﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5286/2019

19 ноября 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

 

Судей: С.Н. Новиковой, М.Ю. Ульяновой

при участии:

от администрации городского округа Большой Камень, Думы городского округа Большой Камень – Шевяков М.В., представитель по доверенностям от 11.11.2019 № 01/11653, от 01.02.2019 № 45, соответственно

индивидуальный предприниматель Ковалев Евгений Владимирович – лично; Воловик Е.Л., представитель по доверенности от 09.06.2018 серии 25АА       № 2491364

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Большой Камень, Думы городского округа Большой Камень

на решение от 21.05.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 

по делу № А51-24433/2018

Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации городского округа Большой Камень,                                 Думы городского округа Большой Камень  

к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд»                                        

об оспаривании отчета об оценке

третье лицо: индивидуальный предприниматель Ковалев Евгений Владимирович

Администрация городского округа Большой Камень (ОГРН 1022500579750, ИНН 2503005665, адрес: 692806, Приморский край,                         г. Большой Камень, ул. Карла Маркса, 4; далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» (ОГРН 1164827061673, ИНН 4821048360, адрес: 399771, Липецкая область,  г. Елец,                                    ул. Орджоникидзе, 90-2; далее – ООО «Гранд», общество, ответчик) о признании недействительным отчета от 31.07.2017 № 01/07/17 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м, этаж 1, по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. Гагарина, 37.

На основании части 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве соистца судом привлечена Дума городского округа Большой Камень (ОГРН 1022500579420, ИНН 2503020688, адрес: 692806, Приморский край,                     г. Большой Камень, ул. Карла Маркса, 4; далее – Дума), в соответствии со  статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Ковалев Евгений Владимирович (далее – предприниматель Ковалев Е.В.).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 (с учетом вынесенного определения от 31.07.2019 в порядке статьи 179 АПК РФ), в удовлетворении иска отказано.

Администрация и Дума подали в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационные жалобы, в которых просят принять по делу новый судебный акт, которым требование удовлетворить. Фактически доводы жалоб сводятся к несогласию с выводами судов относительно оценки оспариваемого отчета, считая его недействительным, поскольку сформированная на его основании рыночная стоимость определена с существенными нарушениями.

В отзыве на кассационные жалобы предприниматель Ковалев Е.В., возражая относительно изложенных в них доводов, просит оставить указанные судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель администрации и Думы поддержал доводы кассационных жалоб, с которыми не согласились предприниматель и его представитель.

ООО «Гранд», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационных жалоб в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационных жалоб и возражений на них, заслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрацией, как заказчиком, и ООО «Гранд», как исполнителем, по итогам электронного аукциона заключен муниципальный контракт от 14.07.2017 № 042, согласно условиям которого заказчик поручил, а исполнитель принял обязательства на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта муниципального имущества городского округа Большой Камень - нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: Приморский край,     г. Большой Камень, ул. Гагарина, д. 37.

Во исполнение контракта ответчиком 31.07.2017 подготовлен отчет       № 01/07/17 об оценке рыночной стоимости названного объекта недвижимости, в соответствии с которым его цена составила 2 195 000 рублей без НДС.

Администрацией направлены замечания к отчету, касающиеся использованных объектов-аналогов в части полноты раскрытия о них информации. После устранения оценщиком в августе 2017 года замечаний администрация на основании акта от 02.10.2017 № 20 приняла отчет без замечаний и возражений; согласно этому акту работы выполнены исполнителем в соответствии с условиями муниципального контракта с надлежащим качеством.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2018 по делу № А51-9177/2018 суд обязал Думу в течение четырнадцати дней с даты вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации арендуемого спорного нежилого помещения исходя из рыночной стоимости, установленной спорным отчетом, а также обязал администрацию в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить предпринимателю Ковалеву Е.В. проект договора купли-продажи арендуемого спорного нежилого помещения по рыночной стоимости, установленной этим отчетом.

Впоследствии администрация заключила с Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент» договор от 24.10.2018 на проведение экспертизы отчета ООО «Гранд» на основании статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998           № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно экспертному заключению от 07.11.2018 № 686-1/С-18 в отчете имеются существенные нарушения (нарушения, которые влияют или исправление которых может повлиять на итоговую стоимость объекта оценки), а именно:

- оценщиком в качестве объектов-аналогов были использованы предложения, размещенные 30, 24, 22 августа, тогда как датой оценки является 31.07.2017, что является нарушением пункта 8 ФСО                          № 1 (Федеральные стандарты оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки»);

- в рамках применения сравнительного подхода оценщиком с указанием как на источник информации корректировки на исследования ООО «ФБК» была использована корректировка на торг в размере 5 %, тогда как согласно указанному источнику информации подлежала применению корректировка в 7 %.

Помимо этого, в отчете не соблюдены общие требования законодательства об оценочной деятельности.

Данное обстоятельство явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска. Исковое заявление, поданное Думой, дополнено доводами о том, что при определении рыночной стоимости оценщиком использовался сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с тремя объектами-аналогами, которые на дату проведения оценки отсутствовали.

При рассмотрении настоящего спора арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования исходя из того, что само по себе наличие отрицательного экспертного заключения не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости, определенной ООО «Гранд» в оспариваемом отчете, с учетом следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008                  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Статьёй 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьёй 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце третьем статьи 6 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ закреплено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007                  № 254, № 255, № 256.

Проанализировав указанное выше заключение от 07.11.2018                                    № 686-1/С-18, положенное в обоснование требования об оспаривании отчета от 31.07.2017 № 01/07/17 об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суды не усмотрели оснований для признания его недействительным ввиду того, что отраженные недостатки не влияют на итоговый результат оценки продаваемой недвижимости.

В этой связи в части некорректного применения объектов-аналогов, датированных августом 2017 года, установлено, что этот вывод был обусловлен отсутствием у эксперта полноты необходимой информации, поскольку при заключении договора на проведение экспертизы от 10.10.2018 № 343-25-2018С администрация представила эксперту только сам отчет ООО «Гранд» без приложения дополнительных документов, касающихся приемки выполненных работ и устранения предъявленных оценщику замечаний к отчету, а также муниципального контракта на проведение оценки рыночной стоимости объекта муниципального имущества от 14.07.2017 № 042.

 

Между тем в контракте не установлена дата оценки, а лишь определена дата окончания оказания услуг - 31.07.2017, которую оценщик указал как дату оценки. После сдачи отчета в июле 2017 года администрация возвратила отчет оценщику на доработку и приняла его только 02.10.2017.

 

Поэтому, проводя доработку отчета в августе 2017 года, оценщик обоснованно принимал во внимание объявления от августа 2017 года, однако при повторном направлении отчета заказчику не исправил даты оценки и выдачи отчета (31.07.2017), что свидетельствует о допущенной технической ошибке, а не о нарушении, которое влияет или исправление которого может повлиять на итоговую стоимость объекта оценки.

 

Кроме того, доказательства значительных изменений рынка недвижимости в июле-августе 2017 года не представлены.

 

Далее, использование оценщиком в рамках применения сравнительного подхода корректировки на торг в размере 7 % против рекомендуемого исследованием ООО «ФБК» корректировки в размере 5 % не повлекло нарушение прав истцов; исходя из анализа различных источников, примененная ответчиком скидка на торг попадает в диапазон корректировок, рекомендуемых к использованию.

 

Приведенные в экспертном заключении сведения об иных нарушениях, не оказывающих влияния на итоговую стоимость объекта, не имеют правового значения при рассмотрении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

 

При этом спорный отчет составлен на основе проведенного анализа рынка нежилых помещений и отобранных по его результатам объектов-аналогов оцениваемого нежилого помещения, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет, содержит обоснование корректировки цен продаж по сравниваемым объектам и обоснование неприменения иных методов оценки, в спорном отчете достаточно подробно изложен расчет рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Судами отклонены доводы истцов о недостоверности сведений об объектах-аналогах в отсутствие доказательств, достаточно и достоверно подтверждающих данное обстоятельство.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как указала Дума, использованные ООО «Гранд»: 1 объект-аналог с адресом г. Большой Камень, ул. Карла-Маркса, д. 39, площадью 81 кв.м; 2 объект-аналог с адресом г. Большой Камень, ул. Академика Курчатова (дом не указан), площадью 98 кв.м; 3 объект-аналог с адресом г. Большой Камень, ул. Гагарина, д.15, отсутствуют, о чем свидетельствуют уведомления публичного реестра от 18.02.2019 № 25/000/003/2019-21034,                            № 25/000/003/2019-20998, № 25/000/003/2019-20997.

Между тем отсутствие сведений в публичном реестре не означает отсутствие такого объекта фактически.

При этом заключение кадастрового инженера от 11.03.2019, положенное в основание доводов Думы по поводу сравниваемых объектов 2 (поликлиника, разрешение на строительство которой не получено) и 3 (здания, переданные на праве оперативного управления средней общеобразовательной школе № 1), не принято в суде в качестве надлежащего доказательства с позиции статей 67, 68 АПК РФ.

Кроме того, названным истцом указано, что оценщиком при использовании сравнительного похода были выбраны объекты-аналоги с интернет-сервиса для размещения частных объявлений avito.ru, вместе с тем, на интернет-сервисе farpost.ru был размещен аналог с более высокой ценой.

Пунктом 11 ФСО № 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Арбитражному суду представлены доказательства опубликования на другом сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы оценщиком при составлении спорного отчета.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных ответчиком в спорном отчете, и связи разместивших указанные объявления лиц с ответчиком либо с третьим лицом, не представлены. Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО № 3 не содержит, равно как и обязанности оценщика проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также фактическое нахождение (либо отсутствие) по указанному адресу публикуемых к продаже объектов-аналогов.

При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации отсутствуют достаточные признаки недостоверности, неясности и неполноты оспариваемого отчета, а также его несоответствия положениям применяемого законодательства, в связи с чем не имеется правовых оснований для признания его недействительным, а рыночной стоимости спорного нежилого помещения - недостоверной.

Доводы заявителей кассационных жалоб фактически представляют собой ранее сформированную ими позицию по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов судов, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятых судебных актов.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

Основания для переоценки доказательств по делу, исследование которых привело суды к выводам об установлении изложенных обстоятельств, на чем настаивают заявители кассационных жалоб, у суда кассационной инстанции в силу названных норм процессуального права отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.05.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 по делу № А51-24433/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                    С.Н. Новикова

М.Ю. Ульянова