﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-23224/2018

г. Краснодар

04 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области), при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи от заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН  1046164044156) – Решетняк Л.П. (доверенность от 18.12.2019), в отсутствие представителей заявителя – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – закрытого акционерного общества «Донское крупнопанельное домостроение», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Леанта», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу  № А53-23224/2018, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просил:

– признать незаконным решение управления Росреестра от 07.08.2018 № 61/001/008/2017-75638 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении соглашения от 26.06.2014 к договору от 23.03.2011 № 32964 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район,        2 мкр. «Темерник» (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020605:44),

– обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964 (уточненные требования; т. 1, л. д. 111).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Донское крупнопанельное домостроение» (далее – общество, ЗАО «ДКД»; т. 1,                   л. д. 51 – 52).

Решением от 26.12.1018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.03.2019, ходатайство департамента об уточнении предмета требования удовлетворено. Суд признал незаконным решение управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации недвижимости). На управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964.

Судебные акты мотивированы следующим. 23.03.2011 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка  площадью 2 461 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 06 05:0044 для использования в целях завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома. В отношении указанного участка (номер изменен на 61:44:0020605:44) в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ЗАО «ДКД» и в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства; в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020605:5380. 26.06.2014 департамент и общество подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964 (далее – соглашение от 26.06.2014), с заявлением о государственной регистрации которого департамент обратился в управление Росреестра 25.07.2017. Уведомлением от 08.05.2018 управление Росреестра сообщило о приостановлении действий по государственной регистрации соглашения  от 26.06.2014, сославшись на часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214, Закон об участии в долевом строительстве); по этому же основанию 07.08.2018 заявителю в государственной регистрации соглашения отказано. В статье 26 Закона № 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав; если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ, в силу статьи 27 данного Закона в государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора. Согласно статье 352 Гражданского кодекса залог прекращается в случае прекращения заложенного права; государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды. Следует из анализа положений статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным земельным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся     (статья 413 Гражданского кодекса). Таким образом, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды. Поскольку участники долевого строительства зарегистрировали свои права на ряд помещений в составе многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, с момента такой регистрации возникла общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на участок и законных оснований для отказа в регистрации соглашения от 26.06.2014 о прекращении договора аренды у управления Росреестра не имелось. Закреплено в пункте 1.1 статьи 25 Федерального закона                 от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» (далее – Закон № 102-ФЗ, Закон об ипотеке), что регистрационная запись о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Однако названная норма определяет порядок погашения регистрационной записи об ипотеке земельного участка до момента возникновения у собственников помещений в отношении участка права общей долевой собственности. Оспариваемый отказ управления Росреестра от 07.08.2018 не соответствует законодательству и нарушает права заявителя. Зарегистрированное в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов города Ростова-на-Дону управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области                    от 28.05.2018 № 82240/12/61029-СД ограничение (обременение) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на момент принятия решения об отказе в регистрации соглашения от 26.06.2014 (07.08.2018) отсутствовало. В целях устранения нарушения прав и законных интересов заявителя на управление Росреестра следует возложить обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (далее – суд округа, окружной суд) от 24.06.2019 решение от 26.12.1018 и апелляционное постановление от 01.03.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

Суд округа указал на следующие нарушения и недостатки, допущенные при рассмотрении дела. В судебных актах отсутствует указание на день, в который, по мнению судов, возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020605:44, прекратились право аренды общества на него и залог, возникший в пользу участников долевого строительства на основании Закона № 214-ФЗ. В части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ закреплено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом об участии в долевом строительстве. Согласно части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании данного Закона залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона      № 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Следует из положений части 11 статьи 53 Закона о регистрации недвижимости, пункта 1.1       статьи 25 Закона об ипотеке, что регистрационная запись о залоге права аренды  земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В судебных актах не названы, подлежащие применению к спорным правоотношениям, специальные нормы Закона об участии в долевом строительстве, Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации недвижимости, опровергающие доводы регистрирующего органа. Не установлены обстоятельства, с которыми специальные нормы указанных федеральных законов связывают прекращение залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) объекта долевого строительства, и возможность погашения регистрационной записи о залоге права аренды такого земельного участка. Судебные инстанции не обсудили необходимость привлечения к участию в деле участников долевого строительства объекта недвижимости, возводимого на спорном земельном участке (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;      далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Вывод суда первой инстанции об отсутствии в ЕГРН на момент принятия управлением Росреестра оспариваемого решения от 07.08.2018 ограничений (обременений) в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 и запрета регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении названного участка, документально не подтвержден, противоречит имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН от 25.09.2018 (т. 1, л. д. 77, 78), в которой и на указанную дату, соответствующие ограничения (обременения) отражены. Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на принятие вышеназванных ограничений (арест, запрет осуществления регистрационных действий) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 не в рамках производства по уголовному делу и дела о банкротстве юридического лица, как допускающая возможность их игнорирования государственным регистратором, нормативно не мотивирована.

При новом рассмотрении дела протокольным определением от 24.09.2019 к участию в деле № А53-23224/2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Леанта» (далее – ООО «УО «Леанта», управляющая организация; т. 2, л. д. 156).

Решением от 11.12.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.02.2020, ходатайство заявителя об уточнении предмета требования удовлетворено. Суд признал незаконным решение управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964, как не соответствующее Гражданскому кодексу и Закону № 218-ФЗ. На управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964.

Судебное решение мотивировано следующим. При обращении в управление Росреестра департаментом в качестве документа-основания (часть 4 статьи 18 Закона        № 218-ФЗ) для государственной регистрации было представлено соглашение                     от 26.06.2014. Исходя из положений частей 1, 2, 5 статьи 16 Федерального закона               от 29.12.2004 № 189-З «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ, Вводный закон), части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, части 1 статьи 42 Закона о регистрации недвижимости, разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленумов № 10/22, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а департамент утрачивает право распоряжения им. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру с кадастровым номером 61:44:0020605:5461 в многоквартирном доме управлением Росреестра осуществлена 13.06.2017. Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в 2017 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2016. С указанного момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме право аренды ЗАО «ДКД» прекратило свое действие. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В рассматриваемом случае возможно прекращение ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, поскольку договор аренды расторгнут на основании соглашения от 26.06.2014; объект долевого участия окончен строительством; застройщиком переданы участникам долевого строительства конкретные помещения; отсутствуют доказательства обращения участников долевого строительства за взысканием на предмет залога, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств перед ними. Осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, в связи с расторжением договора аренды, не поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка. Подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не для прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога. Оспариваемое решение административного органа нарушает права и законные интересы заявителя. В данном случае заявитель правомерно сослался на возникновение права общей долевой собственности в силу закона и отсутствие препятствий для государственной регистрации прекращения договора аренды спорного земельного участка. Наличие в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 зарегистрированного ограничения (обременения) в виде ареста и запрещения совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018 № 82240/12/61029-СД препятствовало управлению Росреестра совершать регистрационные действия. Указанная запись об ограничении (обременении) сохранялась до 01.11.2018. Вместе с тем, на момент заключения соглашения о расторжении договора аренды от 26.06.2014 арест на объект наложен не был, и по состоянию на принятие регистрирующим органом оспариваемого отказа             от 07.08.2018 право аренды общества прекращено, ввиду перехода земельного участка в собственность граждан многоквартирного дома, поэтому предусмотренные постановлением судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018 обременения в отношении права аренды земельного участка не могли быть применены. У управления Росреестра отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации прав, требования заявителя подлежат удовлетворению. 

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции полностью поддержал.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 11.12.2019 и апелляционное постановление от 18.02.2020 (в тексте жалобы дата ошибочно указана как 27.12.2019) отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судами неправильно применены нормы материального права, неправильно истолкованы нормы закона, подлежащие применению. В части 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве закреплено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом об участии в долевом строительстве. Согласно части 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды земельного участка, возникший на основании данного Закона, прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Установлено в части 11 статьи 53 Закона о регистрации недвижимости, в пункте 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, что регистрационная запись о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Суды не указали, подлежащие применению к спорным правоотношениям специальные нормы законодательства, опровергающие доводы управления Росреестра. До настоящего времени застройщик с приложением документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, не обращался. Государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, не произведена. ЕГРН содержит сведения об участниках долевого строительства, которым застройщиком не были переданы помещения в многоквартирном доме, либо у управления Росреестра отсутствует информация о передаче застройщиком этим участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме. В отсутствие у управления Росреестра сведений об исполнении застройщиком обеспеченных залогом обязательств по ряду договоров долевого участия в строительстве, отсутствовала объективная возможность погашения записи об аренде земельного участка. В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости наличие ареста явилось безусловным препятствием в осуществлении регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44. Вывод судов о том, что актуальный на момент принятия решения об отказе от 07.08.2018 арест, наложенный на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018, не препятствовал проведению регистрационных действий, прямо противоречит нормам действующего законодательства. Суды не привели нормативно-правового обоснования, допускающего возможность игнорирования государственным регистратором прав внесенной в ЕГРН записи об ограничении (обременении) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44. Установленная статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса совокупность условий, являющихся основанием для признания оспариваемого решения незаконным, отсутствует.

Департаментом в суд округа представлены письменные возражения против удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса по ходатайству управления Росреестра заседание окружного суда проведено с использованием систем видеоконференц-связи, участвующий в нем представитель управления Росреестра на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного     акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с принятием по делу нового судебного акта, по следующим основаниям.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции при новом рассмотрении дела признали требования департамента законными и обоснованными, а оспариваемый отказ управления Росреестра от 07.08.2018 в государственной регистрации соглашения     от 26.06.2014 о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2011, не соответствующим Гражданскому кодексу и Закону № 218-ФЗ.

Направляя настоящее дело постановлением от 24.06.2019 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, суд округа указал на установленные Законом об участии в долевом строительстве особенности регулирования отношений, вытекающих из залога, возникающего на основании данного Закона, представляющие собой гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; привел ссылку на норму части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в силу которой залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 данного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на таком земельном участке.

  Судебные инстанции в обжалуемых судебных актах повторно не раскрыли мотивы принятия ими во внимание общих положений Гражданского кодекса и Закона о регистрации недвижимости, и отклонения доводов управления Росреестра о необходимости применения к спорному земельном участку специальных положений Закона об участии в долевом строительстве (часть 8.1 статьи 13) и Закона об ипотеке (пункт 1.1 статьи 25). 

В рассматриваемом случае к земельному участку с кадастровым номером 61:44:0020605:44, предоставленному в аренду для завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, осуществляемого застройщиком              ЗАО «ДКД» с привлечением средств участников долевого строительства по правилам Закона № 214-ФЗ, подлежали применению специальные нормы о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме. Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют. Сведения регистрирующего органа о том, что отдельные объекты долевого строительства не переданы в установленном законом порядке участникам долевого строительства до настоящего время, ни департаментом, ни судами не опровергнуты.

Условия для погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, установленные в пункте 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке (в редакции, применимой к отказу от 07.08.2018), не только ничем не подтверждены, но, напротив, противоречат установленным обстоятельствам ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 27.12.2016, то есть значительно позднее заключения соглашения от 26.06.2014, представленного департаментом на государственную регистрацию. 

Безосновательны ссылки судов и на государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, которая также осуществлена спустя несколько лет (13.06.2017) после заключения соглашения от 26.06.2014, представленного департаментом на государственную регистрацию, и не исключала учет особенностей прекращения залога права аренды земельного участка, установленных Законом № 214-ФЗ, особенностей погашения регистрационной записи о залоге права аренды земельного участка, возникшего в силу Закона № 214-ФЗ, установленных пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, частью 11 статьи 53 Закона о регистрации недвижимости.

 Доводы судов о том, что в рассматриваемом случае возможно прекращение ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, поскольку договор аренды расторгнут на основании соглашения    от 26.06.2014; объект долевого участия окончен строительством; застройщиком переданы участникам долевого строительства конкретные помещения; отсутствуют доказательства обращения участников долевого строительства за взысканием на предмет залога, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств перед ними, постановлены без исследования обстоятельств исполнения обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства, в отсутствие правовых и фактических оснований для применения к спорным правоотношениям подпункта 3 пункта 1 статьи 352, пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса.

Правильно заключив о том, что наличие в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 зарегистрированного (до 01.11.2018) ограничения (обременения) в виде ареста и запрещения совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018                             № 82240/12/61029-СД препятствовало управлению Росреестра совершать регистрационные действия, суды первой и апелляционной инстанций не вправе были оценить в качестве незаконного, принятое с учетом таких ограничений (обременений) и требований пункта 37 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона № 218-ФЗ, решение об отказе    от 07.08.2018.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения настоящего дела, установлены, но изложенные в тексте настоящего постановления нормы законодательства Российской Федерации применены неправильно, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных департаментом требований в полном объеме.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по делу                                    № А53-23224/2018 отменить, в удовлетворении заявленных требований Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                          Н.С. Мазурова 

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов

                                                                                                                             А.И. Мещерин