АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13964/2021

г. Ярославль

19 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2022  года.

Решение изготовлено в полном объеме  19 мая 2022  года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Харламовой О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Запорожец Е.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Ярославль

к  ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ярославские внутренние инженерные системы" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) г. Ярославль

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Ярославль, Отделения судебных приставов по Фрунзенскому и Красноперекопскому районам г. Ярославля, Межрайонного отделения судебных приставов по особым исполнительным производствам, гражданина ФИО1 пос. Ивняки Ярославской области, гражданина ФИО2 г. Ярославль, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ярославские внутренние инженерные сети" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО3

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в судебном заседании представителей сторон:

- от истца:  ФИО4 – представителя, доверенность от 15.06.21;

- от ответчика:  не явился;

- от третьих лиц: ФИО1: ФИО5 – представителя, доверенность от 22.11.21; ФИО3 – паспорт; от остальных: не явились.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО "Ярославские внутренние инженерные системы":

- об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:160901:1022 площадью застройки 1218.5 кв.м степень готовности 11 %, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Ивняковский, п.Ивняки, путем продажи с публичных торгов;

об исключении из государственного кадастра недвижимости запись о государственной регистрации права от 16.02.17 №76:17:160901:1022-76/023/2017-2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:160901:1022 площадью застройки 1218.5 кв.м степень готовности 11 %, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Ивняковский, п.Ивняки;

обратился комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области.

Ответчик  отзывом иск оспорил, по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением от 04.10.21 суд согласно ст. 51 Арбитражного процессуального  кодекса РФ привлек к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора гражданина ФИО2 г. Ярославль.

Определением от 20.12.21 суд согласно п. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял отказ истца от иска в части исключения из государственного кадастра недвижимости запись о государственной регистрации права от 16.02.17 №76:17:160901:1022-76/023/2017-2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:160901:1022 площадью застройки 1218.5 кв.м степень готовности 11 %, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Ивняковский, п.Ивняки.

Определением от 25.01.22 суд согласно ст. 51 Арбитражного процессуального  кодекса РФ привлек к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ярославские внутренние инженерные сети" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО3

Определением от 22.03.22 суд согласно п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального  кодекса РФ принял к рассмотрению ходатайство истца об уточнении заявленных требований об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:160901:1022 площадью застройки 1218.5 кв.м степень готовности 11 %, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/о Ивняковский, п.Ивняки, путем продажи с публичных торгов по цене в размере 24 110 000 руб., установленной на основании отчета № 22527-О, выполненной ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости».

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте разрешения спора, в судебное заседание не явились,  что по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ не препятствует рассмотрению дела без их  участия.

В соответствии с п. 2 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 12.05.22 объявлена резолютивная часть решения.

Заслушав представителей истца и третьего лица, изучив собранные по делу доказательства, суд усматривает основания для удовлетворения иска. 

При этом суд исходит из следующих  обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

Как следует из представленных документов, 30.07.14 истцом был проведен аукцион по продаже права аренды земельного участка площадью 1607 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:17:160901:104, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Ивняковский сельский округ, пос. Ивняки, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома не выше 3-х этажей.

По результатам аукциона между муниципальным казённым учреждением «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ФИО1 был заключен договор от 05.08.2014 №749 аренды земельного участка на срок с 05.08.14 по 04.08.17. 

17.12.14 ФИО1 было получено разрешение на строительство № RU 76517304-187 многоквартирного жилого дома.

Между ФИО1 и ответчиком был заключен договор купли-продажи от 02.02.17, согласно которому ответчик приобрело многоквартирный дом незавершенного строительства, общей площадью 1218,5 кв.м, степень готовности 11% адрес (местонахождение) объекта: Ярославская область, Ярославский район, с/о Ивняковский, п. Ивняки, кадастровый номер объекта 76:17:160901:1022, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:17:160901:104.

Дополнительным соглашением от 22.05.17 № 2 к договору 05.08.14 № 479, все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику. 

Также между муниципальным казённым учреждением «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 16.08.17 № 422, согласно п. 1 которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок общей площадью 1607 кв.м., расположенный: Ярославская обл, Ярославский р-н, с/о. Ивняковский, п, Ивняки, кадастровый №:76:17:160901:104, категория земель:      Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка:      Среднеэтажная жилая застройка, ограничения:нет

В силу п. 2.1. договора, срок действия договора устанавливается с 05,08.2017 г. по 04.08.2020 г. за исключением пункта 5.2. раздела V настоящего договора, который действует до полного исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Также между муниципальным казённым учреждением «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 21.11.17 № 691, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет за плату во временное  пользование, а арендатор принимает земельный участок общей площадью 1607 кв.м., расположенный: Ярославская обл., Ярославский р-н, с/о Ивняковский, п. Ивняки, кадастровый №: 76:17:160901:104, категория земель:      земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка: Многоквартирные жилые дома не выше 3-х этажей. Ограничения: нет.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 17.11.17 по 16.11.20 за исключением пункта 5.2. раздела V настоящего договора, который действует до полного исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

02.02.17 было зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:160901:1022 степенью готовности 11%, площадью застройки 1 218,5 кв.м., расположенного на спорном земельном участке. 

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов. 

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

Подпунктом 3.1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1).

Согласно п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено применение правил указанной статьи в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных ч. 5 названной статьи.

Согласно п. 2 ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

 Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

В силу п. 33 ст. 34 ФЗ от 23.06.14 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 ФЗ от 23.06.14 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.15.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.15 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5): 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.15 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Договор аренды земельного участка от 04.08.17 № 749  для строительства объекта был заключен с ФИО1 на срок до 04.08.17,   в последствии договор был перезаключен и продлен с  ответчиком на срок до 16.11.20, строительство объекта завершено не было, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

В ходе судебного разбирательства, судом установлено, что  объект недвижимости не построен, доказательств того, что объект будет достроен  ответчиком не представлено. 

Доводы  ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду нахождения ответчика в процедуре банкротства, отклоняются судом, в силу следующего.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.21 (резолютивная часть от 07.12.21) по делу № А82-15209/2021 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Ярославские внутренние инженерные сети" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена ФИО3, член Ассоциации арбитражных управляющих "Сибирский центр экспертов антикризисного управления".

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По общим положениям ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В данном деле истцом заявлен иск неимущественного характера, соответственно, он подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства.

При этом, суд учитывает, что  ответчик не признан застройщиком по правилам Закона о банкротстве, в отношении которого применяются специальные положений параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве.

В связи с изложенным суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению. 

В силу абз. 2 п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.14 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащему применению по аналогии в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.17, указано на недопустимость определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.

Судом установлено, что истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный ЗАО «Ярославский центр недвижимости» № 22527-О, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства на дату исследования составила  24 110 000 руб.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ у суда не имеется.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд признает вышеуказанное заключение эксперта допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.

В этой связи, суд считает необходимым определить в решении начальную продажную стоимость спорного объекта в сумме 24 110 000 руб.

Расходы по госпошлине  относятся на ответчика и, поскольку истец согласно п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины, подлежат взысканию в доход федерального бюджета РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим   в   деле,   посредством   его  размещения  на  официальном   сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, п. 2  ст. 176, ст. ст. 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Ярославские внутренние инженерные системы" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) г. Ярославль объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:160901:1022, площадью застройки 1 218,5 кв.м, степень готовности – 11%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:17:160901:104, по адресу: г. Ярославская область, Ярославский район, с/о Ивняковский, п. Ивняки.

Изъятие произвести путем реализации имущества на публичных торгах, определив начальную продажную цену имущества, с учетом заключения эксперта ЗАО «Ярославский центр недвижимости» № 22527-О, в сумме 24 110 000 руб.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ярославские внутренние инженерные системы" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) г. Ярославль в доход федерального бюджета РФ 6 000 руб.  госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья                                                                              О.С. Харламова