Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9037/2021

27 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  22 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен  27 апреля 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПБ специализированный застройщик" (199034, город Санкт-Петербург, набережная Лейтенанта Шмидта, 5/16, литер А, ОГРН: 1069847534360, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2006, ИНН: 7839347260)

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 30.12.2020;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 19.02.2021;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (далее – Общество) о взыскании  1 391 026,38 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 и 128 570 руб. пени за просрочку оплаты по состоянию на 06.05.2020, пени с 07.05.2020 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности по договору от 17.11.2016 № 00/ЗК-006058 аренды земельного участка площадью 879 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30 к. 36.

Определением от 12.02.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании 01.04.2021 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании 22.04.2021 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга (далее – Правительство) от 21.02.2006 № 182 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета) и открытым акционерным обществом «Агентство по реконструкции и развитию «ФИО4 двор» (инвестором, далее – Агентство) 26.06.2006 заключен инвестиционный договор № 00-(И)006045, по условиям которого Комитет предоставляет инвестору здание с кадастровым номером 78:1056С:0:3, расположенное на земельном участке площадью 879 кв. м с предыдущим кадастровым номером 78:1056С:2 по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, корп. 36, для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции. 

В ноябре того же года стороны заключили сроком до 29.04.2008 договор от 17.11.2016 аренды № 00/ЗК-006058 указанного земельного участка для осуществления проектирования и реконструкции предоставленного ранее инвестору здания. 

В подпункте 4.3.9 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора после окончания срока его действия передать земельный участок его арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в разделе 2 договора. 

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае нарушения арендатором обязанности по своевременному перечислению арендной платы (пункты 3.4 и 3.7) ему начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

Дополнительным соглашением от 25.03.2011 к договору аренды его преамбула на основании постановления Правительства от 01.02.2011 № 129 была изменена в части арендатора спорного участка, Агентство было заменено на ООО «Металл Продакшн», в чье временное владение и пользование был передан указанный участок. 

Этим же соглашением срок действия договора аренды был продлен до 31.12.2013. 

В дополнительном соглашении от 19.01.2015 № 005 к тому же договору его стороны на основании постановления Правительства от 26.11.2014 № 1072 договорились о том, что права и обязанности арендатора указанного участка передаются Обществу, срок действия названного договора продлевается до 01.08.2015. 

Данным соглашением стороны также изложили разделы 1-8 указанного договора в новой редакции. 

Комитет, полагая, что ответчик не исполняет свои обязанности по договору аренды, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате за период с октября по декабрь 2019 года в размере 695 513 руб. 19 коп., направил 03.12.2019 в адрес Общества претензию от 29.11.2019 № 8130-пр./19 с требованием в течение 30 календарных дней с момента ее отправки погасить долг, а также уплатить начисленные на данную сумму задолженности пени в размере 52 163 руб. 49 коп. 

Неисполнение Обществом изложенных в претензиях требований послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с соответствующим  иском.

Решением Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2020 по делу №А56-29475/2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  08.04.2021, в иске отказано.

В рамках настоящего спора Комитетом заявлены требования о взыскании задолженности и пени за последующий период.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Согласно п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 6.1 Договора аренды в случае если до окончания его срока действия ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении отношений, данный договор считается продленным на неопределенный срок. 

С учетом того, что исходя из представленных в материалы дела дополнительных соглашений к спорному договору срок его действия должен был прекратиться к началу августа 2015 года, при этом каких-либо документов, свидетельствующих о направлении в спорный период одной из сторон уведомления о прекращении спорного договора, материалы настоящего дела не содержат, после указанной даты договор возобновился на неопределенный срок. 

В таком случае каждая из сторон договора вправе, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Вместе с тем, как разъяснено в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, что согласуется с общими положениями гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательства, закрепленными в статьях 405 - 406, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено судом с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, в повторном доказывании не нуждаются и должны приниматься как доказанные. 

Как следует из содержания судебных актов по делу №А56-29475/2020, отказывая в удовлетворении иска Комитета, суды, руководствуясь пунктом 3 статьи 405 ГК РФ, исходили из того, что актом обследования ранее переданного Обществу земельного участка подтвержден факт освобождения его территории вместе с находящимся на нем зданием, в связи с чем суды пришли к выводу об уклонении Комитета от подписания акта приема-передачи арендуемого имущества.

Возражая против заявленных требований, Общество указало, что Комитет на протяжении длительного периода времени уклоняется от подписания акта приема-передачи ранее арендуемого земельного участка, несмотря на его неоднократное направление в адрес арендодателя в августе и сентябре 2019 года; при этом, по мнению ответчика, тот факт, что Обществом в декабре 2019 года была подана кассационная жалоба на судебные акты по делу № А56-13914/2017 (постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа решение от 25.10.2018 и постановление от 06.08.2019 судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения), которыми с Общества взысканы суммы пеней и штрафов по инвестиционному договору, последний расторгнут и арендатор выселен из ранее предоставленного ему для реконструкции здания, не является вопреки доводам истца по настоящему делу препятствием для подписания упомянутого акта; по данным ответчика у него отсутствует какая-либо задолженность по договору аренды ввиду оплаты пользования участком пропорционально занимаемой им в спорном здании площади помещения; заявленная Комитетом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушенного, по мнению истца, обязательства. 

В обоснование своих возражений ответчик представил письма от 19.08.2019 № 01-05/19-2563 и от 23.09.2019 № 01-01/19-3190, в которых он просит Комитет подписать приложенный к ним акт приема-передачи здания корпуса 36 (ФИО4 двор) по Садовой ул., д. 28-30 в Санкт-Петербурге вместе с земельным участком под ним во исполнение решения суда первой инстанции по делу № А56-13914/2017, которое вступило в законную силу 31.07.2019, а также сообщает Комитету о своей готовности оплачивать пользование частью упомянутого участка пропорционально площади (72,5 кв. м) принадлежащего ему в этом здании на праве собственности помещения 1-Н с кадастровым номером 78:31:0105610:1860. 

Помимо прочего Общество представило ответное письмо Комитета от 16.09.2019 № 68643-32, в котором он указал, что в целях решения вопроса о подписании направленного в его адрес акта приема-передачи здания с участком в Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет по контролю) был направлен запрос о проведении обследования возвращаемого имущества. 

С учетом этого 24.09.2019 сотрудниками Комитета по контролю составлен акт осмотра участка по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, корп. 36, согласно которому на его территории расположено двухэтажное каменное здание с мансардой, хозяйственная деятельность в котором не ведется и фасад которого закрыт строительной сеткой, при этом с восточной стороны здания размещены металлические конструкции со строительными лесами, ограничивающими доступ в подвальные помещения названного объекта недвижимости, к которым, в свою очередь, прикреплено металлическое ограждение, являющееся элементом благоустройства, который соответствует Правилам благоустройства Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства от 09.11.2016 № 961, ограничивающее доступ к упомянутому зданию и находящееся на территории земельного участка № 85 площадью 50 490 кв. м с кадастровым номером 78:31:0000000:3122 (3-3,5 м от фасада здания с кадастровым номером 78:1056С:0:3). 

Впоследствии письмом от 05.12.2019 № 9000732 Комитет сообщил Обществу о том, что в связи с подачей последним кассационной жалобы на судебные акты, принятые по делу № А56-13914/2017, вопрос о подписании актов приема-передачи здания и участка, на котором оно находится, может быть рассмотрен только после завершения судебного разбирательства по названному делу. В дополнение к этому Комитет в своем письме также отметил, что до настоящего времени обязательства Общества по внесению арендной платы за спорный участок не прекратились, а потому они подлежат исполнению со стороны арендатора в полном объеме. 

Также Общество указало, что в период рассмотрения спора в суде оно получило письмо Комитета от 09.12.2020 № 05-15-41202/20-0-0, которым в его адрес для подписания был направлен проект соглашения о прекращении действия договора аренды земельного участка в трех экземплярах.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2018 по делу № А56-13914/2017, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций от 06.08.2019 и 23.11.2020 соответственно, с Общества взыскано 9 666 788 руб. 90 коп. пеней за нарушений сразу нескольких подпунктов инвестиционного договора (подпунктов 5.2.1, 5.2.2, 6.2.11 и 6.2.12.2) и 10 000 руб. штрафа, названный договор расторгнут и Общество выселено из спорного здания, которое ранее было предоставлено ему под реконструкцию.

Таким образом, с 06.08.2019 у Общества отсутствовали правовые основания для занятия переданных ему в аренду площадей здания. 

Во исполнение принятых по указанному делу судебных актов Общество к моменту вступления в законную силу решения суда первой инстанции по упомянутому спору прекратило фактическую эксплуатацию переданных ему площадей, за исключением находящегося в его собственности помещения, а поскольку участок под указанным зданием сформирован по обрезу фундамента, прекратило пользование и его территорией, о чем незамедлительно сообщило Комитету в письме от 19.08.2019, а затем повторно в письме от 23.09.2019, в которых просило принять у него по акту спорный участок с расположенным на нем корпусом ФИО4 двора. 

Изложенное подтверждается актом обследования территории спорного участка, составленным по запросу Комитета в сентябре того же года органом, уполномоченным по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в котором зафиксировано, что хозяйственная деятельность в спорном здании не ведется, находящиеся на западной стороне двери закрыты на навесные замки и опечатаны. Что касается металлического ограждения, то, как указано в названном акте, оно расположено на территории смежного участка и является элементом городского благоустройства, полностью соответствующего, по мнению комиссии, проводившей обследование территории, выше упомянутым правилам благоустройства. 

При таком положении доводы Комитета о том, что данный акт не подтверждает факт освобождения переданного в пользование Общества участка, судами были отклонены как противоречащие отраженным в названном акте результатам осмотра территории. 

Довод Комитета об отсутствии в направленных в его адрес уведомлениях об отказе от договора аренды ссылки на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, что препятствует признанию их надлежащим отказом от такого договора, судами также был отклонен с учетом не только буквального содержания писем от 19.08.2019 и 23.09.2019, но также и обстоятельств рассмотрения инициированного самим Комитетом спора по делу № А56-13914/2017. 

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014           № 2528-О указано, что признание преюдициального значения  судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. 

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. 

Из материалов настоящего дела не усматривает правовых оснований для опровержения обстоятельств, имеющих преюдициальное значения, - неправомерного уклонения Комитета от подписания акта приема-передачи спорного имущества, в связи с чем заявленные за последующий период требования о взыскании задолженности и пени за землепользование удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.