Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград       Дело № А12-10249/2021

«10» марта  2022 года 

Резолютивная часть решения объявлена 02.03.2022 

Полный текст решения изготовлен  10.03.2022

Арбитражный суд Волгоградской области  в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Карина» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО2 по доверенности от 05.02.2021,

от комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский – ФИО3 по доверенности № 14/17-Д от 10.01.2022

(в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Карина» (далее – ООО «Карина», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет) с исковым заявлением, уточненным в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недостоверной, использовавшуюся Комитетом при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №4353аз от 04.08.2006 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «а», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 45/12/20 от 18.12.2019 г., подготовленным индивидуальным предпринимателем ФИО1 в размере 2 400 000 рублей.

Просит установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «а» по состоянию на 18.12.2019 года в размере 835 000 (Восемьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи

156244

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных заявленных требованиях.

Представитель Комитета  исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

ИП ФИО1 явку представителя в судебное заседание  не обеспечила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ,    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте  Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел». Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ  рассмотреть  дело в отсутствие  названного лица.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения участников процесса, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд находит основания для  удовлетворения заявленных требований.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:35:030116:29, расположенного по адресу: 

<

...> «а», на основании договора аренды земельного участка № 4353аз от 04.08.2006, заключенного с Комитетом. 

Истцом было получено уведомление № 14/8725 от 09.06.2020 от Комитета от 07.03.2019 об изменении арендной платы за арендуемый истцом земельный участок, согласно которому с 09.06.2020 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 196 329, 60 рублей в год или 16 360, 80 рублей в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 2 400 000 рублей.

Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, использованная арендодателем при расчете арендной платы, согласно отчету об оценке № 45/12/20 от 18.12.2019, выполненному ИП ФИО1, составляет 2 400 000, 00 рублей.

Не согласившись с данным размером рыночной  стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением  размера арендной платы, общество обратилось в суд настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Согласно материалам дела, основанием для обращения общества в суд с настоящими требованиями послужил перерасчет Комитета размера арендной платы на основании отчета № 45/12/20 от 18.12.2019, выполненного ИП ФИО1 

Возражая против определения размера рыночной стоимости земельного участка в размере 2 400 000, 00 рублей на основании отчета № 45/12/20 от 18.12.2019, выполненного ИП ФИО1, истец представил Рецензию, изготовленную ИП ФИО4 №21-2021 от 22.02.2021, согласно которому  размер рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 597 200, 00 рублей.

Исходя из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является регулируемой, к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с ЗК РФ. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее и по общему правилу такое изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости земельного участка, суд определением от 13.07.2021 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертному учреждению – ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ по ЮЖНОМУ ОКРУГУ», эксперту ФИО5, эксперту ФИО6 

           На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчёт об оценке № 45/12/20 от 18.12.2019, подготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318482700017441) требованиям 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

2) Определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «а» по состоянию на 18.12.2019 года.

В соответствии с экспертным заключением № 21/0705 от 14.09.2021: отчет об оценке № 45/12/20 от 18.12.2019, подготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, не соответствует  ФЗ РФ № 135-Фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, что  привело к неверным результатам по определению рыночной цены объекта имущества и к существенному завышению рыночной стоимости оцениваемого объекта; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «а» по состоянию на 18.12.2019 года составляет 1 857 000, 00 рублей.

В судебном заседании представителем ООО «Карина» заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу дополнительной судебной экспертизы с учетом дополнительно представленных документов, которые не были предметом экспертного исследования при проведении первоначальной судебной экспертизы

Определением суда от 06.12.2021 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – экспертному учреждению – ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ по ЮЖНОМУ ОКРУГУ», эксперту ФИО5, эксперту ФИО6 

         На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

Определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> «а» по состоянию на 18.12.2019 года с учетом влияния на рыночную стоимость объекта исследования конфигурации земельного участка, обеспеченности транспортом, возможных видов использования и застройки.

Согласно дополнительному экспертному заключению № 21/1205 от 13.12.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> «а» по состоянию на 18.12.2019 года с учетом влияния на рыночную стоимость объекта исследования конфигурации земельного участка, обеспеченности транспортом, возможных видов использования и застройки составляет 835 000, 00 рублей.

В  соответствии  со  статьей  8  Федерального  закона  от  31.05.2001  №  73-ФЗ  «О государственной  судебно-экспертной  деятельности  в  Российской  Федерации» эксперт  проводит  исследования  объективно,  на  строго  научной  и  практической основе,  в  пределах  соответствующей  специальности,  всесторонне  и  в  полном объеме.  Заключение  эксперта  должно  основываться  на  положениях,  дающих возможность  проверить  обоснованность  и  достоверность  сделанных  выводов  на базе общепринятых научных и практических данных.

В  силу  положений  статьи  16  указанного  Закона,  эксперт  обязан  провести полное  исследование  представленных  ему  объектов  и  материалов  дела,  дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты  исследований  (пункты  6,  7  статьи  86  АПК РФ),  оценка  результатов  исследований,  выводы  и  их обоснование  (пункт  8  статьи  86  АПК РФ).

Статьей  71  АПК РФ предусмотрено,  что  арбитражный  суд  оценивает  доказательства  по  своему внутреннему  убеждению,  основанному  на  всестороннем,  полном,  объективном  и непосредственном  исследовании  имеющихся  в  деле  доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в  отдельности,  а  также  достаточность  и  взаимную  связь  доказательств  в  их совокупности.  Никакие  доказательства  не  имеют  для  арбитражного  суда  заранее установленной силы.

В рассматриваемом случае представленные судебные заключения экспертов отвечают требованиям, предъявляемым к составлению  такого  роду  документам,  содержат  сведения  об  экспертах,  эксперты предупреждены  об  уголовной  ответственности  по  статье  307  Уголовного  кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данные заключения содержат  исследовательскую  часть  с  описанием процесса исследования, оценка  результатов  исследований,  выводы  и  их обоснование.  

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины, а так же за проведение двух судебных экспертиз.

Поскольку требования истца удовлетворены, то по правилам статьи 110 АПК РФ бремя судебных расходов несет ответчик. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Карина» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) удовлетворить.

Признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №4353аз от 04.08.2006 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «а», определенную в соответствии с отчетом об оценке № 45/12/20 от 18.12.2019 г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318482700017441) в размере 2 400 000 рублей.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030116:29, площадью 1 209,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> «а» по состоянию на 18.12.2019 года в размере 835 000 (Восемьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карина» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000, 00 рублей и государственной пошлины в размере 6 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина