АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-13883/2023

г. Оренбург

24 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       11 июня 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        24 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Дубининой С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туровой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «УК Деповская» (г.Оренбург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Оренбург, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 244 296 руб. 55 коп.,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН:

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 представитель по доверенности от 09.01.2024, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности 50АБ8346326 от 29.11.2022, паспорт, аттестат доцента № 368/нк-2 от 22.04.2019;

от третьего лица: не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещён в порядке ч. ч. 1, 3 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Общество с ограниченной ответственностью «УК Деповская» (далее – истец, ООО «УК Деповская») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 01.03.2022 по 30.06.2023 в размере 244 296 руб. 55 коп., в том числе 239 667 руб. 55 коп. – сумма основного долга,  4 629 руб. - пени.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – третье лицо, ООО «Агроторг»).

Третьим лицом в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому третье лицо полагает, что поскольку договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по заключению договора управления многоквартирного дома, а также обязанность по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества МКД, обязанность по оплате услуг управляющей компании, а также расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД лежит на собственнике спорного помещения.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании относительно удовлетворения исковых требований возражал, считает себя ненадлежащим ответчиком.

В обоснование возражений ответчик указал следующее.

До возбуждения производства по настоящему делу требования об исполнении обязательств не направлялись истцом, ответчик о неисполнении заявленных обязательств не извещался.

Ответчик указал, что на основании доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, установлено, что собственником на арендатора с 2011 года возложена обязанность по содержанию общего имущества как составная часть расходов на содержание арендуемого имущества, которое является составной частью арендной платы, обязательства исполнены до 23.01.2019.

Первоначального договор аренды нежилого помещения № 12-21М от 26.12.2011 заключён между ИП ФИО4 и ООО «Соседушка». Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, № регистрации 56-56-01/021/2012-100 от 27.01.2012.

Между ООО «Соседушка», ООО «Арготорг» и ИП ФИО4 заключен договор перенайма нежилого помещения № СВ-6/2398 от 19.08.2015, согласно которому ООО «Соседушка» передало, а ООО «Арготорг» приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды нежилого помещения № 12-21М от 26.12.2011, заключенному в отношении помещения площадью 672,6 м?, расположенное по адресу 

<

...>.

Далее состоялся переход права собственности на сданное в аренду имущество к ФИО1, что в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1.6 договора).

Соглашение (договор о перенайме от 19.08.2015) не содержит условий об исключении каких-либо конкретных прав и обязанностей по договору из всего их объема, передаваемых новому арендатору.

О том, что на арендатора возложены эксплуатационные расходы по содержанию общего имущества истцу известно, что подтверждается решением по делу № А47-2277/2020, полученными сведениями при смене управляющей компании.

Кроме того ответчик сослался на о существовании фактических договорных отношений между ООО «Агроторг» и прежней управляющей компанией и ООО «УК Деповская».

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственником нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0329004:1012, общей площадью 672,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, является индивидуальный предприниматель ФИО1.

Между ООО «УК Деповская» (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома № 22 по пр. Бр. Коростелевых г. Оренбурга (собственники)  29.10.2018 заключен договор управления многоквартирным домом, в соответствии, с условиями которого управляющая организация, в течение согласованного договором срока, за плату, указанную в разделе 5 договора, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и жилищные услуги надлежащего качества, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 1.1 договора).

Размер платы за содержание и ремонт жилья, коммунальные услуги установлен в разделе 5 договора.

Во исполнение условий заключенного договора истец выполнял работы и оказывал услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества.

В обоснование исковых требований истец указал, что осуществил работы по содержанию и ремонту общего имущества указанного нежилого помещения.

Поскольку ответчик, являясь собственником вышеуказанного нежилого помещения, не производил оплату работ по содержанию и ремонту общего имущества здания, у него образовалась задолженность в сумме 239 667 руб. 55 коп. за период с 01.03.2022 по 30.06.2023.

За просрочку оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества истец начислил неустойку за период с 26.11.2022 по 11.07.2023 в размере 4 629 руб.

Истцом ответчику направлена претензия от 13.07.2023 с требованием об оплате задолженности, которая осталась без ответа и без удовлетворения, в связи, с чем истец обратился с настоящим заявлением в суд.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд признает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 4 и статьи 8 Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям, возникающим в связи с поставкой коммунальных ресурсов, оказанием коммунальных услуг и оплатой таких услуг, в приоритетном порядке применяются нормы жилищного законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе.

С учетом вышеуказанных норм права, следует исходить из того, что собственник нежилого (встроенного, пристроенного) помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома независимо от наличия у него договора с управляющей организацией, а также расходов на содержание принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения и расходов на коммунальные услуги.

Будучи собственником нежилого помещения, общей площадью 672,6 кв. м, в многоквартирном доме (далее – МКД), расположенном по адресу: 

<

...>, в соответствии с приведенными нормами права ответчик обязан соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества МКД с момента государственной регистрации права собственности.

По расчету истца на стороне ответчика имеется задолженность за период с 01.03.2022 по 30.06.2023 в размере 239 667 руб. 55 коп.

Факт оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме подтвержден материалами дела.

Контррасчет задолженности, доказательств оплаты суммы долга в полном объеме в добровольном порядке на дату рассмотрения спора, ответчиком в материалы дела не представлены.

Доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, а собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Документов, опровергающих факт оказания услуг истцом в спорный период, ответчиком не представлено, как и не представлено объективных доказательств, подтверждающих факт оказания иным лицом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества в спорном доме.

Доводы ИП ФИО1 о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку спорное нежилое помещение находится в аренде у третьего лица и между арендатором (ООО «Агроторг») и управляющей организацией сложились фактические отношения по оказанию услуг на содержание общего имущества и текущий ремонт, судом отклоняются на основании следующего.

В соответствии с положением статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Принимая во внимание отсутствие заключенного договора между арендатором нежилого помещения и истцом об оплате услуг управляющей компании (доказательств обратного материалы дела не содержат), вопреки позиции ответчика, соответствующую обязанность несет собственник помещения.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 установлено, что в случае передачи помещения в аренду основанием для возникновения у арендатора обязанности по оплате стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будет являться договор, заключенный непосредственно между управляющей организацией и арендатором.

Действующее законодательство не содержит норм, обязывающих арендатора помещения нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества домов (зданий), в которых арендуемые помещения расположены.

При таких обстоятельствах расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД подлежат отнесению на ответчика как собственника спорного нежилого помещения.

Ссылка ответчика на договор № 5/1 от 22.11.2016 на техническое обслуживание и содержание общего имущества, заключенный между третьим лицом и предыдущей управляющей компанией, который впоследствии расторгнут с 01.12.2018, что следует из соглашения о расторжении 14.10.2019, во внимание суда не принимается, поскольку не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

В рамках настоящего спора рассматриваются правоотношения между ООО «УК Деповская», ИП ФИО1 и ООО «Агроторг», предыдущая управляющая компания – ООО «Управляющая компания жилищным фондом «Северная», участником настоящего спора не является и не принимает какого-либо участия в рассматриваемых правоотношениях сторон.

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.06.2020 принятого в рамках дела № А47-2277/2020 о взыскании предыдущей управляющей компании с третьего лица задолженности за содержание и ремонт, также во внимание суда не принимается, поскольку спор в рамках дела № А47-2277/2020 рассмотрен в отношении других объектов, кроме того, между ООО «Управляющая компания жилищным фондом «Северная» и ООО «Агроторг» был заключен договор № 5/1 на участие в оплате услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества МКД.

Довод индивидуального предпринимателя о наличии фактических отношений между действующей управляющей организацией (истцом) и арендатором (третьим лицом) отклоняется судом как не подтвержденный материалами дела.

Как следует из представленных доказательств, между ООО «Управляющая компания жилищным фондом «Северная» и ООО «Агроторг» был заключен договор № 5/1 на участие в оплате услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества от 22.11.2016, с 01.12.2018 МКД по адресу: 

<

...>, находится в управлении ООО «УК Деповская», которое является самостоятельным юридическим лицом, договор на содержание общего имущества арендатором с ООО «УК Деповская» не заключался, обратного материалы дела не содержат, а равно в материалах дела отсутствуют доказательства, что после смены управляющей организации (с 01.12.2018) арендатором совершались какие-либо действия по принятию на себя обязательств по содержанию общего имущества и текущему ремонту перед ООО «УК Деповская», счета на оплату истцом арендатору не выставлялись, оплата за оказанные услуги ООО «Агроторг» в период с 01.12.2018 ООО «УК Деповская» не производилась. Указание в договоре аренды на обязанность арендатора самостоятельно заключать прямые договоры и осуществлять по ним расчеты с ресурсоснабжающими организациями, без заключения такого договора, само по себе не создает обязанности арендатора по оплате оказанных услуг управляющей организации.

Платежное поручение № 25524 от 14.01.2020 о перечислении ООО «Агроторг» на счет ООО «Управляющая компания жилищным фондом «Северная» денежных средств по договору № 5/1 от 22.11.2016 таким доказательством не является, поскольку оплата за содержание общего имущества произведена арендатором не истцу, а предыдущей управляющей организации, при этом помимо спорного помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, во владении и пользовании ООО «Агроторг» находились и иные нежилые помещения, находящиеся в управлении ООО «Управляющая компания жилищным фондом «Северная», причем МКД по адресу: 

<

...> находились в управлении до октября 2019 года.

Доводы о наличии в действиях истца и третьего лица злоупотребления правом отклоняются судом со ссылкой на установленную статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию добросовестности действий участников гражданских правоотношений, ввиду непредставления ответчиком убедительных доказательств причинения ему вреда расторжением договора между ООО «Управляющая компания жилищным фондом «Северная» и ООО «Агроторг».

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, требования истца о взыскании с ответчика стоимости оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за период с 01.03.2022 по 30.06.2023 подлежат удовлетворению в сумме 239 667 руб. 55 коп.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в общем размере 4 629 руб. за период с 26.11.2022 по 11.07.2023 (с учетом ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 « О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление от 24.03.2016 № 7), на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа.

В соответствии с частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной 6 стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Факт просрочки исполнения обязательства подтверждается материалами дела.

Расчет суммы неустойки судом проверен и признается верным, контррасчет ответчиком не представлен. При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению в полном объеме.

Поскольку требования истца удовлетворены в полном объеме, с ответчика в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 7 886 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК Деповская» 244 296 руб. 55 коп., в том числе 239 667 руб. 55 коп. сумма  основного долга, 4 629 руб. сумма пени, а также  7 886 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                          С.А. Дубинина