ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-10563/2024

г. Новосибирск

16 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 июня 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Волченского А. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е. Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 8 040 278 рублей,

при участии представителя истца (онлайн): ФИО1, доверенность  от 12.02.2025, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ФИО2) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, ООО «Агроторг», общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды в размере 8 040 278 рублей.

В обоснование исковых требований истцом указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, по которому истец предоставил ответчику помещение в пользование, а ответчик обязался вносить арендную плату. Договор аренды также предусматривал согласие истца на проведение работ по перепланировке помещения ответчиком. Произведенная ответчиком перепланировка явилась причиной судебного разбирательства по делу № А27-20406/2020. При рассмотрении Арбитражным судом Кемеровской области дела № А27-20406/2020 эксплуатация переданного ответчику помещения была приостановлена, ответчик прекратил осуществлять платежи, ссылаясь на п. 3.13 договора. До 30.11.2024 помещение находилось в пользовании ответчика, в связи с чем истец полагает, что ответчик обязан оплатить стоимость аренды помещения за весь период нахождения в помещении.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что объем работ по договору был согласован сторонами, истец не возражал против согласованного сторонами перечня работ, указал на необходимость снижения размера арендной платы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.

Ответчик, извещенный надлежаще о дате, времени и месте рассмотрения материалов дела, в суд не явился, явку своих представителей не обеспечил.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1, 3, 4 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии со ст. ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Пунктом 2 ст. 69 АПК РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, между ФИО2 и ООО «Агроторг» был заключен договор аренды от 22.10.2017 № 43/ДДА-2017 нежилого здания, расположенного по адресу: адресу: 

<

...>, с кадастровым № 42:04:0352001:6920, площадью 482,2 кв.м. по условиям которого истец предоставил во временное возмездное владение и пользование данное здание (п. 1.1. Договора).

В свою очередь, Общество приняло на себя обязательства вносить арендную плату (п. 3.1. Договора аренды).

В соответствии с п. 3.2. Договора аренды платы составляет: ежемесячная величина арендной платы составляет: за первые 4 месяца, с даты подписания акта приема-передачи помещения 100 000 рублей в месяц, из которой, при перечислении её арендодателю арендатором (как налоговым агентом) будет удержан и уплачен в бюджетную систему РФ НДФЛ по ставке в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах;

с пятого календарного месяца аренды 200 000 рублей в месяц, из которой, при перечислении её арендодателю арендатором (как налоговым агентом) будет удержан и уплачен в бюджетную систему РФ НДФЛ по ставке в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах;

Согласно п. 3.3. договора аренды начиная с 25 месяца с момента подписания акта приема-передачи помещения, и не чаще 1 раза в год, арендодатель вправе увеличивать размер ежемесячной величины арендной платы, но не более чем на 5% процентов от предыдущего установленного размера величины арендной платы.

Арендодатель воспользовался своим правом на увеличение арендной платы, направив, соответствующие уведомления за спорный период:

- 10.11.2021, увеличив размер арендной платы на 2022 до 231 525 рублей в месяц;

- 20.11.2022, увеличив размер арендной платы на 2023 до 243 101 рубля в месяц;

- 26.11.2023, увеличив размер арендной платы на 2024 до 255 256 рублей в месяц.

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по оплате арендной платы до июля 2021 года.

Согласно п. 3.13. договора аренды, в случае наступления обстоятельств, наступление которых не связано с действиями, за которые несет ответственность арендатор, препятствующих использованию арендатором помещений в соответствии с п. 1.2. Договора, арендная платав период действия указанных обстоятельств не начисляется и не выплачивается.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных истцом требований подтвердил отказ от осуществления платежей ссылаясь на п. 3.13 договора.

При этом ответчик указал, что при заключении договора у истца была возможность внесения замечаний и корректировок в проект перепланировки помещения, истцу было известно о характере и типе ремонтных работ, предусмотренных договором, в связи с чем его требования необоснованны.

Как следует из п. 1.5 договора, для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2. настоящего договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению № 3 к договору.

Согласно п. 2.4.2. договора аренды арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку помещения в соответствии с приложением № 3 к настоящему договору.

Согласно п. 2.4.9. договора аренды - с момента подписания сторонами акта приема передачи, арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего договора, в том числе производить работы в соответствии с приложением № 3 к настоящему договору. Настоящим Арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает Арендатору) указанные выше работы, в TOM числе, HO не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Помещения (в соответствии с Приложением № 3), установка дверей внутри Помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы необходимые арендатору.

Согласно п. 2.2.6. договора после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения, арендатор обязан в течение 180 календарных дней с даты завершения, указанных выше работ, предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. В случае, если арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий, понадобится доверенность на право представления арендатором интересов арендодателя в государственных или муниципальных органах. арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность.

В силу положений п. 2.2.7. договора в срок не позднее 180 календарных дней с даты согласования арендатором проектной и исполнительной документации с уполномоченными органами/организациями, арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях технический план помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю. В случае если арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий, понадобится доверенность на право представления арендатором интересов арендодателя в уполномоченных органах/организациях, арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность.

Во исполнение указанных пунктов общество 22.11.2019 письмом за № 037/13937 уведомило истца, что работы по перепланировке и реконструкции помещений, согласованные с арендодателем завершены, по акту передачи арендодателю передаются следующие документы:1. Согласование проекта капитального ремонта; 2. Проектная документация капитальный ремонт нежилого здания, Архитектурные решения, выполненная ООО «Аудитпроектстрой»; 3. Проектная документация капитальный ремонт нежилого здания, Конструктивные решения, выполненная ООО «Аудитпроектстрой»; 4. Техническое заключение; 5. Технический план, выполненный по итогам проведенного капитального ремонта, что следует из заключения кадастрового инженера; 6. Выписка из ЕГРН.

Обществом также было предоставлено заключение ООО «Аудитпроектстрой» по результатам строительно-технической экспертизы от 12.01.2019 № 5906-18-106, согласно которому выполненные строительно-монтажные объекты в здании не затрагивают конструктивных характеристик надежности и безопасности здания, являются капитальным ремонтом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области дела № А27-20406/2020 от 08.02.2021 принадлежащий истцу на праве собственности объект с кадастровым номером 42:04:352001:6920 был признан самовольно реконструированным, а ФИО2 решением суда обязана в трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу привести указанный объект, в соответствие с техническим паспортом от 29.04.2015, изготовленным государственным предприятием Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» Филиал №8 БТИ Кемеровского района.

Указанным решением по делу № А27-20406/2020 также установлено, следующее: ссылаясь на то, что вследствие выполненного капитального ремонта изменилось функциональное использование здания, ИП ФИО2 К. обратилась 06.12.2019 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу с заявлением о государственном кадастровом учете изменений Объекта.

13.12.2019 в ответ на обращение ответчиком получено уведомление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (поскольку не представлен документ о смене наименования объекта учета). При этом разъяснено, что такая характеристика как наименование относится к дополнительным сведениям об объекте, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Фактически работы по переобустройству здания гаража в здание магазина осуществлены ООО «Агроторг» в период с октября 2017 года по январь 2018 года, о чем свидетельствуют представленные им в материалы дела 04.12.2020 в электронном виде копии договора подряда № 196/17 от 22.10.2017, актов формы КС-2 № 1 от 09.01.2018 и № 2 от 11.01.2018.

Как было указано ранее, ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Указанная норма соотносится с п. 3.13 условий договора, предусматривающая возможность не выплачивать арендную плату при наступлении обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Как следует из совокупности условий договора, при его заключении арендодателем была предоставлена возможность арендатора произвести в помещении перепланировку, после ее проведения предоставить арендодателю проектную и исполнительную документацию, согласованную с уполномоченными органами/организациями, технический план помещения.

Вступившим в законную силу решением суда делу № А27-20406/2020 установлены обстоятельства проведения ремонтных работ ответчиком.

Таким образом, невозможность эксплуатации объекта, вопреки доводам ответчика, сложилась вследствие действий арендатора, в связи с чем отказ от оплаты стоимости аренды заявлен им неправомерно.

При этом ответчик указывает на возможность снижения размера арендной платы.

Вместе с тем, возможность снижения арендной платы также ставится в зависимость от действий самого арендатора, указанное возможно лишь в том случае, когда арендатор не отвечает за невозможность использования помещения, в связи с чем оснований для снижения размера арендной платы у суда не имеется.

Из материалов дела следует, что имущество находилось в пользовании Общества вплоть до 30.11.2024 несмотря на то, что сторонами 17.01.2024 было подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.10.2017 № 43/ДДА-2017 и акт приема-передачи нежилого помещения от 26.01.2024.

Общество помещение освободило только 30.11.2024, произведя вывоз своего имущества.

Указанные истцом обстоятельства подтверждаются также письмом ООО «Агроторг» о намерениях приобрести данное помещение на основании нового договора аренды, не позднее 01.05.2024, фотоматериалами вывоза имущества, датированными 30.11.2024.

При этом факт освобождения помещения не ранее 30.11.2024 ответчиком не оспорен.

В связи с изложенным, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) задолженность по договору аренды от 22.10.2017 № 43/ДДА-2017 в размере 8 040 278 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 266 208 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья                                                                                                А. А. Волченский