СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4777/2023-ГК

г. Пермь

08 июня 2023 года

Дело № А60-39763/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 с использованием средств веб-конференции: ФИО3, предъявлено удостоверение адвоката, доверенность от 15.08.2022; ФИО4, предъявлен паспорт, доверенность от 15.08.2022;

от Администрации города Екатеринбурга с использованием средств веб-конференции: ФИО5, предъявлено удостоверение, доверенность от 23.01.2023; 

от общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс»: ФИО6, предъявлен паспорт, доверенность от 10.06.2022; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2023 года 

по делу № А60-39763/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304667305000080)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга, Администрации города Екатеринбурга 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании заключить договор купли-продажи, 

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304667305000080) 

о расторжении договора аренды и выселении,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее – ДУМИ) об обязании заключить договор купли-продажи с изложением п. 2.1 договора в следующей редакции: «п. 2.1. Цена объекта составляет 4 038 350 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС» (дело № А60-39763/2022). 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2022 к участию в деле в качестве ответчика в порядке ст. 46 АПК РФ привлечена Администрация города Екатеринбурга.

Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 02.11.2018 № 59000687, выселении из занимаемых помещений площадью 212,5 кв. м (подвал – помещения № 1-7, 17-24), расположенных по адресу: 

<

...>, взыскании почтовых расходов в сумме 337,83 руб. (дело № А60-49230/2022).

Определением суда от 21.11.2022 дела № А60-39763/2022, № А60-49230/2022 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А60-39763/2022. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2023 года (резолютивная часть решения от 03.03.2023) исковые требования Департамента удовлетворены. В удовлетворении иска ИП ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП ФИО2 обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, назначить по настоящему делу судебную экспертизу.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что не соблюден предусмотренный договором аренды порядок проведения осмотра помещения со стороны арендодателя, при этом принципиально, что назначение помещения не предполагает необходимость постоянного и непосредственного нахождения ФИО2 в помещении.

Заявитель указывает, что судом не дана оценка представленным ИП ФИО2 документам, подтверждающим использование помещений в соответствии с назначением, в частности, заявитель пояснил, что в арендуемых помещениях осуществлялась демонстрация музыкального оборудования и фотооборудования в целях его дальнейшей сдачи в прокат/продажи. Суд не дал оценки документам, представленным ИП ФИО2 (договорам оказания услуг с ФИО7, ФИО8, ФИО9, договорам проката). Также заявитель отметил, что ФИО10 не является представителем ФИО2, прибыла в помещения по просьбе сына (ФИО2), поскольку в данное время  (17.05.2022) администрацией был инициирован осмотр помещений.

Кроме того, заявитель жалобы ссылается на то, что суд самостоятельно осуществил добычу доказательств в поддержку Департамента, проведен осмотр и запрос в сети «Интернет» о нахождении в спорном помещении музыкальной студии. При этом ДУМИ не ссылался на такую информацию.

Кроме того, апеллянт считает, что обращение жителя дома ФИО11 не подтверждает использование помещения не по назначению. Указания жителя дома ФИО11 на то, что из подвала дома по адресу: 

<

...>, слышна игра на музыкальных инструментах, по мнению заявителя, не опровергают представленные ФИО2 доказательства надлежащего использования помещения (конторское и торговое). 

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. К жалобе приложены скриншоты сервиса «Яндекс Карты».

Департамент по управлению муниципальным имуществом представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложены возражения по ее доводам, указывая на то, что о проведении осмотра помещений ответчик был извещен в письме от 15.07.2022 № 02.08-18/255, направленном в его адрес по электронной почте, кроме того, о проведении осмотра проведенного 17.05.2022 ответчику было также известно, о чем свидетельствует протокол опроса свидетеля ФИО10, которая подтвердила, что 17.05.2022 позвонил сын и просил принять участие в осмотре помещения; оснований для назначения экспертизы не имеется, доказательств недостоверности отчета об оценке, составленного ООО «Группа компаний «Метрикс», не представлено, просит в удовлетворении жалобы отказать. 

Третье лицо ООО «Группа компаний «Метрикс» в отзыве на апелляционную жалобу указывает на то, что ИП ФИО2 было известно об осмотре арендуемых помещений, что следует из материалов дела, а также  ссылается на отсутствие оснований для проведения экспертизы, достоверность отчета об оценке заявитель не оспаривал, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также приобщить к материалам дела заключение специалиста (рецензию) ООО «Р-оценка» ФИО12 № 207-2015 от 26.05.2023.

ИП ФИО2 направлены возражения на отзывы, в которых он просит отказать третьему лицу в приобщении к материалам дела заключения специалиста (рецензии) ООО «Р-оценка» № 207-2015 от 26.05.2023, настаивает на назначении по настоящему делу экспертизы. 

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 доводы и требования жалобы, ходатайство о назначении экспертизы поддержал, представитель Администрации возразил против удовлетворения жалобы и ходатайства о назначении экспертизы; представитель третьего лица возразил против доводов жалобы и назначения экспертизы, просил приобщить к делу заключение специалиста (рецензию) ООО «Р-оценка» ФИО12 № 207-2015 от 26.05.2023, против приобщения документов, приложенных к жалобе, возразил.

Судом апелляционной инстанции ходатайство ИП ФИО2 о назначении экспертизы рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено с учетом того, что спор может быть рассмотрен по имеющимся в деле доказательствам. В приобщении к материалам дела дополнительных документов от ИП ФИО2 и третьего лица отказано на основании ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 02.11.2018 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 59000687 (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2020 – л.д.16, т.1), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: 

<

...> - нежилое  встроенное помещение (подвал - помещения № 1-7, № 17-24), общей площадью 212,5 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704037:2587, для использования по назначению: под конторское, торговое (л.д.7-13, т.1).

Срок договора установлен с 12.11.2018 по 12.11.2023 (п. 1.2).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.11.2018 (л.д.15).

Государственная регистрация договора произведена 19.12.2018.

Сторонами подписаны изменения в акт приема-передачи муниципального объекта (нежилого помещения) арендатору от 20.10.2020 (л.д.17, т.1).

ИП ФИО2 обратился к Департаменту с заявлением о заключении договора купли-продажи данного имущества.

Письмом от 10.06.2022 № 02.12-15/1/002/2945 Департамент направил заявителю проект договора купли-продажи объект муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 09.06.2022 № 2324 (л.д.19-20, т.1). Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена объекта составляет 7 882 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС (л.д.21-26, т.1).

Истец не согласился с ценой, указанной в проекте договора ссылаясь на то, что в соответствии с заключением специалиста рыночная стоимость объекта составляет 4 038 350 руб., направил в адрес ответчика договор купли-продажи с протоколом разногласий от 14.06.2022 (л.д.27, т.1).

Департамент по управлению муниципальным имуществом с ценой, предложенной арендатором не согласился и направил письмо № 02.12-15/1/229 от 04.07.2022, указав, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - л.д.28, т.1).

Указанные обстоятельства послужили ИП ФИО2 основанием для обращения в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемых помещений.

В свою очередь, Департамент, обращаясь в суд с иском, просит расторгнуть договор аренды от 02.11.2018 № 59000687 и выселить арендатора из занимаемых помещений, ссылаясь на то, что арендуемые помещения используются не по назначению.

Как указывает Департамент, по результатам проверки использования помещения, проведенной 23.03.2022, выявлено, что помещения № 5, 18, 21 используются под музыкальную студию. К акту (представлен в электронном виде) приложены фотографии помещений, на которых изображены установленные музыкальные инструменты, мебель, а также микрофоны и кабели для подключения инструментов.

По результатам проверки использования помещения, проведенной 17.05.2022, установлено, что помещение № 20 площадью 35,4 кв.м используется под видеостудию, помещения № 7, 22 общей площадью 25 кв.м используются под складские.

По результатам проверки использования помещения, проведенной 18.07.2022, было выявлено, что помещение № 3 площадью 29,5 кв. м используется под музыкальную студию, помещение № 19 площадью 24 кв. м используется под музыкальную студию.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 была направлена претензия от 08.04.2022 № 02.15-14/002/1797 с требованием в срок до 25.04.2022 устранить допущенные нарушения условий договора аренды. 

20.05.2022 ИП ФИО2 вновь была направлена претензия № 02.15-13/002/2496 с требованием расторгнуть договор в срок до 17.06.2022 и освободить арендуемые помещения.

Неисполнение ИП ФИО2 претензионных требований явилось  основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал исковые требования Департамента о расторжении договора и выселении обоснованными и подлежащими удовлетворению, и, поскольку у ИП ФИО2 отсутствует право на преимущественное приобретение вышеуказанного нежилого помещения, в удовлетворении требований ИП ФИО2 суд отказал.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что между Департаментом и ИП ФИО2 заключен договор аренды от 02.11.2018 № 59000687 на использование нежилого помещения площадью 212,5 кв.м (подвал - помещения N 1-7, N 17-24), расположенного по адресу: 

<

...>.

По условиям (п. 1.1) договора переданные помещения предназначены для использования под конторское, торговое. Пунктом 3.2.2 договора установлено, что арендатор обязан использовать объект в соответствии с назначением, определенным п. 1.1 договора.

В пункте 7.3 договора также предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Обращаясь с заявленными требованиями, Департамент просит расторгнуть договор аренды от 02.11.2018 № 59000687 и выселить арендатора из занимаемых помещений, ссылаясь на то, что спорное помещение было передано арендатору в аренду для использование под конторское, торговое, однако фактически используется под музыкальную студию (акты осмотра от 23.03.2022, от 17.05.2022, 18.07.2022).

Ответчик, возражая против требований Департамента, ссылается на недоказанность факта использования помещения не по назначению, считает, что представленные истцом акты осмотра являются недопустимыми доказательствами.

Рассмотрев доводы и возражения ИП ФИО2, суд апелляционной инстанции суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В подтверждение факта ненадлежащего использования нежилого помещения в материалы дела ДУМИ представлены: акт обследования нежилого помещения от 23.03.2022; фотографии обследования нежилого помещения от 23.03.2022; акт проверки использования нежилого помещения (здания) от 17.05.2022; акт проверки использования нежилого помещения (здания) от 18.07.2022 с фотомаериалами (т. 2 л.д. 38-45); претензия от 08.04.2022 № 02.15-14/002/1797; претензия от 20.05.2022 № 02.15-13/002/2496; обращения ФИО11 о нарушениях, допущенных ответчиком при использовании помещения от 16.03.2022, от 05.05.2022; от 05.07.2022 (т. 2 л.д.26-33).

Указанными документами подтверждается фактическое использование части арендуемых помещений для музыкальной студии, а не в качестве торговых или конторских помещений.

Доводы, изложенные в жалобе, со ссылкой на несоблюдение процедуры осмотра помещений, неуведомлении арендатора об осмотре признаются судом апелляционной инстанции необоснованными, с учетом того, что положения договора № 59000687 не устанавливают особых правил осмотра помещений арендодателем. При этом обязанность предоставить помещение для осмотра арендодателю предусмотрена условиями договора (п. 3.2.17). Заявляя о ничтожности составленных актов (о нарушении процедуры осмотра) ИП ФИО2 не опроверг содержания фотоматериалов, которые приложены к актам, заявление о фальсификации доказательств в порядке, установленном ст. 161 АПК РФ ответчиком не заявлено. Доводы о том, что в помещении происходила лишь сдача инструмента в прокат, либо продажа не опровергают факта игры на музыкальных инструментах непосредственно в арендуемом помещении, поскольку как из фотоматериалов, на которых изображены музыкальные инструменты, подключенные и установленные с очевидностью в целях игры на них (возможно и без передачи в собственность, на условиях проката), так и из жалобы жильца дома следует, что в помещении систематически осуществлялось воспроизведение музыки. Не опровергают факт нарушения назначения помещений, указанного в договоре аренды и документы, представленные ИП ФИО2 в обоснование позиции об оказании ему услуг по демонстрации фото- и видеообрудования, поскольку такая демонстрация даже при её проведении может оцениваться как работа видеостудии.  

Доводы заявителя жалобы о том, что ему не было известно об осмотре, подлежат отклонению, как не соответствующие материалам дела.

Материалами дела подтверждается, что истец уведомлял ответчика о проведении осмотра, неоднократно направлял ответчику претензии, которые были оставлены ответчиком без ответа. О проведении осмотра помещения 18.07.2022 ответчик был извещен письмом от 15.07.2022 № 02.08-18/255, которое было направлено ответчику по электронной почте.

Кроме того, о проведении осмотра помещения, проведенного ранее - 17.05.2022, ответчику также было известно, о чем свидетельствует протокол опроса свидетеля ФИО10, которая подтвердила, что 17.05.2022 позвонил сын и просил принять участие в осмотре помещения (т. 2 л.д. 19). При этом очевидно, что если ФИО2 просил ФИО10 принять участие в осмотре, его воля была направлена на то, чтобы указанное лицо приняло участие в осмотре. В любом случае данные обстоятельства свидетельствуют о том, что заявитель был извещен об осмотре помещений.  

Вопреки доводам апеллянта, то обстоятельство, что судом первой инстанции непосредственно в судебном заседании был осуществлен осмотр и запрос в сети Интернет о нахождении  в спорном помещении музыкальной студии, не противоречит действующему процессуальному законодательству и принципу состязательности. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в судебном заседании суда первой инстанции ставился вопрос о том, что суд исследует Интернет, указанные доводы были озвучены представителем Администрации г. Екатеринбурга. При этом информация о студии звукозаписи арендатора имеется в открытых источниках.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание, что фактически ответчик использует занимаемое нежилое помещение не в соответствии с условиями договора, суд первой инстанции законно и обоснованно признал требования Департамента о расторжении договора и выселении из занимаемых помещений подлежащими удовлетворению.

Изложенные в жалобе доводы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отклоняются как не имеющие правового значения, поскольку судом не установлено оснований для преимущественного приобретения предпринимателем помещений в связи с выявленными нарушениями.

Кроме того, следует отметить, что оспаривая рыночную стоимость объекта, истец не указывает, какие ошибки были допущены в отчете ООО «ГК «Метрикс», способные повлиять на итоговую величину рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, поскольку конкретные доводы, относительно недостоверности величины рыночной стоимости подлежащего выкупу помещения, установленной в отчете об оценке от 08.04.2022 № 104, составленном ООО «Группа компаний «Метрикс», истцом не приведены, несогласие истца лишь с размером рыночной стоимости объекта не являлось основанием для проведения экспертизы и определения иной рыночной стоимости.

Таким образом, все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2023 года по делу № А60-39763/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова 

 

Судьи

 

М. А. Полякова 

 

 

В.В. Семенов