АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, 460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-6906/2019

г. Южно-Сахалинск

02 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.01.2021, решение в полном объеме изготовлено 02.02.2021.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Остов-7» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2346/951 от 16.07.2001 и пени,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ООО СК «Энергострой», ООО «Илада», ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза».

при участии представителей:

от истца – ФИО6 по доверенности от 14.07.2020,

от ответчика - ФИО7 по доверенности от 21.10.2019; 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Истец, Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Остов-7» (далее – Ответчик, ООО «Остов-7»), в котором, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств за пользование земельным участком, просит взыскать с ООО «Остов-7» задолженность по арендной плате за период с 25.12.2015 по 31.03.2019 в сумме 459 372,97 рублей и пени за период с 26.11.2015 по 25.03.2019 в размере 252 310,51 рублей, а всего 711 683,48 рублей, которое определением от 22.11.2019 принято к производству, возбуждено дело № А59-6906/2019.

Информация о принятии заявления к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Сахалинской области в сети Интернет по адресу: http://sakhalin.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе рассмотрения иска определением от 19.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО СК «Энергострой», ООО «Илада», ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза».

Судебное заседание неоднократно откладывалось с целью урегулирования спора мирным путем, а после для проведения экспертизы, назначенной судом определением от 04.09.2020.

Департамент в заявлении от 14.12.2020 уточнил требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 2346/0951 от 16.07.2001 за период с 01.10.2017 по 31.03.2019 в размере 204 873,40 рублей, а так же пени за период с 26.12.2015 по 25.03.2019 в размере 252 310,51 рублей, всего 457 183,91 рублей.

Представитель Департамента в судебном заседании уточненный иск поддержал по основаниям в нем изложенным.

Ответчик в представленном отзыве, поддержанном его представителем в судебном заседании, указал, что для определения размера арендной платы, подлежащей взысканию с ООО «Остов-7» необходимо определить ту площадь участка, которая занята зданием и необходима для его использования, а не определять долю арендатора в площади участка математическим путем, который применил истец. При этом общая площадь земельного участка, занятая зданием ответчика и необходимая для его использования с подъездной дорогой, составляет 4 288 кв.м., что подтверждается заключением эксперта от 13.11.2020. Кроме того, заявил об уменьшении размера неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о пропуске департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за 4 квартал 2015 года и 1-3 кварталы 2016 года.

Третьи лица своей позиции по существу спора не выразили.

 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

На основании статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 608, пунктов 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе,  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22, статьи 42, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно части 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

На основании постановления мэра от 27.04.2004 № 732 Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно- Сахалинска является правопреемником Комитета по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска.

Согласно пункту 6 Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, утвержденному решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 № 611/38-12-4, департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска является правопреемником Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска.

В соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 правопреемником Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска определен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

Пунктом 21, 24 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в собственность бесплатно, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование; а также осуществляет полномочий арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, полномочия по распоряжению земельным участком, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 16.07.2001 № 2346/915, в настоящее время перешли к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 07.03.2001 № 450 ООО СК «Энергострой» предоставлен в аренду, сроком на 21 год, с 07.03.2001 до 27.12.2021, земельный участок № 4204, площадью 8,1227 га, расположенный северо-восточнее территории ТЭЦ-1 под строительную базу (адресный номер - пер. Украинский, 15-а).

16.07.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска и ООО СК «Энергострой»  заключен договор аренды № 2346/951 (далее – договор аренды № 2346/951), по условиям которого ответчик принял в пользование на условиях аренды с 07.03.2001  до 27.12.2021 земельные участки, имеющие кадастровые номера 65:01:031201:0008 (участок № 1), 65:01:031202:0006 (участок № 2), 65:01:031201:0009 (участок № 3), суммарной площадью 81 227 кв.м., расположенные северо-восточнее территории ТЭЦ-1, под строительную базу (адресный номер - пер. Украинский, 15-а).

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 05.06.2007 № 1091 изменен адрес предоставленного в аренду земельного участка на «

<

...>».

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 05.06.2007 № 1091 с 01.11.2006 прекращено право аренды ООО СК «Энергострой»  на часть земельного участка, предоставленного по указанному договору аренды, площадью 0,1600 га. Оставшееся в аренде площадь земельного участка составляет 7,9627 га.

Соответствующие изменения внесены в договор аренды № 2346/915 на основании соглашения от 19.06.2007.

Соглашением от 10.03.2017 внесены изменения в договор аренды № 2346/915, а именно с 20.06.2011 года исключен из вышеуказанного договора аренды земельный участок площадью 4795 кв.м. в связи с переходом права собственности на ФИО4

Кроме того, с 01.01.2017 установлены следующие кадастровые номера земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312004:6 площадью 652 кв.м, под строительную базу;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312005:24 площадью 31199 кв.м, под строительную базу;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312005:25 площадью 43734 кв.м, под строительную базу.

В силу пункта 2.1 договора аренды № 2346/951 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере 199 006,15 руб.

Согласно пунктам 2.2, 2.3 договора аренды № 2346/951 арендная плата начисляется с 07.03.2001 и вносится Арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года. Арендная плата перечисляется на реквизиты, указанные в пункте 2.2 договора.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей за период с 25.12.2015 по 31.03.2019, истцом 25.03.2019 была  направлена претензия № 357593 о погашении задолженности 

Поскольку требования об оплате задолженности оставлены ответчиком без ответа и в добровольном порядке не исполнены, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Изменение условий обязательства в одностороннем порядке, как и отказ от исполнения обязательств, не допускается.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:0312004:6, 65:01:0312005:24, 65:01:0312005:25 расположены объекты недвижимости.

В частности, согласно сведений о характеристике объекта недвижимости, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте  недвижимости, участок № 1 с кадастровым номером 65:01:0312005:24 имеет общую площадь 31199 +/-62 кв.м, на нем расположено 12 объектов недвижимости, общей площадью 4682,2 кв.м.

Согласно сведений о характеристике объекта недвижимости, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, участок № 2 с кадастровым номером 65:01:0312004:6 имеет общую площадь 652 кв.м, на нем расположен один объект недвижимости, общей площадью 623,1 кв.м.

Согласно сведений о характеристике объекта недвижимости, указанных  в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте  недвижимости, участок № 3 с кадастровым номером 65:01:0312005:25 имеет общую площадь 43734+/-73 кв.м, на нем расположено 12 объектов недвижимости, общей площадью  5396,1 кв.м.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.2015 ООО СК «Энергострой» продало ООО «Забила» здание бетонно-растворного узла с бытовыми помещениями инв. № 5452 литер Щ, этажность 2, общей площадью 640,30 кв.м., расположенное на участке № 3. Право собственности за ООО «Забила» зарегистрировано 18.04.2015.

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды земельного участка №2346/0951 от 16.07.2001 ООО «Забила» включено в договор аренды, а также  условие о том, что расчет арендной платы с ООО «Забила» будет производиться с 18.04.2015 за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объектам недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН с 13.04.2017 за Забила А.Ф. зарегистрировано право собственности на здание бетонно-растворного узла с бытовыми помещениями инв. № 5452 литер Щ, этажность 2, общей площадью 640,30 кв.м., расположенное на участке № 3.

Соглашением к договору аренды № 2266/10 от 15.08.2018 ООО «Забила» выведено из договора, Забила А.Ф. включен в договор аренды,  установлено, расчет арендной платы с Забила А.Ф. производиться с 13.04.2017 за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объектам недвижимости.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2015 № 69 ООО СК «Энергострой» продало ООО «Остов-7» цех производственный инв. № 5452 литер X, этажность 2, общей площадью 1054,2 кв.м., расположенное на участке № 3. Право собственности за ООО «Остов-7» зарегистрировано 25.12.2015.

Соглашением от  15.08.2018 к договору аренды земельного участка № 2346/0951 от 16.07.2001 ООО «Остов-7» включено в договор аренды, а также включено условие о том, что расчет арендной платы с ООО «Остов-7» будет производиться с 25.12.2015 за часть земельного участка без определения границ в натуре, пропорционально объектам недвижимости.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2016 № 64 ООО СК «Энергострой»  продал ФИО5 цех стройматериалов инв. № 5452 литер Н, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное на участке № 1. Право собственности за Выборным А.П. зарегистрировано 27.04.2016.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2016 № 67 ООО СК «Энергострой» продал ФИО5 бокс для стоянки легкового автотранспорта инв. № 5452 литер Б, общей площадью 623,1 кв.м., расположенный на участке № 2. Право собственности за Выборным А.П. зарегистрировано 27.04.2016.

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды земельного участка № 2346/0951 от 16.07.2001 ФИО5 включен в договор аренды, определено, что расчет арендной платы с ФИО5 производится с 27.04.2016 пропорционально объектам недвижимости за земельный участок № 1 и за земельный участок № 2.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2016 № 60 ООО СК «Энергострой» продал ФИО5 здание офиса инв. № 5452 литер А, общей площадью 1 270,7 кв.м., проходную инв. № 5452 литер О, общей площадью 9,4 кв.м., проходную (северная) инв. № 5452 литер П, общей площадью 23,4 кв.м, расположенные на участке № 1. Право собственности за ФИО5 зарегистрировано 16.05.2016.

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды земельного участка № 2346/0951 от 16.07.2001 установлено, что расчет арендной платы с ФИО5 производиться с 16.05.2016 пропорционально объектам недвижимости за земельный участок № 1 и за земельный участок № 2.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2016 № 66 ООО СК «Энергострой» продал ООО «Южно-Сахалинская автобаза СОПС» здание гараж (стояночный бокс №2) инв. N° 5452 литер И, общей площадью 513,0 кв.м., здание складских помещений ОГМ инв. № 5452 литер Д, общей площадью 64,6 кв.м., стояночный бокс для автомобилей №1 инв. N° 5452 литер Ж, общей площадью 460,9 кв.м., здание ремонтно-механических мастерских электро-мастерских инв. N° 5452 литер К, общей площадью 615,4 кв.м., административно-бытовой комплекс ОГМ инв. N° 5452 литер JI, общей площадью 277,4 кв.м., аккумуляторная с бетонными площадками инв. № 5452 литер 3, общей площадью 35,5 кв.м., здание складских помещений ОГМ инв. N° 5452 литер 3, общей площадью 123 кв.м., расположенные на участке № 1. Право собственности за ООО «Южно-Сахалинская автобаза СОПС» зарегистрировано 29.07.2016.

Соглашением от 15.08.2018  к договору аренды земельного участка № 2346/951 от 16.07.2001 расчет арендной платы с ООО «Южно-Сахалинская автобаза СОПС» производиться с 29.07.2016 пропорционально объектам недвижимости за земельный участок № 1.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2016 № 63 ООО СК «Энергострой» продал ФИО2 склад №1 инв. N° 5452 литер С, общей площадью 502,2 кв.м., склад №2 инв. № 5452 литер Т, общей площадью 353,3 кв.м., АКБ склада инв. № 5452 литер Р, общей площадью 141 кв.м., расположенные на участке № 3. Право собственности за ФИО2 зарегистрировано 01.09.2016.

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды земельного участка № 2346/951 от 16.07.2001 согласовано, что  расчет арендной платы с ФИО2 производиться с 01.09.2016 пропорционально объектам недвижимости за земельный участок № 3.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.05.2016 № 65 ООО СК «Энергострой» продал ФИО5 здание компрессорной (БРХ) инв. № 5452 литер Я, общей площадью 107,6 кв.м., склад цемента (растворный узел) инв. № 5452 литер Ш, общей площадью 603,3 кв.м., расположенные на участке № 3. Право собственности за ФИО5 зарегистрировано 06.10.2016.

Соглашением от 15.08.2018 к договору аренды земельного участка № 2346/951 от 16.07.2001 установлено, что расчет арендной платы с ФИО5 производиться с 06.10.2016 пропорционально объектам недвижимости за земельные участки № 1, № 2 и № 3.

Согласно сведениям, содержащимся в расчете истца доля земельного участка площадью 2278 кв.м., ранее принадлежавшая ООО СК «Энергострой», перешла ФИО4.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, основываясь на положениях приведенных выше норм, суд приходит к выводу о том, что с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованных ООО СК «Энергострой» по договору аренды № 2346/951 земельных участках, к ИП ФИО2, ООО «Забила» (впоследствии ФИО3), ФИО4, ООО «Остов-7», ООО «Южно-Сахалинская автобаза Сахоблпотребсоюза», ФИО5 последние  приобрели право аренды на соответствующие  земельные участки, на которых объекты недвижимости расположены.

Согласно представленному истцом уточненному расчету, задолженность по оплате арендных платежей по договору № 2346/951 от 16.07.2001 за период с 01.1.2017 по 31.03.2019 составила 204 873,40 руб. 

Первоначально истцом была предъявлена ко взысканию задолженность за период с 25.12.2015 по 31.03.2019 в сумме 459 372 руб. 97 коп.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании долга за 2015 год и 1-3 кварталы 2016 года. 

Суд полагает, что в данном случае отсутствуют правовые и фактически основания для применения срока исковой давности в отношении рассматриваемой задолженности исходя из следующего.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление № 43) разъяснено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 10 указанного Постановления согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В пункте 15 Постановления № 43 разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

ООО «Остов-7» платежным поручением от 12.08.2020 № 314 на сумму 254 499,57 руб. произвел истцу оплату арендной платы по договору аренды от 16.07.2001 № 2346/0951, указав в назначении платежа «арендная плата по договору от 16.07.2001 № 2346/0951 за 26.12.2015 по 31.03.2019».

Из уточнений истца следует, что указанная сумма зачтена в счет уплаты задолженности за соответствующий период, указанный обществом в назначении платежа. В этой связи истец уточнил требования и просил взыскать задолженность за период с 01.10.2017 по 31.03.2019 в размере 204 873,40 руб. 

По мнению ответчика, произведенная им оплата должна быть распределена пропорционально за весь период первоначально предъявленный ко взысканию с 25.12.2015 по 31.03.2019 исходя из площади земельного участка 5 141 кв.м., на котором расположено здание ответчика.

В этой связи в оставшейся части относительно долга за 2015 год и 1-3 кварталы 2016 года просил отказать в связи с пропуском срока давности. 

Согласно п.1 ст. 319.1 Гражданского кодекса РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

В силу пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ.

В платежном документе ответчик в назначении платежа указал конкретный договор аренды и период внесения арендных платежей  с 26.12.2015 по 31.03.2019 в сумме 254 499 руб. 57 коп., которой недостаточно для погашения долга в полном объеме за данный период. Тем самым ответчик, указав конкретный период, погасил обязательства, в том числе с истекшим сроком исковой давности. При этом до внесения платежа, ответчик заявлял о пропуске срока давности за период с 25.12.2015 по 3 квартал 2016 года, однако оплату внес за весь указанный период. В противном случае исключив данный период в назначении платежа, поступившая от ответчика оплата не могла бы быть отнесена истцом на обязательства с истекшим сроком давности (ст. 199 ГК РФ). Ответчик же в платежном поручении указал конкретный период, что исключает применении ст. 199 ГК РФ.

В этой связи истцом правомерно зачислен данный платеж, в том числе в счет погашения долга с истекшим сроком исковой давности.

Каких-либо мер по корректировке платежа ответчик не предпринял, контррасчета не привел, не указал и не аргументировал методику распределения спорного платежа.

Довод ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате в связи с погашением задолженности, исходя из площади земельного участка, равной 5 141 кв.м., которая определена для эксплуатации принадлежащего ответчику здания, судом отклоняется в силу следующего.

Определением суда от 04.09.2020 судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Дизайн-Про». На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- Как в графическом виде на топографической съемке в масштабе 1:500 выглядит территория земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312005:25, которая занята зданием с кадастровым номером 65:01:0312004:35 и необходима для его использования? 

- Какая площадь земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312005:25 занята зданием с кадастровым номером 65:01:0312004:35 и необходима для его использования?

Из заключения эксперта от 13.11.2020 № 103 следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312005:25, занятая зданием с кадастровым номером 65:01:0312004:35 и необходимая для его использования составляет 3 943 кв.м. с подъездной дорогой площадью 345 кв.м. Общая максимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания цеха с кадастровым номером 65:01:0312004:35 составляет 4 288 кв.м.

По существу возражения ответчика сводятся к тому, что он обязан вносить арендную плату только за ту часть земельного участка, на которой расположен принадлежащий ему объект недвижимости и которая необходима для его использования.

Департамент придерживается позиции о том, что все арендаторы единого земельного участка, на котором расположены принадлежащие им объекты недвижимости, обязаны вносить арендные платежи за участок пропорционально площади этих объектов.

Особенностью объектов недвижимости (зданий и сооружений) является их неразрывная связь с земельным участком, на котором они расположены и который необходим для их эксплуатации (статьи 130 и 271 ГК РФ), в связи с чем, у собственника объекта недвижимости возникает право пользования таким земельным участком (статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ) и, соответственно, обязанность по оплате такого использования земли.

Земельные участки, занятые несколькими объектами недвижимости, могут относиться к делимым и неделимым (раздел которых невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам).

В пункте 10 статьи 39.20 ЗК РФ законодатель прописал правило, согласно которому размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Применительно к делимым земельным участкам, занятым несколькими объектами недвижимости, но еще не разделенными в установленном законом порядке, такие правила законодателем не предусмотрены, однако это не исключает возможности применения данной нормы по аналогии закона (статья 6 ГК РФ).

На дату рассмотрения иска ответчик не обращался в уполномоченные органы с заявлением об оформлении самостоятельного земельного участка под  занимаемый объект недвижимого имущества, принадлежащим ему на праве собственности.

Между тем, отсутствие оформления права на землю не может служить основанием для освобождения от оплаты использования земли, поэтому размер обязательства каждого из собственников объектов недвижимости в общей сумме платы за пользование земельным участком подлежит определению пропорционально соотношению размера площади принадлежащих ему помещений (зданий или сооружений) к общей площади всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Указанная правовая позиция отражена в Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2020 № 310-ЭС20-17163 по делу № А64-3329/2019.

Таким образом, принимая во внимание, что ответчик в заявленный период осуществлял землепользование под принадлежащими ему объектами недвижимости, в отсутствие у него статуса плательщика земельного налога, обязан вносить плату за землю, рассчитанной на основании нормативных актов субъекта.

Расчет платы за землю произведен истцом исходя из размера арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанной в соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

При изложенных обстоятельствах, суд соглашается с доводом департамента о том, что расчет площади используемого ответчиком земельного участка (8 528 кв.м.) пропорционально площади принадлежащего ответчику здания (1 054,2 кв.м.), площади всех зданий (5 396,1 кв.м.), расположенных на земельном участке с кадастровым номером  65:01:0312005:25 (43 734 кв.м.) произведен правомерно.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 252 310,51 руб. пени, начисленной на спорную сумму основного долга за период с 26.12.2015 по 25.03.2019.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны настоящего спора путем подписания спорного договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Проверив представленный истцом расчет неустойки судом установлено, что неустойка начислена на задолженность, срок исковой давности для взыскания которой истек, следовательно, с учетом требований статей 191, 193 ГК РФ, суд не может признать его обоснованным.

В силу ст. 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Учитывая данные положения пункта 1 статьи 207 ГК РФ, взысканию подлежит пеня в размере 144 524,24 руб. из расчета:

- за период с 26.11.2016 по 20.03.2017 в размере 3 880,71 руб.,

- за период с 21.03.2017 по 20.06.2017 в размере 6 271,79 руб.,

- за период с 21.06.2017 по 05.07.2017 в размере 1 544,71 руб.,

- за период с 06.07.217 по 20.09.2017 в размере 7 929,49 руб.,

- за период с 21.09.2017 по 25.11.2017 в размере 9 119,33 руб.,

- за период с 26.11.2017 по 20.03.2018 в размере 19 936,75 руб.,

- за период с 21.03.2018 по 20.06.2018 в размере 19 243,30 руб.,

- за период с 21.06.2018 по 20.09.2018 в размере 22 573,81 руб.,

- за период с 21.09.2018 по 25.11.2018 в размере 18 609,79 руб.,

- за период с 26.11.2018 20.03.2019 в размере 36 635,02 руб.,

- за период с 21.03.2019 по 25.03.2019 в размере 1 779,54 руб.

Ответчик заявил ходатайство о снижении суммы спорной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ в случае удовлетворения исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Из пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 14.10.2004 № 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы и разъяснения, учитывая период просрочки ответчика, а также исходя из характера правоотношений между сторонами, отсутствия доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, согласованности размера неустойки, необходимости соблюдения баланса интересов и возможные финансовые последствия для каждой из сторон, суд считает, что определенную выше сумма неустойки не подлежит снижению.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает, в том числе, вопросы о распределении судебных расходов. 

Поскольку истец в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании ст. 110 АПК РФ взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета 9 988 руб. государственной пошлины. Расходы на проведение экспертизы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Остов-7» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска  задолженность в общей  сумме 349 397 руб. 64 коп., в том числе 204 873 руб. 40 коп. – основной долг, 144 524 руб. 24 коп. - пени.

 

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Остов-7» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9988 рублей.

 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                   Ю.А. Караман