ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11670/2017

г. Саратов

14 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена              «13» марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен                       «14» марта 2018  года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98» - ФИО2, действующей на основании доверенности № 3/20 от 05.12.2017,

представителя комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО3, действующей на основании доверенности от 28.11.2017 № 02-15/28831,

представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 19.12.2017 № 02-04/148,

в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу №А57-11670/2017, (судья  Заграничный И.М.), по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь-98», Саратов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о расторжении договора аренды,

 

                                                    У С Т А Н О В И Л:

 

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее - Администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98» (далее -  ООО ПКЦ «Витязь- 98») о расторжении договора аренды № 698 от 30.09.2008 земельного участка, площадью 2370 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, для целей, не связанных со строительством, - размещения автостоянки.

            Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу №А57-11670/2017 договор аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008, площадью 2 370 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040411:38, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, для целей, не связанных со строительством, - размещения автостоянки, расторгнут.

             С ООО ПКЦ «Витязь- 98» в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

Согласно доводам апелляционной жалобы заявитель считает неверными выводы  суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды № 698 от 30.09.2008.

  В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истец не выполнил обязательные для него требования перед предъявлением настоящего иска в суд, в связи с чем, считает, что заявленный истцом иск надлежит оставить без рассмотрения.

            Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2017 года решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу №А57-11670/2017 отменено.

Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 оставлены без рассмотрения.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01 февраля 2018 года постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 по делу № А57-11670/2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции указал, что судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемым кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2017 по делу № А57-30445/2016 с ООО «Витязь» в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» взыскана задолженность и пени за предыдущие периоды действия договора аренды, а именно за период с 01.10.2014 по 09.09.2016, которые, согласно пояснениям сторон, Обществом также не оплачены.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности, образовавшейся за период с 17.08.2010 по 30.09.2014, судом отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик был уведомлен о наличии задолженности и необходимости исполнения обязательств по договору аренды в разумный срок, повторного предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства не требовалось.

На момент обращения Администрации в суд с настоящим иском и принятия решения по делу задолженность ответчиком не погашена.

Учитывая, что с момента обращения в суд до принятия соответствующего решения прошло более трех месяцев (с 02.12.2016 по 06.02.2017), Администрация с настоящим иском обратилась в суд 01.06.2017, Общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, уведомление от 27.03.2017 содержало требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом были приняты все надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Довод ответчика о том, что уведомление от 27.03.2017 не содержит ни самого предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, ни срок его исполнения, не нарушает права Общества, которому предлагалось устранить нарушение еще в декабре 2016 года.

Исходя из того, что претензионный порядок соблюден, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для оставления искового заявления без рассмотрения.

С учетом характера спора и имеющихся в деле доказательств, оставление без рассмотрения судом апелляционной инстанции требования истца о расторжении договора аренды от 30.09.2008 № 698 не отвечает принципу процессуальной экономии, а также не способствует эффективному разрешению спора и защите нарушенных прав собственника земельного участка.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 03.07.2008 № Т-4244-р ФИО4 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2 370 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040411:38, для целей, не связанных со строительством, - для размещения автостоянки по адресу: 

<

...> угол ул. Тархова, б/н, Ленинский район.

Во исполнение данного распоряжения между комитетом по управлению имуществом Саратовской области («Арендодатель») и ФИО4 («Арендатор») заключен договор аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008.

В результате замены стороны в обязательстве Арендатором по договору аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 стало ООО ПКЦ «Витязь-98».

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой ежеквартально, равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. 

Договор заключен сроком на 49 лет.

В настоящее время за Арендатором имеется задолженность по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-30445/2016 от 06.02.2017 с ООО ПКЦ «Витязь-98» взыскана в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка № 698 от 30.09.2008 за период с 01.10.2014 по 09.09.2016 в размере 354 099,68 руб., пени за просрочку платежа в размере 212 858,54 руб.

Указанная задолженность ответчиком не погашена до настоящего времени.

Кроме того, по состоянию на 21.03.2017 образовалась текущая задолженность по арендной плате за спорный земельный участок в размере 71 850,04 руб., в том числе, по арендной плате 64 381,76 руб., пени 7 468,28 руб.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в установленный договором срок уплаты арендной платы.

Администрация направила в адрес ООО ПКЦ «Витязь-98» уведомление от 27.03.2017 исх. № 02-03-19/151 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора с приложением подписанного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка. Однако, арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, не ответил на уведомление, направленное в его адрес.

В связи с неполучением ответа на указанное уведомление истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 ГК РФ предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции  пришел к правильному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст.3 ЗК РФ).

Пунктом 7 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В данном случае, порядок и срок оплаты определены сторонами в договоре.

Рассматривая по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно учел следующее.

В ходе рассмотрения дела ответчик задолженность в сумме 71 850,04 руб. погасил, что подтверждается платежными поручениями № 119 от 19.04.2017, № 181 от 07.06.2017.

Вместе с тем, ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате по договору аренды № 698 от 30.09.2008, установленной решением суда от 06.02.2017, в суд не представил, факт наличия указанной задолженности ответчик не оспаривает.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615  ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ,  п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»: согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Ответчик указывает на несоблюдение истцом требования о направлении иска в разумный срок. С указанными доводами суд первой инстанции обоснованно не согласился по следующим основаниям.

Задолженность по договору аренды в сумме 566 958,22 руб. взыскана с ООО ПКЦ «Витязь-98» решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.02.2017. Уведомление о расторжении договора аренды направлено администрацией в адрес ответчика 27.03.2017, которое получено последним 07.04.2017. Исковое заявление о расторжении договора аренды поступило в суд 01.06.2017. На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом требования о расторжении договора заявлены в разумный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух месяцев подряд.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.

Судом первой инстанции правильно установлено и материалами дела подтверждается, что уведомлением от 27.03.2017 № 02-03-19/151 арендатор извещен о расторжении договора и в его адрес направлено соглашение о расторжении договора, подписанное со стороны арендодателя, а также акт приема-передачи земельного участка.

Требование арендодателя не было исполнено арендатором в установленный ему срок.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договоров. Суд первой инстанции правильно счел доказанным нарушение ответчиком условий вышеназванного договора о не внесении арендной платы, а предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора – соблюденным.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, суд первой инстанции правильно счел обоснованными требования истца о расторжении договора аренды № 698 от 30.09.2008.

            Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы                    9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

            Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. 

            Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

  С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

                                                    П О С Т А Н О В И Л: 

 

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2017 года по делу №А57-11670/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческий центр «Витязь- 98» в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

     Председательствующий                                                                    В.Б. Шалкин               

 

     Судьи                                                                                                     О.А. Дубровина

 

                                                                                                                      С.А. Жаткина