АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Магадан                                             Дело № А37-49/2020

20.08.2020

Резолютивная часть решения объявлена 20.08.2020 

Решение в полном объеме изготовлено 20.08.2020

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Дьячковой Э.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по Магаданской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 686110, Магаданская обл., Хасынский р-н, пгт. Палатка, ул. Космонавтов, д. 9)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 686410, Магаданская обл., Омсукчанский р-н, пгт. Омсукчан, ул. Ленина, д. 19), администрации Омсукчанского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 686410, Магаданская обл., Омсукчанский р-н, пгт. Омсукчан, ул. Ленина, д. 19),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области, Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу,

о признании договора недействительным, 

при участии в заседании представителей: от лиц, участвующих в деле: не явились

УСТАНОВИЛ:

Истец, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 2 по Магаданской области, обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчикам, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа, администрации Омсукчанского городского округа о признании договора аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора от 01.12.2017 №80-пм-2017 недействительным (с учетом уточнения от 28.01.2020 № 07.1-15/145 – л.д.1-2, 118, т.1). 

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 12, 166, 168, 209, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Представители лиц, участвующих в деле, в заседание не явились, извещены.

От истца поступило ходатайство от 27.07.2020 № 07.1-31/718, согласно которому истец просит считать надлежащим ответчиком по делу Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа.

Суд на основании статей 47, 159 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство.

В связи с заменой ненадлежащего ответчика суд пришел к выводу, что администрация Омсукчанского городского округа на основании статьи 51 АПК РФ подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

 Ответчик - КУМИ согласно письменному отзыву на иск от 20.02.2020 № 115 (л.д.124-128, т.1), дополнению от 24.03.2020 № 214 (л.д.27-28, т.3), от 25.05.2020 № 303 (л.д.123-124, т.3) просит истцу в иске отказать, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Администрация согласно письменному отзыву на иск от 02.03.2020 № 725  (л.д.17, т.2) просит истцу в иске отказать. 

ФИО4 согласно отзыву на иск от 25.03.2020 (л.д.50-51, т.3) просит истцу в иске отказать.

ФИО2 согласно отзыву на иск от 26.03.2020 просит истцу в иске отказать.

Согласно отзыву на иск ТУ Росимущества  в Магаданской области от 26.05.2020 № 49-ОЯ/1022 (л.д.25-26, т.4), в реестре федерального имущества учитывается объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 765,7 кв.м, закрепленный на праве оперативного управления за истцом; земельный участок с кадастровым номером 49:02:030303:11 в реестре федерального имущества не учитывается.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Омсукчанской поселковой администрации от 26.10.1994 № 149, государственной налоговой инспекции по Омсукчанскому району был выдан Государственный акт № МГО-85-02-03-00073 на право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками в п. Омсукчан  по фактическому использованию на общей площади 0,2219 для размещения административного здания по ул. Ленина, д.24 , гаража по ул. Школьной, гаража по ул. Театральной, д. 18 (л.д.11-15, т.1).

Постановлением Главы администрации Омсукчанского района от 12.05.1998 № 74 из постоянного пользования Государственной налоговой инспекции по Омсукчанскому району был изъят земельный участок площадью 405 кв.м и передан в земли пос. Омсукчан для общественных нужд. В пользовании Государственной налоговой инспекции по Омсукчанскому району были оставлены земельные участки на общей площади 1448 кв.м. (л.д.16-17, т.1).

Земельный участок площадью 1448 кв.м 15.03.1995 года был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 49:02:030303:11 (л.д.22-25, т.1).

28.12.2001  Инспекция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Омсукчанскому району Магаданской области была реорганизована в Межрайонную инспекцию Министерства налоговой службы Российской Федерации № 2 по Магаданской области (л.д.109-110, т.1).

28.12.2004 Межрайонная инспекция Министерства налоговой службы Российской Федерации № 2 по Магаданской области реорганизована в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы № 2 по Магаданской области (приказ № 2 (осн) от 29.11.2004 Управления ФНС России по Магаданской области).

С 28.08.2003 за Российской Федерации, а с 31.01.2007 за истцом были зарегистрированы права собственности и оперативного управления соответственно на нежилые помещения площадью 765,7 в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (л.д.68-69, т.1; л.д.3, 24-28, т.2). 

Начиная с 2008 года истец обращался к администрации Омсукчанского района о предоставлении доли земельного участка под часть здания, закрепленного за инспекцией на праве оперативного управления (л.д.20-21, 26-28, т.1). 

Администрация письмом от 07.02.2017 № 325 ответила, что для предоставления доли земельного участка под нежилыми помещениями необходимо провести уточнение (кадастровые работы) площади земельного участка, прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленного постановлением главы Омсукчанской поселковой администрации от 26.10.1994 № 149.

По результатам межевания были уточнены границы и площадь земельного участка 49:02:030303:11 – 1008+/-13 кв.м (л.д.42-43, т.1; л.д.48, т.2).

После проведения услуг по межеванию земельного участка и на основании заявления истца от 07.09.2017 № 02.4-05/05028 администрацией Омсукчанского городского округа постановлением от 01.12.2017 № 875 истцу была предоставлена часть (779,31 кв.м) неделимого земельного участка с кадастровым номером 49:02:030303:11, общей площадью 1008 кв.м  в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, пропорционально занимаемой площади под нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Магаданская область, п. Омсукчан, ул. Ленина, д. 24б (л.д.34, т.1).

Между сторонами (истцом и КУМИ) был подписан договор аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора от 01.12.2017 № 80-пм-2017 сроком аренды с 01.12.2017 по 01.12.2066 (л.д.35-48, т.1). Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.2018 (л.д.12-13, т.2). 

19.02.2019 истец обратился к ответчику с письмом о признании договора аренды земельного участка недействительным и об отмене постановления администрации Омсукчанского городского округа в связи с наличием действующего решения Главы Омсукчанской поселковой администрации от 26.10.1994 № 149 (л.д.49, т.1).

Ответчик письмом от 12.03.2019 № 112 ответил истцу отказом (л.д.50-51, т.1).

Полагая, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора от 01.12.2017 № 80-пм-2017 является недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование признания договора недействительный истец сослался на статьи 166, 168 ГК РФ, статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и указал, что проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора не был подписан собственниками других помещений, расположенных в здании по ул. Ленина, 24Б пос. Омсукчан Магаданской области; ответчиком нарушены положения подпункта 4 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ, поскольку в данном случае он не вправе был применять другой порядок расчета арендной платы, который прямо предусмотрен законом; спорный земельный участок относится к федеральной собственности, следовательно, ответчик не имел право распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 49:02:030303:11 (л.д.109-113, т.3).  

- в части довода истца о праве федеральной собственности на земельный участок с кадастровым номером 49:02:030303:11.

Земельный участок, площадью 1008+/-13 с кадастровым номером 49:02:030303:11 согласно выписке из ЕГРН расположен в границах п. Омсукчан муниципального образования «Омсукчанский городской округ» (л.д.134-136, т.3).

По смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок является неделимым земельным участком, то есть участком, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. 

Согласно пунктам 1,  3 статьи  3.1 Федерального закона от 25.10.2002  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона от 27.09.2013 № 253-ФЗ «О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук;

земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Судом по делу установлено, что помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 49:02:030303:11, находятся как в собственности Российской Федерации, так и в собственности граждан. 

Согласно отзыву ТУ Росимущества в Магаданской области от 26.05.2020 № 49-ОЯ/1022 (л.д.25-26, т.4) земельный участок с кадастровым номером 49:02:030303:11 в реестре федерального имущества не учитывается.

Таким образом, судом по настоящему делу установлено, что государственная собственность на спорный участок не разграничена, в связи с чем довод истца о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 49:02:030303:11 Российской Федерации является несостоятельным.

В соответствии со статьей 3.3 Вводного закона распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 Закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Таким образом, ответчик имел установленные законом полномочия по распоряжению спорным земельным участком с кадастровым номером 49:02:030303:11.

- в отношении довода истца о том, что проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора не был подписан собственниками других помещений, расположенных в здании по ул. Ленина, 24Б пос. Омсукчан Магаданской области.

Как установлено судом, в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, площадью 990,4 кв.м., расположены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности:

- ФИО4, общей площадью 74,8 кв.м. (магазин «Юпитер») с 1995 года  (л.д.134-137, т.1; л.д.31-35, 38-39, 50-51, 72, т.3);

- ФИО2, ½ от площади 211,9 кв.м. (магазин «Провиант») с 1999 года (л.д.29-30, 37, 78-89, т.3);

-  ФИО3, ½ от площади 211,9 кв.м  (магазин «Провиант») с 2006 года (л.д.14-15, т.2; л.д.36, 40, 78, т.3);

- Российской Федерации, общей площадью 765,7 кв.м с 2003 года (МРИ ФНС № 2 по МО) (л.д.132-133, т.3).

При этом в ходе рассмотрения дела судом установлено, что в Едином реестре недвижимости права собственности ФИО2 и ФИО3 на нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, учтены без указания на литер «Б» дома 24 (л.д.138-139,140, т.3).

Между тем из представленных в дело фотоматериалов очевидно, что помещения, принадлежащие ФИО2 и ФИО3 на праве собственности, расположены на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> (л.д.64-66, т.4).

Право собственности указанных граждан возникло до 2003 года, когда дому 24 еще не был присвоен литер «Б» (л.д.13, т.1).

Таким образом, судом в ходе рассмотрения дела с достоверностью было установлено, что в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, нежилые помещения принадлежат 4 собственникам: Российской Федерации, ФИО4, ФИО2 и ФИО3

Ответчиком были предоставлены части неделимого земельного участка с кадастровым номером 49:02:030303:11, общей площадью 1008+/-13 кв.м всем собственникам:

- истцу 779,31 кв.м (л.д.35-48, т.1);

- ФИО4 136,06 кв.м. (л.д.73-74, т.4);

 - ФИО3 107,83 кв.м (л.д.75-77, т.4);

- ФИО2 107,83 кв.м (л.д.78-80, т.4). Собственниками-физическими лицами в ходе рассмотрения дела в суде были подписаны Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора от 01.12.2017 № 80-пм-2017.

При этом, согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу части 2 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. 

При передаче земельного участка по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора отказ кого-либо из собственников здания от участия в таком договоре не препятствует его заключению с обратившимся лицом с условием потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Заключение такого договора не изменяет объем и характер прав иных землепользователей, не участвующих в договоре, в отношении использования ими этого земельного участка.

В связи с чем доводы истца о не подписании всеми собственниками помещений спорного договора аренды признаются судом несостоятельными.

- в части довода истца о сохранении за инспекцией  права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок на основании Государственного акта № МГО-85-02-03-00073.

Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

 Пунктом 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

1)органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2)государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3)казенным предприятиям;

4)центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Между тем пункт 4 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ предусматривает, что не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным в настоящей статье лицам на других правах,  кроме права постоянного (бессрочного) пользования, если иное не предусмотрено статьями 39.10 и 39.20 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Следовательно, оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно в соответствии с требованиями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

 - в части довода истца о несогласии с размером арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора.

Для лиц, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления, в подпункте 4 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 данного Кодекса. 

Ответчиком в ходе рассмотрения дела указанный довод истца признан обоснованным, в связи с чем 22.07.2020 ответчиком было направлено в адрес истца дополнительное соглашение от 20.07.2020 к договору аренды от 01.12.2017 № 80-пм-2017 с расчетом арендной платы, который  определен в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 и составляет 144,10 рублей в месяц (л.д.71-72, т.4).

Кроме того ответчиком был подготовлен акт сверки по состоянию на 30.06.2020, согласно которому по данным ответчика за истцом за период с 01.12.2017 по 30.06.2020 числится переплата на сумму 36 481,54 рублей.

Между тем истец от подписания дополнительного соглашения от 20.07.2020 к договору аренду отказался до рассмотрения настоящего дела.

По общим правилам статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

 На основании вышеизложенного, пункт 3.2 договора  аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора от 01.12.2017 № 80-пм-2017 в части установления ежемесячной арендной платы в размере, превышающем 144 рублей 10 копеек является недействительным, как противоречащий положениям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. 

По заявленным требованиям подлежит уплате госпошлина в размере 6 000,00 рублей. Истец при подаче иска в суд госпошлину не уплачивал, был освобожден на основании статьи 333.37 НК РФ.

В связи с частичным  удовлетворением заявленных требований госпошлина по делу относится на стороны, истца и ответчика, по 3 000,00 рублей соответственно, которые от уплаты госпошлины освобождены на основании статьи 333.37 НК РФ

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме.

Руководствуясь статьями 47, 51, 110, 156, 159, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Считать надлежащим ответчиком по делу - комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа.

2. Привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрацию Омсукчанского городского округа.

3. Признать недействительным пункт 3.2 договора  аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора от 01.12.2017 № 80-пм-2017 в части установления ежемесячной арендной платы в размере, превышающем 144 рублей 10 копеек. 

4. В удовлетворении остальной части заявленных требований истцу отказать.

5. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья                                     Дьячкова Э.Л.