АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-46677/2017

г. Краснодар

12 марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2018 года. Полный текст решения изготовлен 12 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр подготовки кадров» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи,

при участии в заседании представителя заинтересованного лица ФИО1, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи  (далее – администрация) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи с одной стороны и АО «Центр подготовки кадров».

Представитель заявителя в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 29.01.2018 до 14.05 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителя заинтересованного лица, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Центр подготовки кадров» (арендатор) заключили договор от 22.10.2003 № 4900002883 (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользования с МУП «РЭО № 1» на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:44 площадью 2 989 кв. м для эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями учебного центра на первом этаже здания по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи.

Согласно акту осмотра от 24.05.2013 на спорном земельном участке расположен четырнадцатиэтажный многоквартирный жилой дом с одноэтажной пристройкой, используемой под кафе «Дубрава», нежилые помещения первого этажа используются обществом и управлением по городу Сочи Управления Федеральной миграционной службы России по Краснодарскому краю. 15.07.2013 в адрес общества сопроводительным письмом № 13564/02-05-16 направлено соглашение о расторжении договора. Указанное соглашение обществом не подписано.

В связи с этим, администрацией направлен иск в Арбитражный суд Краснодарского края о расторжении с обществом с ограниченной ответственностью «Центр подготовки кадров» договора аренды от 22.10.2003 № 4900002883.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 по делу А32-7885/2014 администрации отказано в расторжении договора аренды, так как согласно положениям статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2014 по делу А32-7885/2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу № А32-7885/2014 оставлены без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Заявитель указывает, что судебным актом по делу № А32-7885/2014 установлено, что договор аренды от 22.10.2003 № 4900002883 прекратил свое действие.

На основании данного судебного акта от 05.08.2014, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в управление направлено заявление о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды 22.10.2003 №4900002883 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44,

В качестве документов-оснований Заявителем были представлены:

      заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 17.04.2017 № 23/264/001/801/2017-4852;

      доверенность нотариальная от 31.03.2016 № р/н: 3-839;

      кадастровый паспорт земельного участка от 18.04.2017 № 23/ИСХ/17-679327;

      решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 № А32-7885/2014.

      постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 20.10.2014 № А32-7885/2014;

      постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 24.12.2014 № А32-7885/2014.

Сообщением от 27.07.2017 №23/264/001/801/2017-4852 (далее – сообщение от 27.07.2017) отказано в погашении регистрационной записи об аренде. 

Полагая, что у заинтересованного лица не имелось оснований для отказа в погашении регистрационной записи, администрация обратилась в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказ управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на статью 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон № 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Закон № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Так, согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

В данном случае, арендодатель обратился к регистратору с заявлением о погашении записи об аренде земельного участка не в связи с истечением срока действия договора и не в связи с односторонним отказом от договора.

В качестве основания прекращения договора аренды регистратору представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 по делу № А32-7885/2014, которым установлено, что договор аренды от 22.10.2003 № 4900002883 прекратил свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Доводы регистратора о необходимости указания в судебном акте на погашения права аренды в отношении спорного земельного участка, не обоснованы.

Договор аренды не признавался недействительным, он прекратил своей действие на основании решения суда.

При этом, на дату обращения к регистратору собственник фактически также выявил волю на прекращение договора, отсутствие оснований для продления срока действия договора.

Таким образом, принимая во внимание судебные акты по делу А32-7885/2014 и учитывая, что администрация выразила свою волю на отказ (прекращение) от договора аренды в установленном порядке, договор считается недействующим, и у регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в погашении записи об аренде земельного участка.

При таких обстоятельствах, основания для отказа государственной регистрации прекращения обременения земельного участка отсутствовали.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.07.2017 №23/264/001/801/2017-4852 об отказе в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу как собственника земельного участка. Погашение записи об договора необходимо для введения земельного участка в гражданский оборот. У управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды.

При указанных обстоятельствах, требования администрации признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение.

Поскольку судом установлено несоответствие оспариваемого отказа регистрирующего органа закону, суд полагает необходимым обязать зарегистрировать прекращение обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 130, 163, 167 – 176, 197 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.07.2017 №23/264/001/801/2017-4852 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47 в Центральном районе г. Сочи;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 18.12.2003 № 23-01.50-26.2003-253 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:44, расположенного по ул. Островского, 47, в Центральном районе г. Сочи, правом аренды.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов