Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-4392/2020

02 октября 2020 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 24.09.2020.

Мотивированное решение изготовлено 02.10.2020. 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению государственного бюджетного учреждения Республики Саха (Якутия) "Якутская республиканская клиническая больница" (ИНН 1435026510, ОГРН 1021401068897) к Международному детскому фонду "Дети Саха-Азия" (ИНН 1435005038, ОГРН 1021401050846) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2019 № 26 в редакции от 29.05.2020, с участием представителей: истца – Барашковой Т.А. по доверенности от 05.03.2020, ответчика – Невидомского М.А. по доверенности от 03.08.2020 № 7, установил: 

государственное бюджетное учреждение Республики Саха (Якутия) "Якутская республиканская клиническая больница" – далее истец, Больница обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Международному детскому фонду "Дети ФИО2" – далее Фонд, ответчик об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2019 № 26 в редакции от 29.05.2020. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в связи с изменением эпидемиологической ситуации по причине прямого указания государственного органа, запрещающего осуществлять прием больных эндокринологическим диспансером, использование арендованного помещения по прямому назначению стало невозможным; по указанной причине истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о уменьшении размера арендной платы, установленной договором аренды недвижимого имущества от 01.09.2019 № 26 на период с 23.03.2020 и до начала приема пациентов в эндокринологическом диспансере, в том числе в виде официальной оферты с приложением дополнительного соглашения к договору, в связи с тем, что ответчик в пределах срока действия договора до 31.05.2020 не акцептовал официальные предложения истца о снижении размера арендной платы, истец включил в текст последнего дополнительного соглашения условие о пролонгации срока действия договора до 30.08.2020, между тем, данная оферта также осталась неакцептованной ответчиком, т.е. возникли разногласия относительно размера арендной платы и срока действия договора, что явилось причиной обращения в суд, вводимые в связи с пандемией ограничения, факт распространения коронавирусной инфекции являются существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ, требование истца от 29.05.2020 № 620 о заключении дополнительного соглашения № 1 к договору аренды нежилого помещения № 26 от 01.09.2019 в связи с существенным изменением обстоятельств ответчик добровольно не удовлетворил, оставив без ответа, более того 15.06.2020 ответчик направил в адрес истца письмо о необходимости возврата помещения по акту с 22.06.2020, ответчик уклоняется от подписания дополнительного соглашения, в соответствии с которым арендная плата уменьшается до 281, 42 рублей за 1 кв.м. в месяц, что в пересчете на общую площадь арендуемого помещения составляет 204 085, 78 рублей ежемесячно в период действия договора с 23.03.2020 по 30.08.2020 без учета коммунальных и иных обязательных платежей, которые подлежат оплате истцом самостоятельно и за свой счет, имея заинтересованность в пролонгации действия договора и нецелесообразность прекращения арендных отношений истец предложил продлить срок действия договора по 30.08.2020. 

Истец уточнил исковые требования в заявлении от 15.09.2020, в котором просит обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2019 № 26 в редакции от 29.05.2020, в котором уточнил срок аренды помещения с 01.09.2019 по 31.12.2020, арендная плата по договору в период аренды с 01.09.2019 по 22.03.2020 и в период с 14.09.2020 по 31.12.2020 составляет 533 022 рублей в месяц из расчета 735 рублей за 1 кв.м., в период аренды с 23.03.2020 по 13.09.2020 устанавливается сниженная арендная плата в размере 204 085, 78 рублей в месяц из расчета 281, 42 рублей за 1 кв.м.    

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ протокольным определением от 24.09.2020.

Ответчик не согласен с исковыми требованиями по основаниям, указанным в отзыве без даты и номера (л.д. 119 – 121),                                               

Судом установлены следующие обстоятельства дела. 

01.09.2019 между Больницей и Фондом заключен договор аренды недвижимого имущества № 26, в соответствии с которым Фонд (Арендодатель) сдает, а Больница (Арендатор) принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения, состоящие из 4 отдельных блоков, общей площадью 725,2 кв.м.,  расположенные по адресу: РС (Я), 

<

...> для размещения эндокринологического диспансера. Передача помещения оформляется актом приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Помещение сдается в аренду с 01.09.2019 по 31.05.2020, договор вступает в силу с момента подписания в установленном законодательством РФ порядке. В течение срока аренды Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам без письменного согласия Арендодателя.    

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления Арендатора не позднее чем за 30 календарных дней.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи, оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу договора; письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем продлении договора; письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии; по истечении срока договора аренды, а также при досрочном его прекращении осуществить платежи, предусмотренные договором; возвратить помещение Арендодателю после прекращения договора по акту, если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков (не оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения, приема сточных вод и прочее), он может потребовать их возмещения. 

Арендная плата устанавливается из расчета 735 рублей за один кв.м., ежемесячная арендная плата составляет 533 022 рублей в месяц, общая сумма договора составляет 4 797 198 рублей. В стоимость аренды не входит оплата коммунальных и иных обязательных платежей (телефонных переговоров, интернета, эксплуатационных услуг, охраны и пр.), которые осуществляются Арендатором самостоятельно за свой счет. Платежи Арендатор осуществляет до 25 числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя.

По акту приема-передачи от 01.09.2019 нежилое помещение передано Арендодателем и принято в срочное возмездное владение и пользование Арендатором, акт свидетельствует факт передачи помещения от Арендодателя к Арендатору.

Указом Главы РС (Я) от 17.03.2020 № 1055 «О введении режима повышенной готовности на территории РС (Я) и мерах по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» на территории РС (Я) введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Якутской территориальной подсистемы Единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Распоряжением Минздрава РС (Я) от 18.03.2020 № 01-08/190 «О временном приостановлении проведения диспансеризации и профосмотров взрослых и детей, работу выездных мобильных бригад, плановый прием пациентов в стационарные отделения» всем руководителям медицинских организаций РС (Я) на период повышенной готовности указано временно приостановить до особого распоряжения проведение диспансеризации и профилактические осмотры взрослых и детей. 

Постановлением Главного государственного санитарного врача по РС (Я) от 08.04.2020 № 10 предписано обеспечить соблюдение запрета на посещение пациентами амбулаторных медицинских организаций в плановом порядке, на плановую диспансеризацию населения, на плановые профилактические осмотры населения.

Приказом Больницы от 20.03.2020 № 172 приостановлен прием пациентов в эндокринологическом диспансере, расположенном в арендуемом помещении, с 23.02.2020 и до особого распоряжения. 

10.04.2020 Больница обратилась с письмом № 310 в адрес Фонда с просьбой предоставить арендные каникулы с 23.03.2020 по 31.05.2020, уменьшить размер арендной платы, установленной договором на период с 23.03.2020 и до начала официального приема пациентов в эндокринологическом диспансере, в том числе в виде официальной оферты с приложением дополнительного соглашения к договору. 

17.04.2020 Больница обратилась с письмом № 357 в адрес Фонда с просьбой уменьшить до 0 арендную плату с 23.03.2020 с приложением проекта соглашения об уменьшении арендной платы.

20.04.2020 Больница обратилась с письмом № 378 в адрес Фонда с просьбой о снижении арендной платы до 396 рублей за 1 кв.м.

20.05.2020 Больница обратилась с письмом № 560 в адрес Фонда о несогласии с предложенными Фондом отдельными условиями дополнительного соглашения от 28.04.2020 № 1 к договору аренды помещения от 01.09.2019 № 26 (588 рублей за 1 кв.м.), с просьбой снизить размер арендной платы по договору до 281, 42 рублей за 1 кв.м., что составит 204 085, 78 рублей в месяц на период с 23.03.2020 и до начала официального приема пациентов в диспансере с приложением подписанного дополнительного соглашения № 1 от 28.04.2020 к договору аренды помещения от 01.09.2019 № 26 с протоколом разногласий и приложением договора аренды помещений на предстоящие месяцы.

Фонд в ответ на вышеуказанные письма Больницы направил ответы от 13.04.2020 № 01-01-41 (о необходимости рассмотрения вопроса предоставления арендных каникул после принятия региональных нормативных правовых актов), от 17.04.2020 № 01-01-43 (о не принятии предложения уменьшить до 0 арендную плату), от 28.04.2020 № 01-01-46 (о невозможности принятия предложения о снижении арендной платы до 396 рублей за 1 кв.м. в месяц, предложении варианта снижения арендной платы до 588 рублей за 1 кв.м. в месяц на период с 23.03.2020 по 31.05.2020), от 20.05.2020 № 01-01-48 (об оставлении в силе варианта снижения арендной платы до 588 рублей за 1 кв.м. в месяц на период с 23.03.2020 по 31.05.2020).

14.05.2020 Фонд обратился с уведомлением от 14.05.2020 № 01-01-47 об окончании действия договора № 26 аренды помещения от 01.09.2019 и с просьбой в срок до 20.05.2020 письменно уведомить о предстоящем продлении договора аренды или его освобождении, в случае не заключения договора аренды на новый срок, предложил погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и передать помещение по акту приемочной комиссии Фонда 01.06.2020.    

Больница в ответ на письмо Фонда от 26.05.2020 № 01-01-50 направила письмо от 29.05.2020 № 620 с приложением дополнительного соглашения № 1 к договору аренды нежилого помещения № 26 от 01.09.2019 в новой редакции с предложением  в срок до 31.05.2020 направить ответ о принятии или отклонении оферты. К данному письму было приложено дополнительное соглашение № 1 от 29.05.2020 к договору аренды нежилого помещения № 26 от 01.09.2019, в котором из пункта 1.4 договора исключены слова о том, что помещение сдается в аренду с 01.09.2019 по 31.05.2020 и пункт 3.1 договора изменен и изложен в новой редакции – срок аренды помещения по договору установлен с 01.09.2019 по 30.08.2020, арендная плата    по договору в период аренды с 01.09.2019 по 22.03.2020т составляет 533 022 рублей в месяц из расчета 735 рублей за 1 кв.м., в период аренды с 23.03.2020 по 30.08.2020 устанавливается сниженная арендная плата в размере 204 085, 78  рублей в месяц из расчета 281, 42 рублей за 1 кв.м.                

Фонд обратился в адрес Больницы с письмом от 15.06.2020 № 01-01-63 о том, что срок аренды истек 31.05.2020, с просьбой об освобождении объекта аренды в срок до 22.06.2020 и передаче помещения по акту, кроме того Фонд уведомил, что задолженность Больницы перед Фондом на 15.06.2020 составляет 1 865 577 рублей с приложением акта № 2 приема-передачи нежилого помещения от 22.06.2020 к договору аренды от 01.09.2020 № 26.        

31.05.2020 Фонд направил Больнице письмом от 31.05.2020 № 01-01-57 акт приема-передачи нежилого помещения от 31.05.2020 к договору аренды нежилого помещения № 26 от 01.09.2019, дополнительное соглашение № 1 от 31.05.2020 к договору аренды нежилого помещения № 26 от 01.09.2019 (где на период с 23.03.2020 по 31.05.2020 устанавливается арендная плата из расчета 367, 50 рублей за 1 кв.м. или 266 511 рублей в месяц), договор аренды нежилого помещения № 8 от 31.05.2020. 

Больница, считая, что Фонд оставил требование истца от 29.05.2020 № 620 с приложением дополнительного соглашения № 1 к договору аренды нежилого помещения № 26 от 01.09.2019 в новой редакции с предложением  в срок до 31.05.2020 направить ответ о принятии или отклонении оферты без удовлетворения, более того, в связи с направлением Фондом письма от 15.06.2020 № 01-01-63 о том, что срок аренды истек 31.05.2020, с просьбой об освобождении объекта аренды в срок до 22.06.2020 и передаче помещения по акту с приложением акта № 2 приема-передачи нежилого помещения от 22.06.2020 к договору аренды от 01.09.2020 № 26, ответчик уклоняется от подписания дополнительного соглашения, предусматривающего снижение размера арендной платы по договору с одновременным продлением срока действия договора на измененных условиях оплаты, обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.           

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения представителей истца и ответчика, приходит к следующим выводам. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 указанной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В пункте 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, разъяснено, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что Больница в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, обратилась к Фонду о заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2019 № 26 в редакции от 29.05.2020, в котором предусмотрено как изменение срока аренды помещения с 01.09.2019 по 31.12.2020 (с учетом уточнения исковых требований от 15.09.2020) вместо с 01.09.2019 по 31.05.2020, так и изменение (снижение) размера арендной платы по договору в период с 23.03.2020 по 13.09.2020 (с учетом уточнения исковых требований от 15.09.2020), а именно 204 085, 78 рублей в месяц из расчета 281, 42 рублей за 1 кв.м. вместо 533 022 рублей в месяц из расчета 735 рублей за 1 кв.м.                  

Материалами дела подтверждается, что Фонд – Арендодатель, получив от Больницы письма о снижении размера арендной платы до 0 рублей, до 396 рублей за 1 кв.м., учитывая обязательность применения положений пункта 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, предложил заключить дополнительное соглашение в части снижения размера арендной платы до 588 рублей за 1 кв.м., далее с учетом получения от Больницы дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2019 № 26 в редакции от 29.05.2020, об обязании подписать которого обратилась Больница, направил в адрес Больницы дополнительное соглашение № 1 от 31.05.2020 к договору аренды нежилого помещения № 26 от 01.09.2019 (где на период с 23.03.2020 по 31.05.2020 устанавливается арендная плата из расчета 367, 50 рублей за 1 кв.м. или 266 511 рублей в месяц.

Таким образом, суд считает, что Фонд не уклонялся от подписания дополнительного соглашения к договору аренды № 26 от 01.09.2019, а предпринимал конкретные меры для урегулирования спорного вопроса с учетом того обстоятельства, что Фонд не может исполнять уставные цели из-за отсутствия с марта 2020 2020 года плановых доходов от сдачи в аренду недвижимости, что подтверждается письмом от 31.07.2020 в адрес членов Попечительского совета и членов Правления Фонда.      

Более того, материалами дела подтверждается, что Фонд, отказывая в подписании дополнительного соглашения в части снижения размера арендной платы до 281, 42 рублей за 1 кв.м., ссылался на среднерыночный размер арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения в городе Якутске в районе нахождения арендуемого нежилого помещения, который составлял от 750 до 1 300 рублей за 1 кв.м. без учета коммунальных расходов, что подтверждается ответом оценочной компании ООО «АЦОК «Интеллект».  

Суд считает, что истец не доказал и не обосновал размер снижения арендной платы до 204 085, 78 рублей, указанный в дополнительном соглашении к договору аренды № 26 от 01.09.2091 в редакции от 29.05.2020; истцом не опровергнут размер арендной платы, предложенный ответчиком 266 511 рублей в месяц из расчета 367, 50 рублей за 1 кв.м. (снижение в 2 раза по сравнению с размером по договору № 26 от 01.09.2019).                 

С учетом изложенного суд считает, что при наличии обязанности арендодателя с учетом пункта 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ пересмотреть размер арендной платы на период с 23.03.2020 по 13.09.2020 арендатором не доказан размер снижения арендной платы, указанный в дополнительном соглашении к договору аренды № 26 от 01.09.2019 в редакции от 29.05.2020.   

Между тем, доводы ответчика о прекращении договора аренды № 26 от 01.09.2019, судом отклоняются  с учетом разъяснений, данных в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.   

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                          РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований государственного бюджетного учреждения Республики Саха (Якутия) «Якутская республиканская клиническая больница» к Международному детскому фонду «Дети ФИО2» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2019 № 26 в редакции от 29.05.2020 отказать.  

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

                            А.Н. Устинова