ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А55-33275/2020

г. Самара

15 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2021 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., 

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 июня 2021 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 апреля 2021 года по делу № А55-33275/2020 (судья Рысаева С.Г.)

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй"

о взыскании 7 382 312 руб. 32 коп.,

с участием в заседании:

от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 01.03.2021), 

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЮниверсСтрой" о взыскании 7 382 312 руб. 32 коп., в том числе: 6 013 553 руб. 71 коп. основной долг по договору аренды земельного участка №027388з от 21.06.2006 за период с 11.08.2017 по 31.12.2019, 1 368 758 руб. 61 коп. пени за период с 11.08.2017 по 30.09.2019.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02 апреля 2021 года по делу № А55-33275/2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что ответчик имел право на применение понижающего коэффициента, поскольку п. 8 ст. 6 Закона Самарской области № 84-ГД от 08.07.2019 «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области» распространяет свое действие на более ранние периоды, а именно: с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства, также указывая на ошибочность применения судом первой инстанции методики определения арендной платы, указанной в таблице № 1 и 2 приложения № 2 к Порядку определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец возражений на апелляционную жалобу суду не направил, явку представителя в суд не обеспечил, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааs.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах, применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует и верно установлено судом первой инстанции, что 21.06.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (далее Комитет) и Закрытым акционерным обществом ПФСК «Эл-Гранд» на основании постановления Главы города Самары от 26.09.2005 № 2569, заключен договор аренды земельного участка № 027383з (далее - договор аренды), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9 997,50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенный по адресу г. Самара, Советский район, улица Ставропольская/улица Запорожская, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанцией, подземной автомобильной стоянки.

Срок действия договора установлен п. 3.2 договор до 25.09.2010. 

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В соответствии с условиями договора, арендатор обязуется вносить арендную плату согласно расчету не позднее 10 числа текущего месяца, размер пени за несвоевременное перечисление арендной платы установлен в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

На основании приказа министерства строительства Самарском области от 11.06.2013 № 128-п заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 1 от 16.07.2013, в соответствии с которым продлен срок действия договора на 5 (пять) лет до 25.09.2015. 

Указанным дополнительным соглашением изменен порядок и срок оплаты арендной платы, а также размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы - пунктом 5 соглашения установлено, что арендная плата подлежит уплате ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала. Размер пени снижен до 0, 05 % от размера задолженности за каждый день просрочки. 

Поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка № 027383з от 21.06.2006 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

На основании статей 5 и 6 Закона Самарской области № 134-ГД от 29.12.2014 в редакции Закона Самарской области № 11-ГД от 26.02.2015, статьи 25 Устава городского округа Самара Самарской области, в соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке. 

На основании протокола оценки заявок от 26.01.2015 на участие в конкурсе по отбору организации, в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области удовлетворения прав требований участников долевого строительства, ООО «Юниверс-Строй» признан победителем конкурса по лоту № 2 - удовлетворение прав требований 120 дольщиков на получении ими 101 жилого помещения обшей площадью 5 581 кв. м проблемного объекта, расположенного в объекте незавершенного строительства «

<

...> застройщиком которого являлось общество ЗАО ПФСК «Эл-Гранд». 

ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признан банкротом, по результатам торгов 18.04.2017 между ЗАО ПСФК «Эл-Гранд» в лице конкурсного управляющего и ООО «Юниверс-Строй» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 027383з, согласно которому к новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего арендатора начиная с момента государственной регистрации данного соглашения (пункт 5.2). Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 10.08.2017. 

ООО «Юниверс-Строй» 12.09.2019 выдано разрешение на строительство двух жилых домов со встроенными помещениями и эксплуатируемым подвалом, сроком действия до 18.05.2023. Жилые дома введены в эксплуатацию 30.12.2020 в соответствии с разрешением на ввод № 63-301000-177-2019. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020 по делу № А55-17765/2019 с ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 027383з за период с 01.04.2016 по 10.08.2017 в сумме 3 903 731 руб. 24 коп, а также пени в размере 436 589 руб. 13 коп. за период с 11.06.2016 по 10.08.2017.

 Истец указал, что ответчиком не вносилась арендная плата за пользование земельным участком, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в размере 6 013 553 руб. 71 коп. за период с 11.07.2017 по 31.12.2019. 

Учитывая неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, а также неисполнение им обязательства по завершению строительства жилого дома, в соответствии с условиями договора истцом начислена пеня за период просрочки уплаты арендной платы с 11.08.2017 по 30.09.2019 в сумме 1 368 758 руб. 61 коп. 

Департамент направил ответчику 04.12.2019 (№ Д05-01/3168) претензию с предложением оплатить начисленную задолженность, что подтверждается реестром почтовых отправлений и отчетом об отслеживании (идентификатор № 80080943356033).

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, руководствуясь ст. 307-310, 330, 333, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.6, 39.7, 65 Земельного кодекса 

<

...> постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", обоснованно исходил из отсутствия правовых оснований для применения в рассматриваемом случае при исчислении задолженности по договору аренды земельного участка процента кадастровой стоимости земельных участков равного 0, 075 %, не усматривая оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки.

Учитывая изложенное, ссылка апелляционной жалобы на пункт 8 статьи 6 Закон Самарской области от 08.07.2019 N 84-ГД "О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области" является необоснованной.

Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области". 

В соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства. 

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период. 

При расчете арендной платы истцом был применен процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида под Строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов, в том числе индивидуальных жилых домов, осуществляемое юридическими и физическими лицами, за исключением физических лиц, перечисленных в пункте 2 настоящей таблицы – 3,5% (п. 1 таблицы № 1 Методики).

Подпунктом 8 части 1 статьи 6 Закона Самарской области от 08.07.2019 N 84-ГД "О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области" (принят Самарской Губернской Думой 24.06.2019) в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства предусмотрено установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами. 

Однако, правоотношения истца и ответчика по аренде земельного участка сложились до введения в действие данного закона Самарской области, основания применения к ним принятого позднее закона ответчиком не доказаны.

Довод апелляционной жалобы о необходимости применения при расчете арендной платы процента от кадастровой стоимости земельных участков равного 0,075 является необоснованным. Поскольку в соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3 пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075.

Судом первой инстанции верно указано, что согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенными нормами установлена возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства и, соответственно, применение кадастровой стоимости земельных участков равного 0,075%, при условии соблюдения требований, установленных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, ответчиком не представлены доказательства соблюдения требований указанной нормы, а именно того, что: 

- ответчик является собственником объекта незавершенного строительства; 

- право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта; 

- объект незавершенного строительства был изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды спорного земельного участка. 

Ссылку ответчика на п. 21 статьи 8 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ (ред. от 31.07.20) «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (с изменениями и дополнениями от 28.08.20) суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельной, поскольку данное право предоставлялось собственнику объекта незавершённого строительства. На момент рассмотрения спора отсутствует законодательный механизм проведения мероприятий по списанию задолженности по арендной плате, пеням, а также начисленных арендных платежей по вышеуказанным договорам аренды земельных участков.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правильно установлено отсутствие правовых оснований для применения при исчислении задолженности по договору аренды земельного участка процента кадастровой стоимости земельных участков равного 0, 075 %.

Требование о взыскании неустойки удовлетворено судом первой инстанции исходя пункта 7.2 договора, установившего, что за нарушение сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0, 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Учитывая, что ответчик не представил доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", и взыскал с ответчика неустойку в заявленном размере.

Апелляционная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, основания для его отмены отсутствуют. 

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 апреля 2021 года по делу № А55-33275/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Председательствующий                 Е.В. Коршикова

Судьи                                                                                                   Е.А. Митина

                                                                                                               С.Ш. Романенко