ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-36935/2022

город Ростов-на-Дону

07 февраля 2023 года

15АП-437/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Яицкой С.И., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 30.11.2022 (онлайн-участие);

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 21.11.2022.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Горячий ключ Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05.12.2022 по делу № А32-36935/2022

по иску Администрации муниципального образования город Горячий Ключ

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТОРГ»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Горячий Ключ (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТОРГ» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 17.09.2018 № 4100006062 земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, площадью 3 969 кв.м, с кадастровым номером 23:41:1005001:4457, расположенного по адресу: 

<

...>; указании, что настоящее решение суда является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи с номером государственной регистрации 23:41:1015001:4457-23/010/2018-5 от 30 октября 2018 года об ограничении (обременении) права в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:10050001:4457; взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.07.2022 по 31.09.2022 в размере 300 700, 77 руб., пени в размере 10 326, 03 руб.

В ходе рассмотрения спора от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому администрация в связи с оплатой ответчиком задолженности просила суд расторгнуть договор аренды и погасить запись. Отказ от остальной части требований истцом в установленном порядке не заявлен.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2022 суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что несмотря на оплату задолженности ООО «ТОРГ», администрация муниципального образования г. Горячий Ключ настаивает на одностороннем расторжении договора аренды в связи с тем, что допущенные обществом нарушения являются существенными для администрации муниципального образования город Горячий Ключ. Пункт 2 ст. 619 Гражданского кодекса РФ имеет прямое действие и не зависит от соразмерности или несоразмерности нарушения. В соответствии с определением Верховного Суда РФ от 18 февраля 2019 г. № 309-ЭС18-25346 по делу № А60-5601/2018, после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным; просил приобщить к материалам дела доказательства оплаты арендной платы за 1 квартал 2023 года.

Протокольным определением от 07.02.2023 апелляционная коллегия отказала в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела новых доказательств, как не имеющих отношения к рассматриваемому спору исходя из заявленных предмета и основания иска.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (арендодатель) и ООО «ТОРГ» (арендатор) заключен договор аренды от 17.09.2018 № 4100006062 земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого по результатам торгов, площадью 3 969 кв.м, с кадастровым номером 23:41:1005001:4457, расположенного по адресу: 

<

...>, категория земли - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «природно-познавательный туризм - 5.2».

Истец ссылается на то, что арендатор нарушил условия договора и допустил возникновение задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.09.2021 в размере 300 700,77 руб.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с невнесением оплаты арендных платежей. Данная претензия была оставлена без исполнения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В ходе рассмотрения спора ответчиком была погашена задолженность и неустойка в полном объеме, что следует из представленных платежных поручений, а также подтверждено истцом.

Между тем, не отрицая факта погашения задолженности, истец поддержал требования в части расторжения договора аренды.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специальному отраслевому законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как указано выше основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы. Собственно истцом было заявлено также требование о взыскании задолженности и пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Как уже было указано, в ходе рассмотрения спора ответчиком была погашена задолженность и неустойка в полном объеме, что следует из представленных платежных поручений, а также подтверждено истцом.

В материалы дела истцом представлен акт сверки, согласно которому задолженность по арендным платежам и пени оплачены ответчиком в полном объеме.

Поскольку требование администрации о взыскании арендной платы и пени удовлетворено в добровольном порядке суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу отсутствии оснований для их удовлетворения.

Применительно к требованию о расторжении договора с учетом фактических обстоятельств дела суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 N 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 по делу N А32-24213/2016, от 18.01.2017 по делу N А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу N А32-16655/2016.

Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела нарушения условий договора аренды, вменяемые ответчику, устранены, задолженность по арендной плате погашена.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом. 

Как следует из материалов дела, арендная плата в процессе рассмотрения дела ответчиком внесена, следовательно, ответчик сохраняет интерес в использовании земельного участка.

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции обоснованно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах с учетом оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке ст. 71 АПК РФ  и доводов сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требований о расторжении договора.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, в силу чего таковые подлежат отклонению.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2022 по делу № А32-36935/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

СудьиО.А. Сулименко

С.И. Яицкая