб. 20 коп., выделено в отдельное производство.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме. 

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, юридического лица по праву Лихтенштейна «Фоника Акциенгезелльшафт». Третье лицо ходатайство ответчика поддержало.

В обоснование ходатайства ответчик сослался на положения статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), которыми установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Пояснил, что 24.04.2009 между ООО «Спецоборудование» (займодавец) и ООО «Строительное управление-1» (заемщик) был заключен договор займа № 3 денежных средств в размере 100 000 000 руб.; впоследствии 22.11.2013 между ООО «Спецоборудование» (цедент) и ООО «Совместное предприятие Фоника» (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессия) № 22/11 по договору займа № 3 от 24.04.2009, а именно уступки прав требования задолженности в размере 2 003 062 120 руб. 89 коп.; далее, 31.12.2013 ООО «Совместное предприятие Фоника» (цедент) и юридическое лицо по праву Лихтенштейна «Фоника Акциенгезелльшафт» (цессионарий) заключили договор цессии, по которому передано право требования по договору займа № 3 от 24.04.2009 и по договору уступки прав требования (цессия) № 22/11 от 22.11.2013, при этом право требования цедента к должнику (ООО «Строительное управление-1») по состоянию на дату подписания договора от 31.12.2013 составляет 2 005 179 940 руб. 57 коп.

В этой связи ответчик полагал, что юридическое лицо по праву Лихтенштейна «Фоника Акциенгезелльшафт», как лицо, с привлечением чьих денежных средств осуществлялось строительство спорного объекта недвижимости - нежилого здания, назначение: нежилое, 6-этажный (а также подземных этажей - 2), общая площадь 59 500,9 кв.м, адрес объекта: Санкт-Петербург, ул. Планерная, дом 59, литера А, кадастровый номер 78:34:0413403:1295, подлежит привлечению к участию в настоящем деле.

Представитель истца против удовлетворения ходатайства о привлечении третьего лица возражал.

Изучив доводы ответчика, суд не нашел оснований для удовлетворения данного ходатайства в связи со следующим.

Как указано выше, статьей 69.1 Закона об ипотеке установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

То есть, данная норма закона четко разграничивает субъектов, чьи денежные средства могут быть использованы для приобретения или строительства здания или сооружения, нежилого помещения, машино-места (банк, иная кредитная организация, другое юридическое лицо), а также цели использования таких денежных средств (приобретение или строительство).

При этом указанным положением закона императивно установлено, что залог у банка или иной кредитной организации возникает как в случае приобретения, так и в случае строительства здания или сооружения, нежилого помещения, машино-места, когда эти объекты приобретены или построены полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации.

При этом право залога на указанные объекты недвижимости у другого юридического лица (не у банка и не у иной кредитной организации) возникает лишь в случае предоставления таким юридическим лицом средств целевого займа именно на приобретение указанных объектов недвижимости, а не на их строительство.

Как пояснил ответчик и следует из представленных им в обоснование ходатайства документов, денежные средства юридического лица по праву Лихтенштейна «Фоника Акциенгезелльшафт» использовались для целей строительства здания, но не для его приобретения.

Принимая во внимание данное обстоятельство и изложенные выше положения закона, следует признать, что права указанного лица не могут быть затронуты судебным актом по настоящему делу, а потому оно не подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного заседания либо об объявлении перерыва в судебном заседании для подготовки правовой позиции с учетом доводов истца, приведенных в ранее поданных письменных пояснениях.

Представитель истца против удовлетворения ходатайства возражал.

Судом в удовлетворении ходатайства о рассмотрении дела в иную дату отказано, поскольку суд полагает, что с учетом времени рассмотрения настоящего спора в суде ответчик имел возможность представить все имеющиеся у него доказательства и правовые аргументы своевременно.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23.04.2014 между Банком  и ООО «Строительное управление-1» (заемщик) заключен договор № 14009 об открытии невозобновляемой кредитной линии (далее - Кредитный договор), в соответствии с которым Банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по строительству «Торгово-офисного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Приморский р-н, ул. Планерная, участок 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.), на срок по 22.04.2024 с лимитом 1 000 000 000,00 руб. (период действия лимита с 23.04.2014 по 01.10.2014).

Во исполнение условий кредитного обязательства денежные средства в размере 1 000 000 000,00 руб. перечислены Банком на счет заемщика 26-тью платежными поручениями в период с 14.05.2014 по 05.08.2014.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между Банком и заемщиком 23.04.2014 был заключен договор залога имущественных прав № 14009/13. Предметом залога является право требования на получение в собственность Торгово-офисного комплекса с подземной автостоянкой общей площадью 58 530 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Приморский р-н, ул. Планерная, участок 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр) (далее - ТРЦ Монпансье, объект недвижимости).

Заемщиком 01.09.2016 принято решение № 09-16 о реорганизации в форме выделения и создания путем реорганизации нового общества с ограниченной ответственностью «Монпансье», которое зарегистрировано в ЕГРЮЛ 16.01.2017 с ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>.

Передаточным актом № 1 от 01.09.2016 обязательства перед Банком по Кредитному договору и право собственности на здание ТРЦ Монпансье переданы ответчику.

Согласно имеющейся в деле выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объект недвижимости в настоящее время принадлежит ответчику.

В соответствии с пунктом 5.5 договора залога имущественных прав № 14009/13 от 23.04.2014 в случае, если на дату возникновения у залогодателя права собственности на Торгово-офисный комплекс (Монпансье) общей площадью 58 530 кв.м обязательства заемщика не будут исполнены, Торгово-офисный комплекс (Монпансье) будет являться находящимся в залоге (ипотеке) у залогодержателя.

В обоснование заявленного иска Банк указывает, что поскольку обязательства заемщика по Кредитному договору на настоящий момент не исполнены надлежащим образом, залог имущественных прав трансформировался в залог недвижимого имущества - Торгово-офисного комплекса (Монпансье). Ответчик, являясь собственником заложенного имущества, перешедшего от заемщика в порядке универсального правопреемства, является лицом, которое несет все обязанности последнего по договору залога имущественных прав № 14009/13 от 23.04.2014.

Ссылаясь на непринятие ответчиком должных мер по исполнению взятых на себя обязательств (регистрации ипотеки), Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается на отсутствие в Кредитном договоре обязательства заемщика представлять при регистрации права собственности на объект недвижимости Кредитный договор, отсутствие государственной регистрации договора о залоге, и, следовательно, его недействительность (ничтожность), отсутствие согласия собственника земельного участка (Санкт-Петербург), на котором расположен спорный объект, на возникновение залога права аренды участка, более того, прекращение в настоящее время права аренды участка.

Удовлетворяя исковые требования Банка, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 69.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Согласно пунктам 9.1.1, 9.1.3 Кредитного договора (т. 1, л.д. 18) в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по договору, в том числе возврата кредита, уплаты процентов, комиссионных платежей, предусмотренных условиями договора, заемщик предоставляет/обеспечивает предоставление кредитору:

имущественные права на строящиеся площади «Торгово-офисный комплекс с подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербурга, Приморский район, ул. Планерная, участок 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.);

право аренды земельного участка по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, местонахождение: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Планерная, участок 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.), кадастровый номер 78:34:0413403:1.

Пунктом 11.30 Кредитного договора (т. 1, л.д. 20) предусмотрена обязанность заемщика оформить ипотеку завершенного строительством объекта в срок не более чем 90 календарных дней с момента получения свидетельства на построенный объект.

По договору залога имущественных прав № 14009/13 от 23.04.2014 (т. 1, л.д. 46-51) ООО «Строительное управление-1» (залогодатель) передало в залог Банку (залогодержатель) право (требование) на получение в собственность Торгово-офисного комплекса с подземной автостоянкой общей площадью 58 530 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Планерная, участок 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.).

В соответствии с пунктом 5.5 данного договора от 23.04.2014 № 14009/13 в случае если на дату возникновения у залогодателя права собственности на Торгово-офисный комплекс (Монпансье) общей площадью 58 530 кв.м обязательства заемщика по Кредитному договору не будут исполнены, Торгово-офисный комплекс (Монпансье) общей площадью 58 530 кв.м будет являться находящимся в залоге (ипотеке) у залогодержателя в силу части 1 статьи 58 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», статей 69.1 и 77 Закона о залоге.

Как видно из материалов дела, право собственности ООО «Строительное управление-1» на спорный объект недвижимости зарегистрировано 29.12.2014.

При этом ООО «Строительное управление-1», а впоследствии Общество, в нарушение взятого на себя обязательства не оформило ипотеку завершенного строительством объекта в срок не более чем 90 календарных дней с момента получения свидетельства на построенный объект, как этом предусмотрено пунктом 11.30 Кредитного договора.

Учитывая тот факт, что заемщик должен был такую ипотеку зарегистрировать и такая возможность у него была, суд соглашается с доводами Банка о злоупотреблении заемщиком своими правами, который при регистрации права собственности на спорный объект не представил в регистрирующий орган Кредитный договор, имеющий указание на целевую выдачу кредитных средств Банком заемщику на строительство этого объекта.

Суд также учитывает, что и до настоящего времени ответчиком не предпринимается каких-либо мер, направленных на регистрацию ипотеки Банка.

Однако данное поведение нельзя признать добросовестным. Банк, предоставляя кредитные средства заемщику, исходил из наличия у себя определенного, установленного как законом, так и договором, обеспечения. В отсутствие зарегистрированного обременения спорного объекта недвижимости права Банка не могут быть защищены надлежащим образом,  при этом Общество, в свою очередь, напротив, ставится в преимущественное положение по сравнению с Банком.

Тот факт, что кредитные обязательства Общества обеспечены договорами с иными поручителями, сам по себе не означает отсутствие у Банка права залога на спорный объект.

Суд также соглашается с доводами Банка о том, что договор залога имущественных прав не является договором залога недвижимого имущества, а потому не подлежал государственной регистрации. 

После передачи здания в собственность заемщика договор залога имущественных прав в силу закона трансформировался в договор залога недвижимого имущества, однако его оформление в виде договора об ипотеке и регистрация этой ипотеки в установленном порядке не произошли по вине ООО «Строительное управление-1» и Общества, которые в нарушение пункта 11.30 Кредитного договора не оформили ипотеку здания в пользу Банка.

Общество также ссылается на отсутствие в настоящее время заключенного договора аренды земельного участка под спорным объектом недвижимости, а кроме того на отсутствие согласия собственника земельного участка – Санкт-Петербурга в лице уполномоченного органа на возникновение залога права аренды участка.

Так, статьей 69 Закона об ипотеке установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона о залоге залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Из материалов дела видно (т. 3, л.д. 50-53, 80-81), что земельный участок под спорным объектом недвижимости Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга передан на праве аренды ООО «Строительное управление-1» на срок до 31.12.2014.

При этом пунктом 7.2 договора аренды от 29.11.2007 № 00/ЗК-04527 установлено, что в случае, когда договор заключается и/или исполняется арендатором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, на права арендатора, вытекающие из договора, ипотека, предусмотренная статьями 64.1 и 64.2 Закона о залоге, не возникает.

Что касается довода о том, что договор аренды в настоящее время прекратил свое действие, судом данный довод отклоняется, поскольку, как следует из письма Комитета имущественных отношений от 16.06.2017 № 62444-32 (т. 3, л.д. 87) договор аренды от 29.11.2007 № 00/ЗК-04527 в настоящее время не расторгнут.

Относительно же содержания пункта 7.2 договора аренды, суд полагает, что в настоящем случае нельзя не учитывать положения гражданского и земельного законодательства, согласно которым ответчик обладает исключительным правом на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (Санкт-Петербург).

Согласно пункту 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (пункт 6 статьи 340 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 01.07.2014).

Принятое по данному требованию положительное решение арбитражного суда в силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» будет являться основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято судебное решение, на основании которого возникают, изменяются или прекращаются подлежащие государственной регистрации права, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (абзац 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Принимая во внимание изложенное, учитывая тот факт, что права Банка, как добросовестного участника гражданского оборота, предоставившего кредитные средства в пользование Обществу, в случае отказа в удовлетворении иска будут непосредственным образом нарушены, поскольку не будут обеспечены надлежащим образом, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Отклонить ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Монпансье» о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, юридического лица по праву Лихтенштейна «Фоника Акциенгезелльшафт».

Признать за публичным акционерным обществом «Сбербанк России» право залога на объект недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 6-этажный (а также подземных этажей - 2), общая площадь 59 500,9 кв.м, адрес объекта: Санкт-Петербург, ул. Планерная, дом 59, литера А, кадастровый номер 78:34:0413403:1295.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Монпансье» в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Галенкина К.В.