АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

27.02.2025 Дело № А62-10794/2024

Резолютивная часть решения оглашена 13.02.2025

Мотивированный текст решения изготовлен 27.02.2025

 Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Язевой Е.А., рассмотрев в судебном дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Гранд Лайн-Центр» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Реош" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>);

о взыскании задолженности по долгосрочному договору аренды, неустойки,

при участии: 

от истца: ФИО1, представитель;

от ответчика: ФИО2- представитель;

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Гранд Лайн-Центр» (далее-ООО «Гранд Лайн-Центр», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Реош" (далее- ООО "Реош", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 19.12.2014 за период август 2023 года – апрель 2024 (по состоянию на 16.04.2024) в размере 2 279 785,13 рубля по долгосрочному договору аренды, неустойки.

Как следует из материалов дела 19.12.2014 между ИП ФИО3 (Арендодатель) и ООО «РЕОШ» (Арендатор) был заключен Долгосрочный договор аренды (далее по тексту - Договор) согласно которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное пользование нежилые помещения №2.27, общей площадью 94,9 кв.м., расположенные на втором этаже здания по адресу: 

<

...>. (далее по тексту - Помещение).

29.04.2022 между ИП ФИО3 (Продавец) и ООО «Гранд Лайн-Центр» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого право собственности на Помещение (и Здание в целом) перешло к ООО «Гранд Лайн-Центр», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 23.05.2022 сделана запись №67:27:0000000:2203-67/056/2022-1284, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Также в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ к ООО «Гранд Лайн-Центр», перешли все права и обязанности Арендодателя (ИП ФИО3) по Долгосрочному договору аренды от 19.12.2014.

Начиная с 23.05.2022 арендная плата по Договору подлежит выплате новому Арендодателю (ООО «Гранд Лайн-Центр»).

Согласно дополнительному соглашению от 01.11.2022 срок действий Договора продлен с 01.01.2023 по 31.12.2025.

В соответствии с п. 2.3.3. Договора Арендатор (Ответчик) взял на себя обязательство своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи по Договору.

На основании п.3.2. Договора Арендатор обязуется оплачивать арендную плату (составляющие арендной платы/части составляющих арендной платы) в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Согласно п. 3.3.1.3. Договора оплата базовой части постоянной составляющей арендной платы производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя, не позднее 10 (Десятого) числа текущего месяца за месяц, следующий за текущим, независимо от факта получения Арендатором счета на оплату. 

За период с сентября 2023 года по апрель 2024 года размер базовой части постоянной составляющей арендной платы составляет 245 174,90 рубля в месяц, что подтверждается универсальным передаточным документом № ГЛБ7-0004140 от 30 ноября 2022 года (подписан директором ООО «РЕОШ» ФИО4) и уведомлением от 09.09.2022 об увеличении (индексации) арендной платы в соответствии с пунктом 3.5.2 Договора с 01 декабря 2022 года.

 Согласно п. 3.3.2.3. Договора, оплата эксплуатационной части производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя, не позднее 10 (Десятого) числа текущего месяца за месяц, следующий за текущим, независимо от факта получения Арендатором счета на оплату. За период задолженности с октября 2023 года по апрель 2024 года эксплуатационная часть постоянной составляющей арендной платы составляет 63028,65 рубля в месяц, что подтверждается универсальным передаточным документом № ГЛБ7-0004140 от 30 ноября 2022 года (подписан директором ООО «РЕОШ» ФИО4) и уведомлением от 09.09.2022 об увеличении (индексации) арендной платы в соответствии с пунктом 3.5.2 Договора с 01 декабря 2022 года.

Пунктом 3.4.5. Договора установлено, что оплата переменной составляющей арендной платы производится не позднее 10 (Десяти) дней с момента получения соответствующего счета-фактуры или счета, в случаях, когда Арендодатель не является плательщиком НДС.

В связи с нарушением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 6.4.2 договора аренды истец направил в адрес арендатора уведомление от 02.04.2024 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды, 16.04.2024 в связи с расторжением договора сторонами подписан акт возврата помещения.

За период август 2023 года – апрель 2024 (по состоянию на 16.04.2024) у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 279 785,13 рубля (в том числе, 1 837 012,90 рубля – базовая часть, 411 -787,18 рубля – эксплуатационная часть, 30 985,05 рубля – переменная составляющая арендной платы).

Согласно п. 5.2.1. Договора (с учетом протокола разногласий от 19.12.2014) в случае невыполнения (ненадлежащего выполнения) Арендатором любого из обязательств, предусмотренных п.3.2. Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5 (Ноль целых и пять десятых) % от суммы задолженности за каждый, полный/неполный день просрочки каждого обязательства, но не более суммы задолженности. Неустойка исчисляется со дня, в котором обязательство должно быть исполнено до дня окончательного погашения задолженности (включительно).

 05.07.2024 в адрес ответчика была направлена Претензия о погашении задолженности, неустойки, однако, ответчик задолженность не оплатил.

 Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором предъявленные требования не признаны со ссылкой на то обстоятельство, что 15.08.2024 ответчик уведомил истца о прекращении ведения хозяйственной деятельности по причине финансовых трудностей, с 19.09.2023 арендодателем необоснованно ограничен доступ арендатора в арендуемое помещение, что исключает обязанность по внесению платы за пользование помещением в указанный период, также ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

 Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям части 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Договором аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора в связи с прекращением ведения в арендуемом помещении предпринимательской деятельности, в связи с чем направленное ответчиком уведомление от 15.08.20224 правового значения не имеет.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование предъявленных требований истцом в материалы дела представлены универсальные передаточные документы для оплаты аренды за спорной период, претензий по расчету со стороны ответчика не представлено.

Доводы ответчика об отсутствии возможности использовать арендуемое помещение в связи ограничением доступа в помещение с 19.09.2023 документально не подтверждены, при этом опровергаются истцом, в связи с чем отклонены судом как необоснованные. 

Фотография, представленная ответчиком (замок на двери), не содержит информацию о наименовании и местонахождении помещения, на которое навешен замок, также о дате и лице, навесившим замок, о периоде, в течение которого помещение было заперто, что не позволяет признать указанные обстоятельства, как подтверждающие факт ограничения доступа в помещение арендатору со стороны арендодателя.

Свидетельские показания ФИО5 в судебном заседании 13.02.2025 (арендатора помещения в ТРЦ «Макси» с 01.09.2022 по 01.10.2023) также указанные сведения (период, лицо, ограничившее доступ) не подтверждают.

Кроме того, истец в письме от 25.09.2023 (т.2, л.д.21) указывал ответчику на необходимость исполнения принятых на себя обязательств в соответствии с разрешенным использованием арендуемого помещения, на возможность истца выставления штрафа в случае нарушения условий п. 2.3.21 Договора и Правил организации и осуществления хозяйственной деятельности в торговом центре, что также опровергает доводы ответчика об ограничении доступа в арендуемое помещение арендодателем.  

 Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.    

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

Пунктом 2 этой же статьи Кодекса установлено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

 Из условий договора аренды (пункты 4.2, 4.4, 4.5, 4.6) следует, что обеспечительный взнос является способом обеспечения обязательств арендатора; арендатор не вправе требовать зачета обеспечительного взноса в счет неисполненных обязательств по договору; обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору по истечении срока договора; обеспечительный взнос удерживается арендодателем в случае одностороннего отказа от договора в связи с нарушением арендатором условий договора, в том числе, по своевременному внесению арендной платы.

В данном случае договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.4.1 договора в связи с нарушением арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем сумма обеспечительного платежа возврату в соответствии с пунктом 4.6 договора не подлежит. 

С учетом вышеизложенного, суд считает требование о взыскании задолженности по арендной плате за период август 2023 года – апрель 2024 (по состоянию на 16.04.2024) в размере 2 279 785,13 рубля подтвержденными материалами дела, подлежащими удовлетворению.

Поскольку ответчиком нарушались договорные обязательства по внесению арендной истцом в соответствии с пунктом 5.2.1 договора начислена неустойка в сумме 2258771,43 рубля.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При разрешении ходатайства ответчика об уменьшении размера неустойки суд исходит из следующего.

Расчет неустойки произведен истцом в соответствии с пунктом 5.2.1 договора, согласно которому в случае невыполнения (ненадлежащего выполнения) Арендатором любого из обязательств, предусмотренных п.3.2. Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5 (Ноль целых и пять десятых) % от суммы задолженности за каждый, полный/неполный день просрочки каждого обязательства, но не более суммы задолженности. Неустойка исчисляется со дня, в котором обязательство должно быть исполнено до дня окончательного погашения задолженности (включительно).

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе по ходатайству стороны по делу уменьшить неустойку. 

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке на основании части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.11.2016 N 2447-О, право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что, по сути, направлено на реализацию действия общеправовых принципов справедливости и соразмерности, а также обеспечение баланса имущественных прав участников хозяйственных правоотношений при вынесении судебного решения.

Как следует из правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. Между тем, превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

В данном случае ответчиком представлены доказательства того, что с сентября 2023 года арендатор не ведет хозяйственную деятельность, работники уволены, последние кассовые операции в магазине, расположенном в арендуемом помещении проведены 31.08.2023.

В целях обеспечения баланса интересов сторон при разрешении спора в части взыскания неустойки за нарушение договорного обязательства суд полагает возможным исходить из ставки неустойки в размере 0,1% от суммы неисполненного денежного обязательства, принимая во внимание, что согласно устоявшейся судебной практике (определения ВС РФ от 03.07.2023 N 308-ЭС23-9998 по делу N А32-43520/2021, от 16.05.2023 N 304-ЭС21-28008(2) по делу N А67-8938/2020, от 04.10.2021 N 304-ЭС21-17290 по делу N А75-1881/2020, определение ВАС РФ от 25.12.2013 N ВАС-18721/13 по делу N А75-10268/2012) указанная процентная ставка за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства является распространенным размером санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности. 

С учетом изложенного суд полагает достаточным для удовлетворения ходатайства ответчика снизить размер подлежащей взысканию с него неустойки в 5 раз и произвести ее расчет исходя из ставки 0,1%, определив к взысканию с ответчика в пользу истца неустойку по договору аренды от 19.12.2014 за период с 11.08.2023 по 01.10.2024 в размере 451 754,29 рубля (2258771,43:5).

По мнению суда, указанный размер неустойки в данном случае будет являться адекватной мерой ответственности за нарушение ответчиком договорных обязательств.

При этом, исходя из того, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд принимает во внимание, что истцом не представлены суду доказательства, обуславливающие объективную необходимость обеспечения договорного обязательства более высокой процентной ставкой неустойки, а также наличия значительных убытков или иных финансовых потерь, вызванных противоправным поведением ответчика при исполнении условий договора, при том, что обязательство по внесению соответствующей платы ответчиком фактически исполнено.

На основании изложенного требования ответчика о взыскании неустойки признаются судом частично обоснованными.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума № 81, в случае снижения неустойки арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части снижения суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. 

По смыслу данных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае уменьшения судом неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на лицо, обязанное уплатить неустойку, исходя из ее суммы, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. Соответственно, не имеется оснований для уменьшения судебных расходов в связи со снижением размера неустойки.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Реош" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гранд Лайн-Центр» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 19.12.2014 за период август 2023 года – апрель 2024 (по состоянию на 16.04.2024) в размере 2 279 785,13 рубля, неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.08.2023 по 01.10.2024 в размере 451 754,29 рубля, судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 161 157 рублей.

В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в остальной части отказать в связи с применением статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.А. Печорина