ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-71118/2017

22 февраля 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     19 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 февраля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

Председательствующего-судьи  Аносовой Н.В.

Судей: Кашина Т.А., Жиляева Е.В.

при ведении протокола судебного заседания Захаровой С.А.в помещении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д.65, зал №220

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО "ФАЙР"

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2017 по делу № А56-71118/2017 (судья Кротов С.М.), принятоепо иску (заявлению) ООО "ФАЙР"

к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Российский ордена трудового Красного знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена" Министерства здравоохранения Российской Федерациио признании недействительным п. 5.1 Договора аренды федерального имущества №Ар- 3/2016 от 03.11.2016 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью

при участии:от истца: Головчук М.А.  (по доверенности  от 04.09.2017), от ответчика:  Епанешникова Т.В. (по доверенности  от 07.10.2016),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Файр" (далее – ООО "Файр", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Российский ордена трудового Красного знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена" Министерства здравоохранения Российской Федерации (далее – ответчик, Учреждение) о признании недействительным п. 5.1 Договора аренды федерального имущества №Ар-3/2016 от 03.11.2016 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью, внесении изменений в п. 5.1 Договора аренды и изложении его в редакции, предложенной обществом; о зачете неосновательного обогащения в размере 1 132 717, 63 руб., в том числе НДС, в счет последующих арендных платежей по договору. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением ООО "ФАЙР" обратилось с апелляционной жалобой в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью; признать недействительным п.5.1 Договора аренды федерального имущества в части превышения установленной аренной платы над ее рыночной стоимостью; зачесть неосновательное обогащение в счет последующих арендных платежей. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что вынесенное решение принято с нарушением норм материального права и подлежит отмене. Заявитель ссылается на Отчет о рыночной стоимости аренды объекта на основании ООО «Городской центр оценки» от 08.07.2016 года № 135/З-2016-Н, которым определена рыночная стоимость арендной платы в отношении указанного объекта аренды и составляет  1 178 400 руб. без учета НДС и КУ (1 390 512 руб. с учетом НДС и без КУ), по мнению заявителя установление арендной платы в рассматриваемом договоре в размере, превышающем рыночную оценку, является незаконным. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной  жалобе, а представитель  ответчика отклонил их по мотивам, изложенным в отзыве на нее. В судебном заседании объявлен перерыв до 19.02.2018.

В судебном заседании 19.02.2018 представитель истца  поддержал свою правовую позицию, а представитель ответчика просил оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 03.11.2016 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № Ар-3/2016 в отношении части нежилого помещения площадью 125, 5 кв.м., расположенного на первом этаже здания главного корпуса ФГБУ «РНИИТО им. Р.Р. Вредена» Минздрава России, по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Академика Байкова, дом 8, для использования под объект торгового назначения (общепит) - пункт питания для сотрудников учреждения, студентов и посетителей пациентов в порядке, предусмотренном ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Договор аренды № Ар-3/2016 от 03.11.2016 заключен сторонами в порядке, установленном ст. 621 ГК РФ и ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в соответствии с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов на основании решения Министерства здравоохранения РФ (письмо от 07.0.2016 г. исх. № 23-1/10/2-6360) и ГУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге (письмо от 26.10.2016 г. исх. № 7664-16).

Во исполнение положений ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» Учреждением проведена оценка рыночной стоимости аренды объекта. 

На основании Отчета ООО «Городской центр оценки» от 08.07.2016 года № 135/З-2016-Н стоимость аренды объекта составляет 1 178 400 руб. в год за объект без учета НДС и коммунальных услуг (л.д. 131 – 138). 

Пунктом 5.1. Договора аренды № Ар-3/2016 от 03.11.2016 г., предусмотрено, что сумма годовой арендной платы за право владения и пользования Объекта установлена в размере 2 626 204 руб., в том числе НДС 18% в размере 400 607  руб. 39 коп. (л.д. 102 – 108). 

Факт передачи имущества арендатору подтверждается актом приема-передачи к договору № Ар-3/2016 от 03.11.2016 (л.д. 109).

14.07.2017 года истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. № 1, в которой общество предлагает изменить п. 5.1 договора аренды федерального недвижимого имущества № Ар-3/2016 и изложить его в следующей редакции: «1. 5.1. Сумма годовой арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) Объекта устанавливается в размере 1 390 512-00 руб. (Один миллион триста девяносто тысяч пятьсот двенадцать рублей 00 коп.), в т.ч. НДС – 212 112-00руб.; Сумма ежемесячной арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) Объекта устанавливается в размере 115 876-00 руб. (Сто пятнадцать тысяч восемьсот семьдесят шесть рублей 00 коп.), в т.ч. НДС-17 776-00 руб.

2. Зачесть излишне произведенные платежи в размере 926 768-97 руб. (Девятьсот двадцать шесть тысяч семьсот шестьдесят восемь рублей 97 коп.) в счет последующих арендных платежей ООО «ФАЙР» по договору аренды федерального имущества № Ар-3/2016 от 03.11.2016.» (л.д. 157 -159).

Письмом №22-12/1480 от 24.07.2017 ответчик отказал истцу в удовлетворении его предложения  изменить п. 5.1 договора аренды федерального недвижимого имущества № Ар-3/2016 (л.д. 155 – 156). Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции не нашел законных оснований для удовлетворения исковых требований. 

Апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора с арендодателем предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из материалов дела следует, 01.11.2011 между ответчиком (Арендодатель) и истцом (Арендатор) был заключен договор аренды №1-А/2011-1. Данный договор был заключен на основании открытого аукциона №1-А по лоту№1 (Протокол №2 от 24.10.20111) сроком до 01.11.2016. В соответствии с п. 4.1 Договора были установлены следующие условия по арендной плате: 4.1. Арендная плата при подписании настоящего договора за указанные в п.1.1 помещения устанавливается в размере 1 856 683 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 283 222 руб. 83 коп.; ежемесячно уплачивается 154 723 руб. 58 коп., в том числе НДС 18%  - 23 601 руб. 90 коп.

Далее 03.11.2016 сторонами в отношении того же объекта заключен договор аренды федерального имущества №Ар-3/2016. До настоящего времени указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды договор заключен без проведенияконкурса или аукциона на основании ч. 9 ст. 17.1 ФЗ №135-Ф3 «О защите конкуренции». Срок действия договора - по 02.11.2021 (п. 2.1).

В соответствии с п. 5.1 Договора аренды установлен следующий размер арендной платы: сумма годовой арендной платы за право владения и пользования Объекта установлена в размере 2 626 204 руб., в том числе НДС 18% в размере 400 607  руб. 39 коп.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

	В соответствии с отчетом №135/3-2016-Н от 08.07.2016 рыночная стоимость арендной платы за аренду Объекта составляет 1 178 400-00 руб./год, без учета НДС и коммунальных услуг. Мотивированным мнением от 27.07.2016 года №4975-16/3 ТУ Росимущества в Санкт-Петербурге подтверждена возможность использования ТУ Росимущества указанного Отчета для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества. Какой-либо иной отчет о рыночной стоимости арендной платы за аренду Объекта на момент заключения Договора отсутствовал.

	Из смысла ч. 9 ст. 17.1 Закона и п. 4.3. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" размер арендной платы устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды. При этом в рамках настоящего дела Истцом размер рыночной стоимости арендной платы, установленной Отчетом №135/3-2016-Н от 08.07.2016 года, не оспаривается.

Пунктом 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение (продление) договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Пунктом 32 указанного письма предусмотрено, что при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является обязательным. Данная позиция изложена в Письме ФАС РФ от 04.09.2013 N АЦ/34611/13, содержащем Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Таким образом, ссылка суда первой инстанции на Письмо Минэкономразвития России N 19491-ЕЕ/Д05и, ФАС России N АК/32618/14 от 14.08.2014 является несостоятельной на основании следующего. 

Указанным письмом установлено, что «по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня)». Однако данное письмо также содержит указание на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92, которым установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В рассматриваемом случае, как указано в п. 15 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", определение арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта является обязательным.

Как разъяснено п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 18 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление) судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными.

Таким образом, установление арендной платы в рассматриваемом договоре в размере, превышающем рыночную оценку, является незаконным. Следовательно,   в данной части, а именно  п. 5.1 Договора аренды федерального имущества №Ар-3/2016 от 03.11.2016 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью признается недействительным и подлежит изложению в следующей редакции: «5.1. Сумма годовой арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) Объекта устанавливается в размере 1 390 512-00 руб. (Один миллион триста девяносто тысяч пятьсот двенадцать рублей 00 коп.), в т.ч. НДС – 212 112-00руб.;

Сумма ежемесячной арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) Объекта устанавливается в размере 115 876-00 руб. (Сто пятнадцать тысяч восемьсот семьдесят шесть рублей 00 коп.), в т.ч. НДС-17 776-00 руб.».

Истцом по Договору аренды от 03.11.2016 года произведена оплата одиннадцати месяцев аренды из расчета 218 850 руб. 33 коп./месяц на общую сумму 2 407 353 руб. 63 коп. Таким образом, неосновательное обогащение Ответчика составило 1 132 717 руб. 63 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу зачесть неосновательное обогащение ФГБУ «РНИИТО им. Р.Р. Вредена» Министерства России в размере  1 132 717 руб. 63 коп. (Один миллион сто тридцать две тысячи семьсот семнадцать рублей 63 коп.), в т.ч. НДС, в счет последующих арендных платежей  ООО «ФАЙР» по Договору аренды федерального имущества № Ар-3/2016 от 03.11.2016.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 05.12.2017 по делу №  А56-71118/2017 отменить.

Признать недействительным п. 5.1 Договора аренды федерального имущества №Ар-3/2016 от 03.11.2016 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью, внести изменения в п. 5.1 Договора аренды и изложить его в следующей редакции: «5.1. Сумма годовой арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) Объекта устанавливается в размере 1 390 512-00 руб. (Один миллион триста девяносто тысяч пятьсот двенадцать рублей 00 коп.), в т.ч. НДС – 212 112-00руб.;

Сумма ежемесячной арендной платы за право временного владения и пользования (аренды) Объекта устанавливается в размере 115 876-00 руб. (Сто пятнадцать тысяч восемьсот семьдесят шесть рублей 00 коп.), в т.ч. НДС-17 776-00 руб.».

Зачесть неосновательное обогащение ФГБУ «РНИИТО им. Р.Р. Вредена» Министерства России в размере  1 132 717 руб. 63 коп. (Один миллион сто тридцать две тысячи семьсот семнадцать рублей 63 коп.), в т.ч. НДС, в счет последующих арендных платежей  ООО «ФАЙР» по Договору аренды федерального имущества № Ар-3/2016 от 03.11.2016.

 Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Российский орден трудового Красного знамени научно-исследовательский институт травматологии и ортопедии имени Р.Р. Вредена" Министерства здравоохранения Российской Федерации в пользу ООО «ФАЙР» расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 327 руб.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

                        Н.В. Аносова

 

Судьи

Е.В. Жиляева

                        Т.А. Кашина