АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-11773/23

11 октября 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена              04 октября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен                      11 октября 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Аффари» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о взыскании 13 670 000 руб.

 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 30.06.2022,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 17.04.2023, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» обратилось в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Аффари» о взыскании неустойки в размере 13 670 000 рублей. 

            Представитель истца доложил предмет и основание иска.

            Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

            В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10 час. 30 мин. 02.10.2023, продленный до 17 час. 30 мин. 04.10.2023.

После перерыва представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать неустойку в размере 13 231 100 рублей.

Ответчик явку представителя не обеспечил, направил заявление о снижении размера неустойки в порядке статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Аффари» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, которая будет создана в будущем  от 31.01.2022.

            Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять нежилое помещение, которое будет располагаться на первом и втором этажах здания ориентировочная/проектная площадь, 438 м 2 за плату во временное владение и пользование.

            Под зданием понимается согласно договору здание, которое будет построено арендодателем на земельном участке в соответствии с действующим законодательством РФ и проектной документацией, подготовленной ООО Проектное Бюро «Вектор» (ИНН 

<

***>, регистрационный номер в реестре членов СРО: 230519/173, регистрационный номер записи в государственном реестре СРО: СРО-П-179-12122012), соответствующей Приложению №3 к договору.

            В п. 1.3 договора сторонами согласовано, что арендодатель передает арендатору помещение по акту приема-передачи в течении 15 календарных дней с момента выполнения арендодателем в полном объеме обязательств по разделу 1А договора.  

            Ответчик письмом от 10.06.2022 предложил истцу расторгнуть договор аренды недвижимости, которая будет создана в будущем  от 31.01.2022 со ссылкой нахождения ответчика в нестабильном финансовом состоянии, не позволяющем достроить и ввести объект в эксплуатацию.

            Письмом от 22.06.2022 истец ответил отказом на предложение расторгнуть спорный договор. 

На основании договора купли-продажи от 25.07.2022 ответчик передал в собственность ФИО4 объект незавершенного строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> №19, КН 61:44:0073012:14199, площадь застройки – 483,7 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 37 %. 

В связи с тем, что обязанности, предусмотренные договором аренды недвижимости, которая будет создана в будущем, от 31.01.2022, ООО «Аффари» не исполнило, ООО "Агроторг" произвело начисление неустойки в соответствии  с предпоследним абзацем п. 1А.1 договора и п. 7.3 договора в размере 13 231 100 рублей.

Претензия истца с требованием об уплате неустойки оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

При принятии решения по настоящему делу суд руководствовался следующим.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Действующее законодательство не ограничивает стороны, в праве заключения договора аренды в отношении, имущества которое на момент заключения не принадлежит Арендодателю, и будет им создано либо приобретено в будущем (п. 10 Постановления) Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

В рассматриваемом случае между сторонами заключен договор аренды будущей вещи, в соответствии с которым, согласно п. 1А1. 1 договора арендодатель заверяет арендатора о следующих обстоятельствах и гарантирует: 

            не позднее 10 апреля 2022 г.  предоставить арендатору документы, на основании которых арендодатель приобрел право аренды на земельный участок (в том числе аукционную/конкурсную документацию, заверенную арендодателем надлежащим образом, в случае если земельный участок приобретался по результатам торгов); выписку из ЕГРН, подтверждающую вид разрешенного использования Земельного участка – «магазины», согласно п. 4.4. Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», а также необходимые публикации в СМИ, решения уполномоченных органов, и т.д. подтверждающих правомерность изменений вида разрешенного использования Земельного участка, если изменение проводилось в период действия договора;

не позднее 30 апреля 2022 г. предоставить на согласование арендатору проектной документации на здание/помещение, при этом проектная документация по содержанию должна соответствовать предъявляемым к помещению требованиям, установленным сторонами в Приложении № 11 к договору;

не позднее 30 июня 2022 г. обеспечить подключение помещения по постоянной схеме к городским/районным/местным электрическим сетям, сетям водо- и теплоснабжения, канализации (водоотведения), наличие узлов учета, в т.ч. электрической и тепловой энергии, и обеспечение коммунальными услугами в объеме, предусмотренном договором;

не позднее 30 июля 2022 г. осуществить проектирование и строительство здания/помещения в соответствии с законодательством РФ, и фактическое завершение строительства/реконструкции здания/помещения, и предоставить следующие документы: разрешение на строительство здания/помещения, разрешение на ввод объекта (здания/помещения) в эксплуатацию, выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности арендодателя на здание/помещение; в выписке не должно быть каких-либо ограничений, обременений, запретов, возражений, в том числе, но не ограничиваясь, правами аренды третьих лиц, запрещений, арестов, залогов и т.д.;

не позднее 31 августа 2022 г. - предоставить арендатору технический план, содержащий необходимую и достаточную информацию для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о помещении, с целью регистрации договора, в том числе подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания (части помещения в здании) либо образованием помещения, которое по своим характеристикам соответствует характеристикам помещения.

В случае неисполнения арендодателем гарантий и/или недостоверности данных им заверений, предусмотренных разделом 1А договора, арендатор вправе потребовать от арендодателя выплаты неустойки в виде пени в размере 10 000 рублей за каждый календарный день просрочки исполнения любой (каждой) из гарантий/заверений/или любого (каждого) из обязательств.

Неисполнение любой (каждой) из гарантий, и/или недобросовестности любого (каждого) из заверений, предусмотренных разделом 1А договора и/или неисполнение любого (каждого) из обязательств в этом разделе , на срок более 30 календарных дней признается уклонением арендодателя от исполнения договора.

            Согласно п. 7.3 договора в случае уклонения арендодателя от исполнения договора, а равно не проведение государственной регистрации договора в срок, предусмотренный договором при отсутствии вины арендатора, арендодатель по требованию арендатора уплачивает штрафную неустойку в размере 20% от арендной платы за каждый за каждый месяц до даты государственной регистрации. 

            В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Заключив предварительный договор, ООО «Аффари» согласилось с его условиями, в соответствии с которыми ООО «Агроторг» вправе требовать уплаты неустойки в случае неисполнения им гарантий и заверений, предусмотренных разделом 1АВ договора, а также в случае не проведения государственной регистрации договора в срок, предусмотренный договором.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В пункте 10 названного постановления указано, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при заключении договора ответчик не был лишен возможности предлагать иные условия договора, в том числе иной размер ответственности, при его согласовании, сторонами был соблюден принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ).

В этой связи, суд не усматривает дисбаланса договорных прав и обязательств сторон. При заключении договора сторонами соблюдены все требования действующего законодательства, согласованы их права и обязанности, принятые по договору.

При заключении договора аренды, стороны исходили из заинтересованности арендатора в строительстве силами арендодателя здания, в котором будет расположен объект и передачи объекта в аренду арендатору, рассчитывая в свою очередь на добросовестность в исполнении обязательств каждой из сторон.

Доказательств исполнения ответчиком обязательств, согласованных сторонами в договоре  в материалы дела не представлено. Факт неисполнения арендодателем предусмотренных договором обязательств ответчиком при рассмотрении дела не опровергался, напротив, на неисполнение арендодателем обязательств по договору аренды ответчик прямо ссылается в возражениях на исковое заявление.

Доводы ответчика о направлении технического плана помещения истцу при подписании договора в виде приложения №1 к договору судом отклоняются.

В части 1 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указываются согласно части 2 указанной статьи:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости;

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости в связи с установлением ограничений прав на такие объекты недвижимости или обременений на такие объекты недвижимости, а также в случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта;

3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости.

С учетом изложенного, приложение №1 к договору не соответствует требованиям, предъявляемым к техническому плану, вследствие чего не может быть признан таковым.

Суд, истолковав в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды недвижимости, которая будет создана в будущем, от 31.01.2022 и оценив действия сторон по его исполнению, руководствуясь положениями статей 330, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о неисполнении обязательств со стороны ответчика и наличии правовых оснований для взыскания штрафа, предусмотренной предпоследним абзацем п. 1А.1 договора и п. 7.3 договора аренды недвижимости, которая будет создана в будущем, от 31.01.2022.

Суд проверил расчет неустойки, представленный в материалы дела и признал его ненадлежащим, поскольку истцом не учтены положения статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В данном случае начисление неустойки следует производить со следующего дня после наступления даты согласованной сторонами в договоре для исполнения соответствующего обязательства.

С учетом изложенного судом произведен перерасчет неустойки, по результатам которого ее размер составил 13 111 100 рублей.

Ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

При этом явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Исходя из правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для ее применения может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду необходимо учитывать, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность) и обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

Установив явное несоответствие заявленных требований целям правового регулирования, направленности действий истца на необоснованное получение имущественной выгоды, суд должен дать оценку рассматриваемому требованию, установить такой баланс во взаимоотношениях сторон, который будет максимально учитывать законные интересы каждой стороны.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

В данном случае, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки, предусмотренный предпоследним абзацем п. 1А.1 договора (10 000  рублей за каждый календарный день просрочки исполнения) и п. 7.3 договора (20% от арендной платы за каждый месяц) является чрезмерно высоким и явно несоразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств.

При этом судом принято во внимание то обстоятельство, что в случае нарушения арендатором условий договора по оплате арендной платы предусмотрен размер неустойки равный 0,01 %, что ниже размера,  соответствующего сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов – 0,1 %. 

Таким образом, вывод о снижении размера неустойки обусловлен необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

Исходя из принципа справедливости, соразмерности и индивидуализации ответственности, принципа недопустимости неосновательного обогащения лица, заявившего о взыскании неустойки, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств наступления значительных негативных последствий несвоевременного выполнения ответчиком принятых на себя обязательств, суд уменьшил размер неустойки в 10 раз, то есть 1 000 рублей за каждый календарный день просрочки исполнения и 2 % от арендной платы за каждый месяц.

Согласно расчету суда размер неустойки составил 1 311 110 рублей. 

Таким образом, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки подлежит удовлетворению.

Поскольку материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком в установленные сроки  обязательств по договору, требования истца о взыскании неустойки признаются правомерными и подлежащими частичному удовлетворению в размере 1 311 110 рублей.

            Судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

При этом, суд учитывает, что в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Кодекса) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса).

Аналогичные по своему смыслу разъяснения сформулированы в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Поскольку, без учета уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования истца удовлетворены частично (99,09%), с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 88 347 рублей 40 копеек. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аффари» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> неустойку в размере 1 311 110 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 88 347 рублей 40 копеек. 

В остальной части иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.