ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-37782/2025

20 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в составе: председательствующего Бугорской Н.А., судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 09.10.2025,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19387/2025) общества с ограниченной ответственностью «Фитнес Парнас» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2025 по делу № А56-37782/2025, принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Фитнес Парнас»,  

о расторжении договора, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фитнес Парнас» (далее - ответчик, ООО «Фитнес Парнас») о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.03.2023 года № 02/ЗКС-10998.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2025 иск удовлетворен.  

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на устранение причин, послуживших основанием к расторжению договора, полагая в данном случае применение крайней меры несоразмерной ответственностью.  

В судебном заседании апелляционный суд при отсутствии возражений истца приобщил к материалам дела дополнительные документы ответчика, поименованные в ходатайстве от 08.08.2025.  

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.  

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.  

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом и ООО «Фитнес Парнас» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 13.03.2023 № 02/ЗКС-10998 (далее - договор), предметом которого является земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:36:0013101:75, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Торфяное, Карьерная улица, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Парнасной улицей), площадью 3335 кв.м. (далее - Участок).  

Дополнительным соглашением № 1 от 26.06.2024 года к договору права и обязанности арендатора по договору перешли ООО «Фитнес Парнас» в связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью «БРО» путем выделения.  

В соответствии с п.1.2 договора Участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта обеспечения занятий спортом в помещениях.  

Пунктом 3.1 договора установлено, что строительство объекта обеспечения занятий спортом в помещениях на Участке в соответствии с градостроительным планом и градостроительными регламентами, установленными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» со следующими параметрами возводимого объекта: максимальная общая площадь объекта – 1 600 кв.м.; площадь застройки – 500 кв.м.; максимальная высота/этажность – 18 метров/3 этажа.  

График осуществления инвестиционного проекта предусмотрен разделом 5 договора.  

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке:  

Первый этап – инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование.  

Срок выполнения инженерных изысканий – не более 3 месяцев с даты подписания договора, то есть по 12.06.2023.  

Срок осуществления архитектурно-строительного проектирования – не более 11 месяцев с даты истечения срока выполнения инженерных изысканий, то есть по 12.05.2024 (пункт 5.2.1. договора).  

Второй этап – строительство результата инвестирования. 

Окончание этапа – получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 36 месяцев с даты подписания Договора, то есть по 12.03.2026 (пункт 5.2.2. договора).  

Размер платы и порядок расчетов по договору установлен разделом 4 договора.  

Исполнение обязанности по своевременному исполнению условий пункта 5.2.1 договора обеспечивается предусмотренной пунктом 8.2-1 договора возможностью взыскания штрафа в размере 5 000 МРОТ.  

Комитетом в адрес ответчика направлена претензия от 20.05.2024 № ПР21269/24-0-0 о нарушении срока разработки, согласования и утверждения проектной документации и взыскании штрафа в размере 500 000 руб.  

Штраф ООО «Фитнес Парнас» оплачен 08.08.2024.  

Согласно пункту 8.2-2 договора в случае, если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-1 договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена, арендатору начисляется штраф в размере 1 0000 МРОТ.  

Комитетом в адрес ответчика направлена претензия от 04.09.2024 № ПР37018/24-0-0 с требованием оплатить штраф в размере 1 000 000 руб.  

Штраф ООО «Фитнес Парнас» оплачен 23.09.2024. 

Пунктом 10.2.5. Договора предусматривается, что если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-2. Договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена и/или не оплачен штраф в соответствии с пунктом 8.2-1 договора или штраф в соответствии с пунктом 8.2-2 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.  

Ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство и оставление претензии от 23.01.2025 № ПР-1654/25-0-0 без ответа, Комитет обратился истца в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим исковым заявлением.  

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.  

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.  

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.  

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.  

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".  

Факт ненадлежащего исполнения Организацией обязательств подтвержден материалами дела.  

Вместе с тем, по смыслу совокупности положений статей 452, 619 АПК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.  

Кроме того, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.  

Возражая против требования о расторжении договора, Общество в суде заявило о своем намерении завершить инвестиционный проект в установленный договором срок, для чего готово предпринять дополнительные меры, в том числе финансовые.  

В подтверждение данного довода Общество представило договор № 1-ТЗ от 07.07.2025 на оказание услуг технического заказчика с ООО «А-Групп Девелопмент», которым предусмотрен конечный срок оказания услуг и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 15.02.2026; платежное поручение № 59 от 29.07.2025 на сумму 20 000 000 руб. перечисленных ООО «А-Групп Девелопмент» во исполнение договора № 1-ТЗ от 07.07.2025; договор генерального подряда № П-1/ГП от 23.07.2025; договор № 02/ЗР-00496/2025 от 28.07.2025 на размещение временной подъездной дороги к объекту, заключенному с Комитетом, а также разрешение на строительство № 78-003-0603-2025 от 23.07.2025.  

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд полагает, что допущенное ответчиком нарушение обязательства не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договора, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ может служить основанием для его расторжения, в данном случае достаточно применения к Организации штрафных санкций, предусмотренных договором в качестве предупредительной меры.  

Таким образом, при отсутствии недобросовестности в поведении ответчика, при наличии доказательств сохранения у него интереса к исполнению договора, а также устранение допущенных нарушений условий договора, оснований для применения к Организации такой крайней меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений и оправданной в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны и сохранение арендных отношений становится очевидно невыгодным и нецелесообразным для другой стороны, не имеется.  

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области следует отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  

По согласию сторон расходы по апелляционной жалобе отнесены на ответчика, что отражено в протоколе судебного заседания.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  

области от 11.07.2025 по делу № А56-37782/2025 отменить. В иске отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд  

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  

принятия. 

Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи Н.С. Полубехина  

 Т.С. Сухаревская